《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》的發(fā)布給城鎮化道路指明了大方向。分析人士認為，規劃的亮點(diǎn)在于強化城市群建設，增強中心城市的輻射帶動(dòng)作用和推動(dòng)區域一體化建設。房地產(chǎn)行業(yè)仍有發(fā)展機會(huì )，但受供需關(guān)系的改變和以人為核心的城鎮化邏輯影響，房地產(chǎn)業(yè)轉型是大勢所趨，其對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用將發(fā)生變化。在當前經(jīng)濟增速放緩的背景下，期待房地產(chǎn)調控政策松綁以刺激經(jīng)濟并不切實(shí)際，投資者要看到房地產(chǎn)業(yè)將步入轉型周期。此外，產(chǎn)業(yè)在區域間布局的優(yōu)化是城鎮化的影響之一，這將帶來(lái)新需求和新機遇。
以點(diǎn)帶面做大城市群
分析人士認為，新型城鎮化十分重視城市群建設，提出以城市群為主體形態(tài)、推動(dòng)大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展，并強調中心城市的輻射帶動(dòng)作用，在區域經(jīng)濟發(fā)展一體化的推動(dòng)下，各具特色的城市群經(jīng)濟帶有望加快形成。
《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》提出，構建以陸橋通道、沿長(cháng)江通道為兩條橫軸，以沿海、京哈京廣、包昆通道為三條縱軸，以軸線(xiàn)上城市群和節點(diǎn)城市為依托、其他城鎮化地區為重要組成部分，大中小城市和小城鎮協(xié)調發(fā)展的“兩橫三縱”城鎮化戰略格局。
規劃還提出，特大城市要適當疏散經(jīng)濟功能和其他功能，推進(jìn)勞動(dòng)密集型加工業(yè)向外轉移，加強與周邊城鎮基礎設施連接和公共服務(wù)共享，推進(jìn)中心城區功能向1小時(shí)交通圈地區擴散，培育形成通勤高效、一體發(fā)展的都市圈。
分析人士稱(chēng)，新型城鎮化要重點(diǎn)優(yōu)化提升東部地區城市群、培育發(fā)展中西部城市群的戰略意圖十分明顯。此前的中央城鎮化工作會(huì )議就提出，我國已經(jīng)形成京津冀、長(cháng)三角、珠三角三大城市群，要在中西部和東北有條件的地區，依靠市場(chǎng)力量和國家規劃引導，逐步發(fā)展形成若干城市群，成為帶動(dòng)中西部和東北地區發(fā)展的重要增長(cháng)極，推動(dòng)國土空間均衡開(kāi)發(fā)。
其中，中西部地區城市群將成為推動(dòng)區域協(xié)調發(fā)展的新的重要增長(cháng)極。目前，東部地區常住人口城鎮化率達到62.2%，而中部、西部地區分別只有48.5%、44.8%。隨著(zhù)西部大開(kāi)發(fā)和中部崛起戰略的深入推進(jìn)和東部沿海地區產(chǎn)業(yè)轉移的加快，中西部地區推進(jìn)城鎮化的空間巨大。成渝、中原、長(cháng)江中游、哈長(cháng)等城市群預計將加快發(fā)展，成為引領(lǐng)區域經(jīng)濟發(fā)展的重要增長(cháng)極。
在東部地區城市群的優(yōu)化升級中，京津冀協(xié)同發(fā)展空間相對更大。中信證券分析師陳聰認為，環(huán)北京區域是國內極少數低起點(diǎn)、大空間，可能出現跨越式發(fā)展的區域。京津冀從來(lái)沒(méi)有形成真正的城市群，而是形成了兩個(gè)孤立的大都市。行政區域邊界限制了公共資源的均衡配置，而功能中心的過(guò)分重疊使得核心城市對周邊區域有巨大的虹吸作用，卻少有正輻射。這種狀況非但造成了環(huán)北京區域發(fā)展相對緩慢，也造成了北京本身承載能力已接近極限。
三行業(yè)需求有望提升
新型城鎮化強調走以人為核心的道路，新興城市群的崛起必然需要新的產(chǎn)業(yè)支撐。分析人士稱(chēng)，東部地區的產(chǎn)業(yè)需要轉型升級，中西部需要承接東部地區產(chǎn)業(yè)轉移，附屬城市則要承接中心城市剝離出來(lái)的部分功能。
規劃提出，沿海中心城市要加快產(chǎn)業(yè)轉型升級，提高參與全球產(chǎn)業(yè)分工的層次，延伸面向腹地的產(chǎn)業(yè)和服務(wù)鏈，加快提升國際化程度和國際競爭力。內陸中心城市要加大開(kāi)發(fā)開(kāi)放力度，健全以先進(jìn)制造業(yè)、戰略性新興產(chǎn)業(yè)、現代服務(wù)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)體系，提升要素集聚、科技創(chuàng )新、高端服務(wù)能力，發(fā)揮規模效應和帶動(dòng)效應。區域重要節點(diǎn)城市要完善城市功能，壯大經(jīng)濟實(shí)力，加強協(xié)作對接，實(shí)現集約發(fā)展、聯(lián)動(dòng)發(fā)展、互補發(fā)展。
規劃還提出，中西部城鎮體系比較健全、城鎮經(jīng)濟比較發(fā)達、中心城市輻射帶動(dòng)作用明顯的重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區域，要在嚴格保護生態(tài)環(huán)境的基礎上，引導有市場(chǎng)、有效益的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)優(yōu)先向中西部轉移，吸納東部返鄉和就近轉移的農民工，加快產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展和人口集聚，培育發(fā)展若干新的城市群。
分析人士認為，產(chǎn)業(yè)在區域間布局的優(yōu)化是城鎮化的影響之一，更重要的是帶來(lái)新的需求并給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)發(fā)展機遇，新支柱產(chǎn)業(yè)對于下一階段的經(jīng)濟發(fā)展更為關(guān)鍵。
申萬(wàn)分析師李慧勇表示，新型城鎮化的推進(jìn)將帶來(lái)三大行業(yè)需求的提升，一是房地產(chǎn)業(yè)，二是環(huán)保、清潔能源、路橋、公用事業(yè)、醫院、學(xué)校等相關(guān)基礎設施，三是金融中介。他認為，中國過(guò)去的城鎮化可以歸結為東部的城鎮化、大城市的城鎮化、工業(yè)推動(dòng)的城鎮化、就業(yè)的城鎮化，是一種半拉子城鎮化。新型城鎮化更加強調市民化，更加強調以人為本，這使得新型城鎮化本身集目的手段過(guò)程于一體，是一種高成本的城鎮化。
有分析人士指出，房地產(chǎn)的黃金十年不會(huì )再次重演，不能將房地產(chǎn)業(yè)作為下一輪經(jīng)濟發(fā)展周期的支柱產(chǎn)業(yè)，鋼鐵、水泥、平板玻璃等行業(yè)需求轉好和景氣回升的預期可能會(huì )落空。
房地產(chǎn)進(jìn)入轉型周期
實(shí)際上，隨著(zhù)經(jīng)濟增速下行壓力加大，市場(chǎng)對于房地產(chǎn)調整政策松綁的預期正在逐漸發(fā)酵。分析人士認為，當前的房地產(chǎn)調控其實(shí)是有保有壓，進(jìn)一步寬松的跡象還沒(méi)有顯現，繼續以房地產(chǎn)投資刺激經(jīng)濟并非明智之舉。未來(lái)十年，房地產(chǎn)投資對于經(jīng)濟的拉動(dòng)作用依然會(huì )存在，但邏輯已經(jīng)發(fā)生了很大變化，并不是單純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，更重要的是存量房品質(zhì)的提升。這意味著(zhù)房地產(chǎn)拉動(dòng)的下游行業(yè)發(fā)生了重要轉變，而背后最根本的推動(dòng)力是人們對于生活品質(zhì)要求的提升。
國泰君安首席經(jīng)濟學(xué)家林采宜表示，中國城鎮人口的平均住房面積達到30平方米，已經(jīng)超過(guò)了日本、韓國、香港、新加坡等國家和地區的水平，這意味著(zhù)房地產(chǎn)的存量已經(jīng)供應過(guò)剩，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)迎來(lái)拐點(diǎn)，黃金十年的傳奇難以續寫(xiě)。
她指出，部分二、三線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始拐頭，部分大城市的房?jì)r(jià)由急漲轉為慢漲，甚至停漲，一些條件不太好的小區房?jì)r(jià)會(huì )出現回落�！坝械臅r(shí)候是變相降價(jià)，比如新建樓盤(pán)的價(jià)格跟舊樓盤(pán)差不多，但房子的品質(zhì)大為提升�！�
她認為，未來(lái)十年，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入轉型升級的調整周期，行業(yè)依然會(huì )有所作為，但表現不再是急切地蓋房子，而是更好地規劃小區的功能，加強社區服務(wù)，改善居住環(huán)境，房屋更加節能環(huán)保，而室內的裝修則更加智能化。與房地產(chǎn)行業(yè)轉型相伴隨的是消費拉動(dòng)作用的增強和第三產(chǎn)業(yè)的崛起。
分析人士稱(chēng)，第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已經(jīng)超過(guò)第二產(chǎn)業(yè)，目前的水平約為46%，未來(lái)將達到60%-70%的水平。隨著(zhù)人們生活水平的提升和發(fā)展方式的轉變，醫療保健、嬰幼兒、智能家電、節能環(huán)保、綠色食品等產(chǎn)業(yè)在未來(lái)十年依然有廣闊的發(fā)展空間。
“經(jīng)濟轉型必然伴隨著(zhù)傳統制造業(yè)的衰退，但是無(wú)煙工業(yè)將會(huì )崛起。雖然這意味著(zhù)增長(cháng)速度的放緩，但相關(guān)產(chǎn)業(yè)對于勞動(dòng)力的吸納會(huì )更多�！绷植梢吮硎�，當前經(jīng)濟面臨的并不是周期性問(wèn)題，而是結構性問(wèn)題，不同產(chǎn)業(yè)之間的差別非常大，可以說(shuō)是幾家歡樂(lè )幾家愁。