今年春節后，房地產(chǎn)項目降價(jià)現象似有愈演愈烈之勢。肇始于杭州、南京房地產(chǎn)項目降價(jià)的嘗試，正向更多熱點(diǎn)城市蔓延，廣州、北京等一線(xiàn)城市也未能幸免。在實(shí)質(zhì)性調控政策未有出臺背景下，房地產(chǎn)項目降價(jià)的蔓延體現了市場(chǎng)的自發(fā)調整。不過(guò)，市場(chǎng)對房?jì)r(jià)信號的解讀，恐怕還不夠深入，對風(fēng)險的認識還不夠深刻。
在供需關(guān)系的邏輯鏈條中，價(jià)格信號處于末端。在房地產(chǎn)項目出現大規模降價(jià)前，市場(chǎng)往往已先后出現投資過(guò)熱、供應過(guò)剩、銷(xiāo)售遲緩現象。盡管價(jià)格信號可反過(guò)來(lái)指導投資行為，但相比其他行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)周期較長(cháng)，對價(jià)格信號的反應相對遲鈍。一旦發(fā)生普遍的降價(jià)現象，通常意味著(zhù)區域內房屋供應已出現階段性過(guò)剩。
在這種情況下，如市場(chǎng)供應進(jìn)一步增加或需求大幅縮減，房地產(chǎn)項目降價(jià)現象可能觸發(fā)另一個(gè)邏輯鏈條的啟動(dòng)：房?jì)r(jià)下降——房企資金鏈吃緊——樓市崩盤(pán)——金融機構出現壞賬——地方經(jīng)濟受到拖累。與供需關(guān)系的邏輯鏈條相比，在這種類(lèi)似“多米諾骨牌效應”的作用下，房?jì)r(jià)下降引發(fā)的后果往往難以逆轉。
今年兩會(huì )期間，全國政協(xié)委員、住建部副部長(cháng)仇保興表示：“房?jì)r(jià)分化現象將來(lái)會(huì )越來(lái)越嚴重，但10年內中國房地產(chǎn)不可能出現大的危機，因為還要解決‘三個(gè)1億人’的問(wèn)題：促進(jìn)約1億農業(yè)轉移人口落戶(hù)城鎮，改造約1億人居住的城鎮棚戶(hù)區和城中村，引導約1億人在中西部地區就近城鎮化�！彪m然仇保興的發(fā)言提振了市場(chǎng)信心，但對區域性很強的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，還不能說(shuō)真地吃下了“定心丸”。
那么，如何看待當前的房地產(chǎn)項目降價(jià)現象呢？一方面，一些三四線(xiàn)城市已出現房屋供應過(guò)�，F象，甚至房?jì)r(jià)下跌。由于這些城市體量較小，房?jì)r(jià)變動(dòng)沒(méi)有納入到官方統計中，只能通過(guò)媒體報道和民間機構進(jìn)行披露。但是，更大的風(fēng)險可能正在醞釀。
另一方面，部分一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現下調跡象，雖有促銷(xiāo)考慮，也說(shuō)明房?jì)r(jià)已背離市場(chǎng)購買(mǎi)力的真實(shí)狀態(tài)。一二線(xiàn)城市無(wú)疑聚集了大量市場(chǎng)需求，但當房?jì)r(jià)超出合理區間時(shí)，真正有效的需求就會(huì )減少，迫使價(jià)格回歸。對這部分城市而言，如不能解決供應緊張、地價(jià)高企問(wèn)題，更多的房地產(chǎn)項目降價(jià)現象就會(huì )發(fā)生，可能引發(fā)系統性風(fēng)險。
的確，在城鎮化進(jìn)程方興未艾背景下，提及“崩盤(pán)”似乎不合時(shí)宜。不過(guò)，在時(shí)間更早、動(dòng)力更足的城市化初級階段，海南、溫州、鄂爾多斯均發(fā)生過(guò)樓市崩盤(pán)事件。盡管這些案例背后的種種因素錯綜復雜，但是，這些地方當年房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現卻與當前一些三四線(xiàn)城市有著(zhù)驚人的相似：投資狂熱、需求乏力。
多年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)習慣于被稱(chēng)做“政策市”，意思是說(shuō)，除政策調控頻繁外，還包括有關(guān)部門(mén)多次在市場(chǎng)低迷時(shí)出手救市。多數市場(chǎng)參與者似乎習慣了房?jì)r(jià)只漲不跌的邏輯，強化了房地產(chǎn)投資屬性。
值得注意的是，無(wú)論是十八屆三中全會(huì )審議通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》，還是今年的政府工作報告，都未提出實(shí)質(zhì)性的房地產(chǎn)調控措施，而是進(jìn)一步強化市場(chǎng)主導的調控思路。這意味著(zhù)，市場(chǎng)邏輯將更多地發(fā)揮作用，房?jì)r(jià)漲跌將成為常態(tài)，再次出現部分地區樓市崩盤(pán)的情況未必如想象中那般遙遠。