樓市降溫趨勢日益明顯。國家統計局18日發(fā)布的統計數據顯示，2月，在全國70個(gè)大中城市中，57個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，創(chuàng )最近13個(gè)月新低，房?jì)r(jià)整體漲幅明顯收窄。2月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比平均上漲11.1%，比1月份回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。

　　分析人士認為，國家統計局的數據與春節后多個(gè)地方樓盤(pán)降價(jià)的現象頗為吻合。樓市傳統的“小陽(yáng)春”恐難出現，今年樓市成交量將明顯走低。

　　同比漲幅整體收窄

　　國家統計局數據顯示，2月，在全國70個(gè)大中城市中，57個(gè)城市的新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲，4個(gè)城市價(jià)格下降，9個(gè)城市價(jià)格持平。4個(gè)價(jià)格下降的城市分別為牡丹江、溫州、安慶、濟寧，價(jià)格持平的城市包括哈爾濱、杭州、�？�、唐山、丹東、吉林、九江、韶關(guān)、大理。平均而言，當月70個(gè)大中城市新建商品價(jià)格環(huán)比上漲0.28%，漲幅創(chuàng )最近15個(gè)月新低。

　　就同比而言，2月有69個(gè)城市房?jì)r(jià)上漲，但漲幅均明顯收窄。在一線(xiàn)城市中，上海的同比漲幅最高，達18.7%，而北京、廣州、深圳的同比漲幅分別為15.5%、15.9%、15.9%。國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，據計算，2月全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格分別同比平均上漲11.1%和6.4%，分別比1月回落1.3個(gè)和1個(gè)百分點(diǎn)。

　　今年春節之后，不少三四線(xiàn)城市傳出房地產(chǎn)供應過(guò)剩、市場(chǎng)消化遲緩的消息。杭州、南京等城市近期出現零星的降價(jià)并向廣州、上海等一線(xiàn)城市蔓延的趨勢。多家機構認為，國家統計局的數據走勢與當前的市場(chǎng)表現頗為一致。

　　分析人士認為，在連續多個(gè)月沒(méi)有實(shí)質(zhì)性調控政策出臺的情況下，房?jì)r(jià)漲勢放緩和降價(jià)現象的出現，體現了市場(chǎng)的自我調整。鏈家地產(chǎn)的分析稱(chēng)，2012年以來(lái)房?jì)r(jià)的快速上漲導致部分城市房?jì)r(jià)與購買(mǎi)力的背離持續拉大，部分需求被擠出市場(chǎng)，房?jì)r(jià)調整壓力增加。

　　今年初以來(lái)，面對樓市明顯偏淡的情況，房企采取多種方式應對，如推出促銷(xiāo)活動(dòng)，或以明顯低于預期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。這些舉措進(jìn)一步增強了房?jì)r(jià)下降的預期。

　　實(shí)際購房成本難下降

　　3月16日，位于北京南六環(huán)大興區天宮院區域的“住總萬(wàn)科橙”項目開(kāi)盤(pán)。其毛坯房銷(xiāo)售均價(jià)2.1萬(wàn)元/平方米，比銷(xiāo)售人員此前預計的2.6萬(wàn)元/平方米的精裝房?jì)r(jià)格低5000元。即使剔除裝修價(jià)格，開(kāi)盤(pán)價(jià)也要比預期價(jià)格低約3000元/平方米。作為北京近兩年來(lái)的首個(gè)“低開(kāi)”項目，萬(wàn)科橙的降價(jià)被認為具有信號意義。

　　分析人士指出，由于銀行房貸政策收緊，即使房?jì)r(jià)有所下降，購房者的實(shí)際成本不僅沒(méi)有下降，甚至還有所提高。北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監張大偉表示，首套房貸款利率8.5折的優(yōu)惠如今已絕跡，目前執行基準利率已成主流，部分銀行甚至要求利率上浮5%。

　　張大偉表示，銀行提高首套房貸利率，對剛需購房者壓力很大，開(kāi)發(fā)商的降價(jià)可能趕不上房貸增加的利息支出。

　　除北京外，在全國多個(gè)熱點(diǎn)城市，首套房利率優(yōu)惠政策也已基本絕跡，這在很大程度上對沖了房?jì)r(jià)下降給購房者帶來(lái)的實(shí)惠。分析人士表示，從今年以來(lái)銀行房貸操作的實(shí)踐來(lái)看，差別化信貸政策尚待真正落實(shí)，剛需購房者的實(shí)際購房成本仍難以下降。

　　或遭“倒春寒”

　　購房成本的提高抑制了成交量。以北京為例，據北京市住建委的最新統計數據，截至3月16日，今年以來(lái)北京新建住宅簽約8588套，二手房住宅簽約18156套，同比分別下降57.5%和66%;新建住宅簽約297.2億元，二手房住宅簽約521億元，合計818.8億元，同比下降58%。

　　按照慣例，每年3-5月，樓市往往迎來(lái)成交量回升，這被業(yè)內稱(chēng)為“小陽(yáng)春”。在沒(méi)有調控政策突然干預的情況下，上半年的“小陽(yáng)春”與下半年的“金九銀十”往往是一年中房地產(chǎn)銷(xiāo)售的高峰時(shí)段。

　　亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，從當前市場(chǎng)的交易情況來(lái)看，在自住商品房推出、銀行信貸收緊、價(jià)格回落預期等多方面因素的沖擊下，市場(chǎng)觀(guān)望情緒有所增強，注定今年3月的“小陽(yáng)春”難以重現去年的盛況。有業(yè)內人士稱(chēng)之為“倒春寒”。

　　張大偉表示，從春節過(guò)后的一輪新建住宅剛需項目的定價(jià)來(lái)看，當前房地產(chǎn)企業(yè)與購房者之間的博弈已出現微妙的變化。購房者觀(guān)望情緒增強，房企“讓利跑量”的心理逐漸占了上風(fēng)，供需格局悄然生變。去年北京市單價(jià)在2萬(wàn)元/平方米左右的剛需項目供需比基本是1:4，目前已經(jīng)降低到1:2左右。隨著(zhù)部分項目的搶跑消化，供需結構出現扭轉的可能性依然存在。市場(chǎng)一旦對房?jì)r(jià)回落形成一致性預期，則需求很可能突然銳減。