一線(xiàn)樓市中介囧態(tài)
北上廣樓市一線(xiàn)見(jiàn)聞：中介為求“流量”改低房東報價(jià)，比價(jià)格松動(dòng)更明顯的是中介業(yè)績(jì)的下滑
李明(化名)一大清早便走出了自己的中介門(mén)店，一身正裝的他扛著(zhù)一塊寫(xiě)滿(mǎn)房源信息的小黑板，騎著(zhù)一輛破舊的電動(dòng)車(chē)來(lái)到周邊一個(gè)小區門(mén)口，將小黑板放在電動(dòng)車(chē)前。
這名在上海市普陀區從事房產(chǎn)中介多年的經(jīng)紀人每天都以這樣的套路開(kāi)始工作，只不過(guò)，這兩天他又多了一項工作——悄悄修改掛牌價(jià)。
“你看我小黑板上寫(xiě)著(zhù)的那套41平方米的一房，房東報價(jià)125萬(wàn)元，但是我寫(xiě)的是120萬(wàn)元�！崩蠲鞲嬖V《第一財經(jīng)日報》記者，房東報價(jià)有點(diǎn)虛高了，很多購房者根本不會(huì )考慮，所以他偷偷把價(jià)格調低。
遠在1000多公里外的北京，這樣的“暗地促銷(xiāo)”策略已經(jīng)變成現實(shí)。趙飛是朝陽(yáng)區東三環(huán)一家大型房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人，他昨天告訴本報記者，店里成交的第二套房子成交價(jià)比賣(mài)家報價(jià)降了幾萬(wàn)元，這在去年同一時(shí)期是不可能出現的情況。
樓市冷暖，中介先知，李明和趙飛的經(jīng)歷折射出的是北上廣等一線(xiàn)城市樓市的現狀：交易量放緩、價(jià)格松動(dòng)。
從三萬(wàn)元到四五千元
“主動(dòng)出擊這事，只有兩種情況下會(huì )出現，要么生意特好，要么生意特差，現在的行情，顯然屬于后者�！崩蠲鲗Α兜谝回斀�(jīng)日報》記者分析。
春節后，杭州樓盤(pán)降價(jià)等事件引發(fā)了關(guān)于房?jì)r(jià)“高處不勝寒”的擔憂(yōu)，雖然樓市“崩盤(pán)說(shuō)”遭到了業(yè)內主流聲音的反駁，但三四線(xiàn)城市承壓去庫存化、一二線(xiàn)城市價(jià)格開(kāi)始松動(dòng)已經(jīng)成為不爭的事實(shí)。
在李明看來(lái)，上海二手房行情是：成交量特別低迷，但是價(jià)格非常堅挺，不少房東還在嘗試漲價(jià)。結果就是：有價(jià)無(wú)市。
昨天國家統計局公布的70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，上海二手住宅2月份環(huán)比漲幅僅為0.6%，廣州為0.3%，北京則是零增長(cháng)。
而根據德佑地產(chǎn)監測的數據，上海2月份的二手房成交量共計11612套，環(huán)比下跌18.91%，同比下跌20.41%，創(chuàng )下24個(gè)月來(lái)的新低；成交均價(jià)為19612元/平方米，同比上漲14.49%，但環(huán)比下跌4%。
“真的很郁悶。今年以來(lái)行情特別差，照理說(shuō)3月份的行情應該不錯，但今年和去年相比，簡(jiǎn)直是一個(gè)地下一個(gè)天上�！崩蠲髡f(shuō)。
去年的這個(gè)時(shí)候，正是各地房產(chǎn)中介的“蜜月期”，當年3月1日，被業(yè)內稱(chēng)為新“國五條”的細則出臺，其中一條核心條款即是轉讓二手房征收20%個(gè)稅，在地方落地政策出臺之前的過(guò)戶(hù)潮令不少中介的業(yè)績(jì)“爆表”。
“去年行情好得簡(jiǎn)直讓人高興得睡不著(zhù)覺(jué)，各個(gè)區交易大廳被擠得水泄不通的場(chǎng)景還歷歷在目�！崩蠲髡f(shuō)，“今年卻根本就賣(mài)不動(dòng)！”
萬(wàn)峰(化名)是廣州一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀人，從事這一行業(yè)已經(jīng)4年。他的工資單體現了“同比”的心酸。
萬(wàn)峰告訴《第一財經(jīng)日報》記者，春節后自己的收入連著(zhù)幾個(gè)月都沒(méi)有起色，每月都只拿到四五千元，去年每月能拿到六七千元�！靶隆畤鍡l’(出臺)的那個(gè)月，我掙了3萬(wàn)多塊，那是最高的時(shí)候了�！比f(wàn)峰說(shuō)。而根據本報記者當時(shí)的采訪(fǎng)，廣州一名中介的月度提成達到了17萬(wàn)元。
根據廣州市國土房管局公布的數據，上月全市原10區(不含增城、從化)二手住宅登記宗數為3143宗，同比減少51.0%；當月經(jīng)中介行促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)業(yè)務(wù)量比1月減少11%。
滿(mǎn)堂紅房地產(chǎn)位于廣州老城區東山口門(mén)店的店長(cháng)李林生對本報記者表示，他所在片區由于新房源較少，同時(shí)也是學(xué)區房首選區域，因此一直是熱門(mén)區域，但該片區近三個(gè)月的價(jià)格一直處于平穩狀態(tài)，目前銷(xiāo)售量低于去年同期。
趙飛告訴本報記者，春節假期結束后，他所在的門(mén)店共成交了兩套房子，成交價(jià)格保持了去年7月份左右的水平。
“現在一個(gè)月能成交一套就已經(jīng)很不錯了�！彼f(shuō)，最近的感覺(jué)是，二手房市場(chǎng)已經(jīng)從賣(mài)方市場(chǎng)變成買(mǎi)方市場(chǎng)，買(mǎi)家有了一定的議價(jià)能力。
“去年這個(gè)時(shí)候，買(mǎi)家比賣(mài)家著(zhù)急，一套房子幾個(gè)人搶�，F在這個(gè)時(shí)候，變成了賣(mài)家給中介打電話(huà)，問(wèn)房子有沒(méi)有人問(wèn)�！壁w飛說(shuō)。
“我們想要的是流量”
在李明看來(lái)，現在的樓市僵局主要原因在于買(mǎi)賣(mài)雙方對于房?jì)r(jià)預期存在差異。他對《第一財經(jīng)日報》記者分析，房東的心態(tài)還是比較好的，不僅不降價(jià)反而在嘗試漲價(jià)。但是，由于去年上海房?jì)r(jià)普遍漲了20%以上，購房者成本不斷提高，加上現在房貸緊張，導致更多的購房者選擇觀(guān)望。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監宋會(huì )雍對本報記者稱(chēng)，受到信貸收緊的影響，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)出貨，但沒(méi)有配合價(jià)格向下調整的動(dòng)作，購房者只能選擇買(mǎi)小戶(hù)型或干脆暫時(shí)不買(mǎi)。
李林生分析，政策是影響交易量的一個(gè)重要原因，包括限購以及銀行貸款政策的收緊。
五大行之一的某銀行上海分行一名信貸經(jīng)理對本報記者透露，近日，該行內部下發(fā)通知，個(gè)人首套房房貸利率在此前取消優(yōu)惠的基礎上進(jìn)一步上調，商業(yè)貸款40萬(wàn)元以下的，基準利率上浮10%；40萬(wàn)元~80萬(wàn)元的，基準利率上浮5%。她強調：“我們銀行屬于房貸‘頭寸’較多的，別的銀行可能更緊�！�
李明告訴本報記者，一手房的房貸可能還容易搞定一些，部分二手房由于房齡的問(wèn)題，現在要想及時(shí)獲得銀行貸款難度非常大。
他笑著(zhù)說(shuō)，自己的“改價(jià)”手法不會(huì )被房東識破，因為沒(méi)有寫(xiě)明樓層�！皩τ谥薪閬�(lái)說(shuō)，并不是房子賣(mài)得越貴越好，我們想要的是流量�！�
目前，據各大中介反饋，上海市中心多數區域的二手房?jì)r(jià)仍十分堅挺，但小部分去年房?jì)r(jià)漲幅過(guò)高的區域，二手房市場(chǎng)已經(jīng)陷入“量?jì)r(jià)齊跌”的窘境。以靠近上海自貿區的外高橋板塊為例，上海多家大型中介機構提供給《第一財經(jīng)日報》的數據顯示，該區域的二手房?jì)r(jià)已悄然松動(dòng)。
“普降5%左右，個(gè)別房源的降幅更大�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)研究部的一位人士告訴本報記者，今年前兩月，外高橋板塊二手房成交量同比下降近六成。
一名外高橋板塊的中介人士抱怨稱(chēng)：“現在的問(wèn)題是，小幅度降價(jià)還達不到購房者的心理預期，故對需求提振不大。只有降價(jià)幅度較大的，才能夠迅速成交�！�
誰(shuí)最想買(mǎi)房
有著(zhù)7年從業(yè)經(jīng)歷的李林生告訴《第一財經(jīng)日報》記者，當前購房需求以自住為主，其次是學(xué)區房，再次是改善型住房。房地產(chǎn)中介公司滿(mǎn)堂紅提供給本報記者的一份廣州二手房市場(chǎng)研究報告顯示，從2月下旬起，廣州二手樓市內幾類(lèi)潛在買(mǎi)家開(kāi)始陸續看房并入市，按迫切程度從高到低排列，依次是：改善環(huán)境的換房客、學(xué)區房買(mǎi)家、婚房客、有3年社�；騻�(gè)稅證明可入市的“首套”外地客、以出租為目的的長(cháng)線(xiàn)投資客。
他認為，短時(shí)間內廣州市房?jì)r(jià)依然會(huì )比較平穩，今年亦不會(huì )出現大漲，“此后還不知道會(huì )有什么新政策出來(lái)，但是估計不會(huì )有太大變化”。
趙飛稱(chēng)，店里工作日基本上沒(méi)有人來(lái)看房，到了周末，可能會(huì )有零星幾個(gè)人來(lái)看房�？捶康闹挥袃深�(lèi)人，一類(lèi)是要結婚的年輕人，另一類(lèi)就是生孩子需要換房子的年輕夫妻�，F在賣(mài)房子的有3種人，一是換房的，二是想要出國的，三是一部分公務(wù)人員。
“現在中介的主要工作就是打電話(huà)，一邊打電話(huà)勸說(shuō)房東降低價(jià)格，一邊聯(lián)系合適的買(mǎi)家�！睆囊惶斐山灰惶椎揭粋�(gè)月成交一套，成交量下降也導致收入下降。趙飛告訴記者，目前店里積壓了大量房源，大概相當于正常庫存的兩倍�，F在他每個(gè)月2500元的保底工資，雖然公司有漲工資的打算，但由于成交量上不去，“這點(diǎn)收入已經(jīng)快吃不上飯了”。
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