3月19日，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )等機構組織的“2014中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會(huì )暨500強峰會(huì )”將在北京舉行。測評研究報告指出，2013年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍實(shí)現業(yè)績(jì)增長(cháng)，市場(chǎng)集中度持續提高；房地產(chǎn)500強開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值達到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。行業(yè)專(zhuān)家表示，在樓市雙向調控以及房地產(chǎn)“降價(jià)預期”頻現的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險不容小覷。

　　“降價(jià)預期”難擋業(yè)績(jì)提升

　　春節之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的“降價(jià)”聲音此起彼伏，杭州、南京等地相繼傳出樓盤(pán)項目打折促銷(xiāo)的消息。3月18日，受到萬(wàn)科橙“入市價(jià)格低于預期”傳聞的影響，萬(wàn)科A、招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)龍頭股紛紛大跌。

　　房地產(chǎn)“降價(jià)預期”是否成真，還有待市場(chǎng)的印證。僅從2013年市場(chǎng)情況分析，房地產(chǎn)行業(yè)的危機還遠未到來(lái)�！�2014中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強測評研究報告》顯示，在國家“穩中有進(jìn)”宏觀(guān)經(jīng)濟政策及相關(guān)貨幣信貸政策保持穩定的背景下，2013年我國房地產(chǎn)市場(chǎng)延續了2012年以來(lái)的回暖勢頭，自住性需求不斷釋放，改善性需求持續增加。2013年全國商品房銷(xiāo)售面積為13.06億平方米，同比增長(cháng)17.3%，銷(xiāo)售面積同比增幅快速回升，達到2010年以來(lái)的最高水平；全國商品房銷(xiāo)售額為8.14萬(wàn)億元，同比增長(cháng)26.3%。與此同時(shí)，500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售面積總額達3.05億平方米，同比增長(cháng)34.1%，銷(xiāo)售金額更創(chuàng )下3.26萬(wàn)億元的新高，同比增長(cháng)29.0%。

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)500強榜單中，萬(wàn)科集團連續六年位居榜首，恒大地產(chǎn)和萬(wàn)達集團分列第二名和第三名，綠地集團、保利地產(chǎn)、中國海外、世茂房地產(chǎn)、碧桂園、綠城和龍湖地產(chǎn)分列四到十位。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)和各區域市場(chǎng)的分化，近年來(lái)持續的產(chǎn)業(yè)集中度提升之勢在2013年得以延續，不管是以金額和面積計算的房地產(chǎn)業(yè)集中度，還是500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)市場(chǎng)份額，均持續保持高位。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，自調控常態(tài)化以來(lái)，行業(yè)利潤空間有所下滑，盡管2013年500強企業(yè)順應需求取得良好業(yè)績(jì)并迎來(lái)了盈利能力的回升，但是行業(yè)整體利潤成長(cháng)空間相當有限的趨勢并未發(fā)生方向性改變，只有成本管控能力強且競爭優(yōu)勢強的企業(yè)才能在房地產(chǎn)行業(yè)分得蛋糕，這也將進(jìn)一步加速行業(yè)格局的變化。

　　市場(chǎng)“質(zhì)變”引調控新猜想

　　樓市雙向調控，意味著(zhù)“一刀切”式的房地產(chǎn)調控政策會(huì )弱化，同時(shí)保障房建設領(lǐng)域將進(jìn)一步加強投入和管理。分析人士指出，政策微調是為了更加適應變化了的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2013年，500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運營(yíng)效率指標全面回升，存貨周轉率均值為0.39，較2012年提高2.26%，基本回歸到此輪調控前水平。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以高周轉為主線(xiàn)的運營(yíng)模式得到了豐厚的回報，盡管企業(yè)紛紛探索規模和利潤平衡發(fā)展的路徑，以緩解高周轉帶來(lái)的企業(yè)利潤率下滑，但在競爭不斷升級的房地產(chǎn)行業(yè)內，繼續保持高周轉以維持和進(jìn)一步擴張企業(yè)規�？赡苁歉�多企業(yè)的共同選擇。

　　2013年以來(lái)，由于銷(xiāo)售良好，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇加大杠桿加速成長(cháng)速度，因此500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債壓力普遍上升，凈負債率均值更達到近五年來(lái)的最高點(diǎn)。長(cháng)期償債指標方面，2013年500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈負債率和資產(chǎn)負債率均值分別為79.03%和66.04%，分別較2012年上升17.06%和0.69%。

　　2013年6月以來(lái)，國內流動(dòng)性收緊趨勢逐漸顯現，不過(guò)對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的影響相對有限，不少500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售業(yè)績(jì)趨好保證資金回流背景下提升了杠桿率，造成償債指標均值表現整體弱于2012年。當然，在總體流動(dòng)性偏緊的背景下，這種杠桿率的提升也意味著(zhù)風(fēng)險的積聚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)內企業(yè)間的未來(lái)分化方向，將更多地取決于資金管控能力和資金成本的差異。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的重要性更為凸顯。從近年來(lái)開(kāi)發(fā)商資金來(lái)源中可以看出，自籌資金和其他資金占比穩步增加，有效地對沖了銀根緊縮下開(kāi)發(fā)貸等資金來(lái)源的減少，地產(chǎn)信托、地產(chǎn)私募基金等近年發(fā)展尤其活躍。另外，內地標桿房企通過(guò)搭建A H雙重融資平臺，順利實(shí)現海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評級，實(shí)現低成本融資，資金實(shí)力大大增強，有效增加了企業(yè)的競爭優(yōu)勢。

　　2012年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨水平不斷刷新歷史高位，2013年500強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存貨增長(cháng)率為19.63%，基本與2012年持平，存貨總價(jià)值繼續攀升。目前，大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)維持著(zhù)2年左右的庫存水平，去化壓力仍屬正常范圍。有專(zhuān)家強調，在樓市雙向調控以及房地產(chǎn)“降價(jià)預期”愈演愈烈的背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的風(fēng)險不容小覷。

    更迅速、更便捷閱讀深度解析、分享新銳觀(guān)點(diǎn)，請掃描二維碼，關(guān)注經(jīng)濟參考報微信公共賬號。