樓市供需格局逆轉 房?jì)r(jià)整體將下行
2014年3月的樓市，并未像往年一樣出現一個(gè)小陽(yáng)春。
截至3月中旬，各地樓市成交平淡，包括一線(xiàn)城市在內的市場(chǎng)均出現了強烈的觀(guān)望情緒，北京、廣州甚至出現個(gè)別項目降價(jià)促銷(xiāo)或低價(jià)入市。
如果說(shuō)2月份杭州德信降價(jià)還是小開(kāi)發(fā)商的個(gè)別事件，那么3月份以來(lái)萬(wàn)科、保利等大型地產(chǎn)商在一線(xiàn)城市的促銷(xiāo)動(dòng)作，則可能預示了新一輪房地產(chǎn)下行周期的到來(lái)。
多位地產(chǎn)界人士認為，今年樓市成交整體下滑已基本成為定局，而房?jì)r(jià)，在全國范圍內也可能出現同比下跌。
3月樓市倒春寒
3月13日，上海易居房地產(chǎn)研究院報告指出，前2個(gè)月行業(yè)多項指標“異動(dòng)”降溫。1-2月，土地成交量增幅小幅收窄，成交價(jià)格處于高位；房地產(chǎn)投資增速整體平穩，新開(kāi)工面積增速下行明顯；商品房銷(xiāo)售增幅大幅回落，價(jià)格小幅下降；房企資金增幅放緩，國內貸款占比上升。
3月18日，國家統計局數據顯示，2月70大中城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數減少5個(gè)，持平的城市個(gè)數增加7個(gè)，漲幅略有回落。
CRIC分析師馬千里認為，就整體市場(chǎng)來(lái)看，房?jì)r(jià)增速明顯放緩。在關(guān)鍵的3月上旬，市場(chǎng)并沒(méi)有出現如多數人預期的“小陽(yáng)春”，購房者保持了較為謹慎的觀(guān)望態(tài)度。
就城市而言，之前人們以為“不會(huì )降價(jià)”的一線(xiàn)城市也出現了房?jì)r(jià)松動(dòng)。京滬穗深一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)增速明顯下滑，自2013年四季度以來(lái)，四個(gè)城市同比增幅首次全部回落至20%以下，與其他城市的房?jì)r(jià)漲幅差距也在明顯縮小。
“2014年的春季樓市有點(diǎn)冷，倒春寒跡象明顯�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)總監張大偉說(shuō)，北京樓市逐漸從2013年的恐慌性購房轉為觀(guān)望，購房者害怕高點(diǎn)入市，遭遇后期價(jià)格調整。
多家分析機構認為，進(jìn)入3月，銀行“錢(qián)緊”并沒(méi)有得到根本性的好轉，往年年初銀行信貸政策的放松在2014年并沒(méi)有如期出現，取而代之的是房貸政策的持續收緊、首套房和二套房貸款利率上浮等。2014年年初，從杭州開(kāi)始，常州、濟南、廣州等城市先后傳出樓盤(pán)降價(jià)消息，購房者觀(guān)望情緒發(fā)酵。
數據顯示，房企在3月上旬還在對企業(yè)全年策略進(jìn)行調整，并未開(kāi)始集中供應。不過(guò)，一些房企已有意加快供應，甚至提前開(kāi)盤(pán)。
開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量為上
3月份出現的新變量莫過(guò)于一線(xiàn)城市龍頭開(kāi)發(fā)商的降價(jià)或低價(jià)入市行動(dòng)。
以北京為例，此前的市場(chǎng)預期是全國房?jì)r(jià)下跌，北京也不會(huì )跌。而在本周，北京住總萬(wàn)科橙開(kāi)盤(pán)售價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米，遠低于預期的精裝修2.6萬(wàn)元/平方米，刨去裝修的因素后，單價(jià)也低于預期3000元/平方米。
在廣州，保利地產(chǎn)旗下的保利·西海岸、保利·塞納維拉和保利·公園九里三個(gè)項目同時(shí)推出1成首付優(yōu)惠活動(dòng)。首次置業(yè)者，首付1成，剩余部分可分4個(gè)月付清，二次置業(yè)則可獲得長(cháng)達9個(gè)月的首付延期繳納時(shí)間。
蘇州萬(wàn)科城則單價(jià)直降一千。分析人士稱(chēng)，萬(wàn)科城項目所在的吳中區，區域存量達230.34萬(wàn)平方米，在蘇州外圍區域中是最高的，在1、2月市場(chǎng)平淡的背景下，萬(wàn)科拿出85平方米的戶(hù)型降價(jià)跑量，是一種比較穩妥的銷(xiāo)售策略。
張大偉說(shuō)，從春節過(guò)后北京這一輪新建住宅剛需項目的定價(jià)來(lái)看，房企與客群之間的博弈已出現微妙的變化。在自住型商品房、信貸等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預判出現轉向，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變。2013年北京單價(jià)2萬(wàn)左右的剛需項目，供需比基本是1：4，目前已降低到1：2。預計3月份也很難升溫。
CRIC分析師楊小貝指出，開(kāi)發(fā)商若想在上半年實(shí)現業(yè)績(jì)的突破，選擇跑量銷(xiāo)售的策略更為穩妥。
供需結構正在逆轉
張大偉提醒，2014年最值得關(guān)注的變量之一是樓市供求之間關(guān)系的變化。
野村證券稱(chēng)，中國住宅竣工量、庫存已經(jīng)大大超過(guò)有效需求。按照價(jià)值來(lái)衡量，2013年中國土地出讓金飆升52.4%，首次超過(guò)4萬(wàn)億元。按照面積來(lái)衡量，野村估算2013年一線(xiàn)城市土地出讓面積上升7%，二線(xiàn)城市3.7%，三四線(xiàn)城市上升23.2%；按價(jià)值分別上升159.3%、34.2%和57%。這將進(jìn)一步加劇供需失衡狀態(tài)。
目前，房地產(chǎn)業(yè)界對于三四線(xiàn)城市將出現調整的觀(guān)點(diǎn)基本已無(wú)異議，而對于一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)是否會(huì )跌，還有很大的分歧。
深圳一家大型地產(chǎn)商人士對21世紀經(jīng)濟報道記者說(shuō)，如果市場(chǎng)進(jìn)入調整，一線(xiàn)城市也不能幸免，頂多是調整幅度大小的問(wèn)題。
深圳中原數據顯示，深圳大戶(hù)型公寓目前已出現滯銷(xiāo)現象，庫存高企，足以消化3年。
張大偉分析，從供應端來(lái)看，2013年全國一線(xiàn)城市土地成交額創(chuàng )歷史新高，達到了5127億，土地價(jià)格也創(chuàng )新紀錄，這種情況下企業(yè)負債明顯提高，利潤率下滑，即使市場(chǎng)不景氣，企業(yè)也沒(méi)辦法捂盤(pán)，而必須上市。
從需求端來(lái)看，一線(xiàn)二線(xiàn)城市的需求實(shí)際上并不剛性，大部分購房者都是借助貸款等信貸工具，一旦信貸收緊，需求可能會(huì )明顯萎縮�！耙痪�(xiàn)城市的高房?jì)r(jià)是建立在購房者信心剛性的基礎上。一旦因為信貸等因素導致普遍觀(guān)望，出現2008年、2011年的調整并非完全沒(méi)有可能�！睆埓髠フf(shuō)。
更迅速、更便捷閱讀深度解析、分享新銳觀(guān)點(diǎn)，請掃描二維碼，關(guān)注經(jīng)濟參考報微信公共賬號。
