海南省省長(cháng)蔣定之日前接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，海南正在加快房地產(chǎn)結構調整，將逐步降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例，力爭到2017年底，普通商品房開(kāi)工面積所占比重由現在的超過(guò)84%下降到70%左右。
　　對此，一些業(yè)內人士認為，度假村、產(chǎn)權式酒店等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設將在今后五年內迎來(lái)發(fā)展契機，但相關(guān)監管和配套政策，還需盡早完善和明確。

　　低端商品房過(guò)多　住宅地產(chǎn)占比過(guò)大

　　海南省省長(cháng)蔣定之表示，結構不合理，是當前海南省房地產(chǎn)業(yè)最突出的問(wèn)題，主要表現為普通商品住房占比過(guò)大，低端商品住房過(guò)多。單一模式、低端開(kāi)發(fā)，既是對海南寶貴土地資源的極大浪費，也不利于房地產(chǎn)業(yè)的持續發(fā)展。
　　據統計，2005年至2012年，海南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計完成2729.65億元，年均增長(cháng)43.47%，約占全社會(huì )固定資產(chǎn)投資總額的33.92%，連續保持兩位數增長(cháng)態(tài)勢。2013年，海南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成1196.76億元，同比增長(cháng)35%，高于全國同期平均水平15.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　目前，海南省房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)仍是住宅地產(chǎn)占絕對主導，與旅游度假相關(guān)的度假酒店、酒店式公寓等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)項目產(chǎn)品較少，商業(yè)、辦公房地產(chǎn)規模更小。海南省住建廳統計，2013年，海南商品房住宅投資占全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的83.1%，比全國同期平均水平高出14.6個(gè)百分點(diǎn)，旅游房地產(chǎn)等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)投資所占比例較低。
　　與此同時(shí)，海南房地產(chǎn)業(yè)的結構性不合理問(wèn)題日愈凸顯�！耙陨唐纷≌�占絕對主導地位的單一產(chǎn)品結構，不利于海南房地產(chǎn)業(yè)的健康持續發(fā)展�！焙Ｄ鲜∽》亢统青l建設廳房地產(chǎn)市場(chǎng)監管處處長(cháng)陳武表示，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)聯(lián)性極強的產(chǎn)業(yè)，也是一種消費性產(chǎn)業(yè)，需要綜合發(fā)展環(huán)境的支撐，其良性發(fā)展必須以綜合發(fā)展為前提。
　　對此，蔣定之表示，一方面，旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)并非水火不容。世界旅游經(jīng)濟發(fā)展的規律表明，旅游業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)具有很強的關(guān)聯(lián)性，是一個(gè)相互依托、互促并進(jìn)的關(guān)系。另一方面，一個(gè)地方的發(fā)展，如果過(guò)分依賴(lài)某個(gè)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)，甚至“一業(yè)獨大”，一旦外部發(fā)展環(huán)境發(fā)生變化，就會(huì )影響經(jīng)濟的穩定性、可持續性，所以要注重調整和優(yōu)化。
　　蔣定之說(shuō)，從市場(chǎng)需求看，在當前許多地方出現嚴重霧霾的情況下，海南的生態(tài)、氣候資源更加稀缺，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求將進(jìn)一步擴大。2014年春節期間，海南房地產(chǎn)簽約面積就超過(guò)2.6萬(wàn)平方米，總成交金額6.5億元。

　　普通商品房比例下降　房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )繼續上漲

　　海南以得天獨厚的自然資源和良好的人居環(huán)境越來(lái)越得到國內外游客的青睞，“第一次觀(guān)光，第二次度假，第三次來(lái)海南買(mǎi)房”，已經(jīng)成為一種時(shí)尚的模式�！�
　　三亞市政府統計顯示，三亞房地產(chǎn)項目85%由島外人士購買(mǎi)，內地購房者成為海南購房的主力軍，而且這支隊伍呈不斷擴大之勢。因此，島外購房需求的持續旺盛推高了海南的房?jì)r(jià)，在一定程度上影響了本島居民的剛性住房需求，尤其是三亞均價(jià)兩萬(wàn)元的樓價(jià)，直逼北上廣的樓市，本地人買(mǎi)房難的問(wèn)題十分突出。
　　普通商品住房的開(kāi)發(fā)比例降下來(lái)了，也就意味著(zhù)商品房供給數量減少了，那么海南房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )繼續上漲，本地人買(mǎi)房的負擔會(huì )不會(huì )更重？
　　對此，海南現代管理研究院院長(cháng)、海大教授王毅武認為，海南目前的空置房還很多，降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例后，會(huì )激發(fā)出市場(chǎng)活力，調動(dòng)這些“沉睡”的空置房再次投入市場(chǎng)，可以抵消因降低普通商品房開(kāi)發(fā)比例所帶來(lái)的影響。
　　王毅武說(shuō)，從長(cháng)遠來(lái)看，必須要把高端旅游房地產(chǎn)和民生保障房地產(chǎn)分開(kāi)，不要攪成一鍋粥。保障房解決本島居民居住問(wèn)題，旅游房地產(chǎn)解決游客問(wèn)題。
　　蔣定之也表示，要積極構建多元化的產(chǎn)品體系，也就是要在“一降一增一�！鄙献鑫恼�。一是“降”，逐步降低普通商品住房開(kāi)發(fā)比例，力爭到2017年底，普通商品房開(kāi)工面積所占比重由現在的超過(guò)84%下降到70%左右。二是“增”，增加旅游酒店、度假村、產(chǎn)權式酒店等經(jīng)營(yíng)性地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設。三是“�！�，以中低收入群體為重點(diǎn)，加大保障房供應力度，力爭到“十二五”末，將保障性住房覆蓋面由現在的28%提升到38%左右，這是海南房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的應有之義。

　　經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)　還需政策“扶上馬送一程”

　　蔣定之說(shuō)，海南房地產(chǎn)業(yè)也確實(shí)存在結構不合理的問(wèn)題，“房地產(chǎn)一遇冷，全省就要著(zhù)涼”，這雖然是個(gè)比喻，不一定準確，但也說(shuō)明我們海南調整產(chǎn)業(yè)結構、推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級確實(shí)任重道遠。
　　為此，去年海南專(zhuān)門(mén)出臺《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，對加快房地產(chǎn)結構調整作出安排。提出要構建多元化的房地產(chǎn)產(chǎn)品體系。積極發(fā)展與旅游業(yè)、當地特色產(chǎn)業(yè)及產(chǎn)業(yè)園區結合度高的度假酒店、療養、康體養生等經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；適度發(fā)展酒店式公寓等規劃建設標準高、生態(tài)環(huán)境好的高端旅居型產(chǎn)品；努力培育和發(fā)展產(chǎn)權式酒店、分時(shí)度假酒店等各種特色經(jīng)營(yíng)投資型房地產(chǎn)。
　　近年來(lái)，海南省在經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)方面進(jìn)行了許多積極探索，但由于缺乏相關(guān)的法律法規和誠信體系約束，酒店經(jīng)營(yíng)者和業(yè)主的糾紛問(wèn)題時(shí)有發(fā)生。
　　一些業(yè)內人士告訴記者，社會(huì )誠信體系的缺失嚴重制約了海南省經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目的發(fā)展�，F在許多產(chǎn)權式酒店的經(jīng)營(yíng)比較穩定，是建立在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)整體利好的基礎上的。一旦經(jīng)濟發(fā)展出現停滯，許多糾紛矛盾就有可能集中爆發(fā)。
　　三亞一家產(chǎn)權式酒店開(kāi)發(fā)企業(yè)的策劃部經(jīng)理認為，產(chǎn)權式酒店是一項投資產(chǎn)品，一般利潤在4%左右，回效慢。所以他們只賣(mài)了一部分產(chǎn)權，剩下產(chǎn)權自持，這樣雙方利益就連在了一起。他坦承，目前最大的問(wèn)題是沒(méi)有具體的法律規范。對于房產(chǎn)稅、物業(yè)稅、租賃費等方面都沒(méi)有一個(gè)參考標準，因此，相關(guān)法律文件盡快出臺十分有必要。
　　王毅武表示，海南發(fā)展經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項目，還必須考慮政策導向問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商都是趨利的，房地產(chǎn)投資大，比起經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，普通商品房“一錘子”買(mǎi)賣(mài)收回成本更快，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險更小，如果沒(méi)有相關(guān)優(yōu)惠政策刺激，同等條件下開(kāi)發(fā)商當然不愿意涉足經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)領(lǐng)域�！罢�府如果是一次性收取土地出讓金，卻要求開(kāi)發(fā)商搞經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，用10年甚至更長(cháng)時(shí)間收回成本，這無(wú)疑不太現實(shí)�！�
　　因此，不少業(yè)內人士認為，海南應盡快建立起經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)的概念，高端并不一定就是豪宅，適價(jià)低碳的房地產(chǎn)同樣不會(huì )造成資源的浪費。