19日晚間，上市房企中茵股份、天�；òl(fā)布公告稱(chēng)，其非公開(kāi)發(fā)行A股股票申請獲得證監會(huì )通過(guò)。在資金投向方面，兩家公司均將其用于地產(chǎn)項目。這就意味著(zhù)，暫停近四年的地產(chǎn)類(lèi)公司再融資正式開(kāi)閘。
前兩月我國房地產(chǎn)企業(yè)到位資金增速明顯“縮水”，受制于房企資金鏈，開(kāi)發(fā)投資增速也出現放緩跡象。業(yè)內分析稱(chēng)，在此背景下，地產(chǎn)融資及重組政策此時(shí)松綁意在為房企“解渴”。融資環(huán)境的改變也必將引起房企新一輪的洗牌，加劇行業(yè)競爭和分化。
房企再融資及重組正式開(kāi)閘
據中茵股份公告，其最新預案為：公司擬以不低于9.53元/股的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行股票數量不超過(guò)1.8億股，募集資金不超過(guò)17.15億元。募集資金將全部用于公司全資子公司江蘇中茵置業(yè)有限公司之控股公司徐州中茵置業(yè)有限公司“徐州中茵廣場(chǎng)項目”的開(kāi)發(fā)與營(yíng)運。
天�；▌t擬以不低于4.48元/股的發(fā)行價(jià)格，發(fā)行股份數量不超過(guò)3.46億股，募集資金15.5億建設三個(gè)房地產(chǎn)項目并補充流動(dòng)資金，且此三個(gè)項目均為住宅項目。
2010年4月，國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于堅決遏制部分城市房?jì)r(jià)過(guò)快上漲的通知》規定，對存在閑置土地、炒地以及捂盤(pán)惜售、哄抬房?jì)r(jià)等違法違規行為的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，將暫停上市、再融資和重大資產(chǎn)重組。近4年來(lái)，證監會(huì )始終未對房企再融資和資產(chǎn)重組放行�！�
今年1月24日，海印股份以“專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”項目身份、有條件的獲得了再融資資格，成為2010年以來(lái)第一家再融資獲證監會(huì )審核通過(guò)的房地產(chǎn)企業(yè)。3月17日，上市公司金豐投資宣布，擬通過(guò)資產(chǎn)置換和發(fā)行股份購買(mǎi)方式進(jìn)行重組，擬注入資產(chǎn)為房企龍頭綠地集團100%股權。
據金豐投資公告，此次重組預案分為兩個(gè)部分。首先，金豐投資以全部資產(chǎn)及負債與上海地產(chǎn)集團持有的綠地集團等額價(jià)值的股權進(jìn)行置換，擬置出資產(chǎn)由上海地產(chǎn)集團或其指定的第三方主體承接，擬置出資產(chǎn)的預估值為23億元。
隨后，金豐投資向綠地集團全體股東非公開(kāi)發(fā)行A股股票購買(mǎi)其持有的綠地集團股權。經(jīng)預估，擬注入資產(chǎn)的預估值為655億元。為此，金豐投資擬以每股5.58元的價(jià)格，非公開(kāi)發(fā)行合計113.26億股用于支付上述對價(jià)。
億翰智庫研究總監張化東認為，金豐投資重組方案交易完成后，綠地預計登陸A股市場(chǎng)，這預示著(zhù)房企上市、地產(chǎn)重組將放開(kāi)；中茵股份和天�；ǘㄔ霰环判袆t意味著(zhù)房企再融資將逐步放開(kāi)。
房企“荷包”縮水 開(kāi)發(fā)商找錢(qián)“八仙過(guò)�！�
國家統計局日前發(fā)布數據顯示，今年前2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款4913億元，增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資50億元，下降43.2%，而去年全年增速為32.8%；自籌資金增速也回落近10個(gè)百分點(diǎn)�！�
近日，浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件表明，中小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。進(jìn)入2014年以來(lái)，銀行出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批也逐漸趨嚴。
業(yè)內人士分析稱(chēng)，資金鏈緊張是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速放緩的直接原因。
標準普爾最新發(fā)布報告稱(chēng)，多數房企融資渠道有限，主要還是依賴(lài)銀行貸款。而對于中小型開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，能從銀行貸到款不僅變得更加困難，其利率也變得更高。大型開(kāi)發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內銀行獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。該機構預計，“小型開(kāi)發(fā)商可能須支付20%的利率，而且融資額度有限，因此它們不得不轉向信托融資�！�
標普信用分析師符蓓表示，“這只是陷入困境的許多中國小型開(kāi)發(fā)商中的一個(gè)例子，對于較弱的房企而言，融資將更加有限，成本也將更高。加上小型開(kāi)發(fā)商所面臨的艱難運營(yíng)環(huán)境，2014年可能會(huì )有更多違約事件發(fā)生�！�
鑒于此，宏源證券分析師陳光磊認為，地產(chǎn)融資及重組政策此時(shí)松綁意在為房企“解渴”。
實(shí)際上，多數未上市的小型開(kāi)發(fā)商在資本市場(chǎng)的融資渠道有限。銀行貸款曾是它們唯一的融資渠道。過(guò)去三四年，隨著(zhù)國內銀行提高風(fēng)險管理水平，小型開(kāi)發(fā)商獲得銀行貸款已變得更加困難，即使以更高的利率也是如此。大型開(kāi)發(fā)商能夠以6%-9%的利率從國內銀行獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，而小型開(kāi)發(fā)商可能須支付20%的利率，而且可獲得的融資仍有限，同時(shí)還面臨再融資風(fēng)險。
小型開(kāi)發(fā)商不得不轉向信托融資，以替代銀行貸款。根據中國信托業(yè)協(xié)會(huì )，2013年新發(fā)放的信托貸款中超過(guò)10%投放于房地產(chǎn)業(yè)；其中大部分流向小型開(kāi)發(fā)商，因為它們沒(méi)有其他可行的融資渠道。信托融資的成本通常高于銀行貸款。
而大型開(kāi)發(fā)商則著(zhù)力打造“A+H雙上市平臺”。此番借殼金豐投資，就是綠地“曲線(xiàn)”登陸A股資本市場(chǎng)的“捷徑”。但在此之前，綠地已完成登陸港股市場(chǎng)計劃。綠地控股集團曾于去年8月27日宣布，其通過(guò)全資子公司認購盛高置地(香港聯(lián)交所股票編號：337)擴大股本后的60%交易正式完成，這標志著(zhù)綠地集團成功登陸香港資本市場(chǎng)。
謀求“雙上市平臺”戰略已成為品牌房企搭建融資平臺、業(yè)務(wù)平臺的趨勢。2012年以來(lái)，已經(jīng)有包括萬(wàn)科、招商、金地等在內的國內房企走上了到港股借殼上市的道路，借殼完成之后，這幾個(gè)房企率先實(shí)現在內地及香港市場(chǎng)“雙平臺”戰略。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，在國外美國QE逐步退出，在國內“錢(qián)荒”導致的銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)“流動(dòng)性”階段性趨緊的特征不可避免，國內房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度在持續惡化，融資渠道是否暢通成為決定房企另外一條生命線(xiàn)是否延續及發(fā)展的關(guān)鍵點(diǎn)因素。突破當前傳統融資模式的束縛，尋求其他渠道，減小融資的成本和難度成為必然。
行業(yè)洗牌將加速 龍頭之爭白熱化
鑒于近期的信用事件將擴大強弱公司之間的信用分化，標準普爾認為今年國內房地產(chǎn)業(yè)的整合將加速。國內銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款時(shí)，通常青睞大型的、多元化的、擁有品牌知名度的開(kāi)發(fā)商。這些較強的開(kāi)發(fā)商通常為上市公司，其中一些甚至擁有海外資本市場(chǎng)融資渠道。
業(yè)內人士認為，大型開(kāi)發(fā)商可能會(huì )搶購境況不佳的小型開(kāi)發(fā)商�！氨M管運營(yíng)和融資狀況充滿(mǎn)挑戰，但我們預期多數評級的開(kāi)發(fā)商能夠度過(guò)當前市場(chǎng)動(dòng)蕩。標準普爾認為，多數我們評級的開(kāi)發(fā)商按國內標準屬于中型至大型開(kāi)發(fā)商。這些開(kāi)發(fā)商通常為上市公司，且擁有不錯的銀行關(guān)系和資本市場(chǎng)地位�！狈肀硎�，“在應對由政策導致的市場(chǎng)波動(dòng)方面，地域分布多元化的開(kāi)發(fā)商相比項目集中于一個(gè)地區的小型開(kāi)發(fā)商，也具有明顯的優(yōu)勢�！�
“可以預見(jiàn)，將來(lái)仍會(huì )有部分小型房企，因為缺乏必要的風(fēng)險管控機制，將會(huì )陸續重蹈興潤置業(yè)的覆轍。但這類(lèi)房企的倒閉，并不意味著(zhù)整個(gè)行業(yè)乃至金融體系存在系統性風(fēng)險。無(wú)論是內地還是香港的上市房企，其目前的資金狀況是近兩年最好的，也就是說(shuō)占整個(gè)市場(chǎng)份額近半企業(yè)的資金狀況幾乎是沒(méi)有問(wèn)題的，因此整個(gè)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險可控�！敝袊康禺a(chǎn)信息集團研究員朱一鳴表示。
一位房企高管告訴記者，部分企業(yè)的退出有利于行業(yè)的洗牌。由于房地產(chǎn)暴利時(shí)代的終結，企業(yè)凈利潤率持續下滑，導致成本控制能力較弱的企業(yè)沒(méi)有辦法生存，或倒閉或被收購。部分中小企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)，競爭存活下來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擁有更大的規模和更強的建設和發(fā)展能力。市場(chǎng)規律決定行業(yè)洗牌是大勢所趨，強者恒強，優(yōu)勝劣汰也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的不二法則�？梢灶A計，隨著(zhù)行業(yè)洗牌的加劇，行業(yè)集中度仍然將持續提升。
申銀萬(wàn)國認為，再融資重啟將對上市房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金形成實(shí)質(zhì)性利好。長(cháng)期來(lái)看，再融資放開(kāi)有利于優(yōu)勢企業(yè)的長(cháng)期發(fā)展，進(jìn)而提高行業(yè)集中度，龍頭和優(yōu)質(zhì)成長(cháng)企業(yè)的估值有望得到修復。
張化東也認為，地產(chǎn)重組方案交易完成后，將加劇房地產(chǎn)行業(yè)“龍爭虎斗”，市場(chǎng)競爭將更加激烈。未來(lái)萬(wàn)科和綠地的“龍頭”之間的競爭更加激烈，2013年綠地銷(xiāo)售金額已達1625億元，已接近萬(wàn)科龍頭老大1776億元。