昨天晚間，央行的官方微博上發(fā)布信息稱(chēng)：個(gè)別的外媒報道《中國央行緊急討論救助小型房地產(chǎn)公司》與事實(shí)不符;人民銀行未參與浙江興潤置業(yè)相關(guān)風(fēng)險處置。那么，浙江興潤置業(yè)，這家名不見(jiàn)經(jīng)傳的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為什么會(huì )被央行點(diǎn)名提及呢?涉及到這家房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險究竟有多大?這場(chǎng)風(fēng)波又是怎么發(fā)生的?央視財經(jīng)頻道主持人陳偉鴻和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　小開(kāi)發(fā)商違約掀起大風(fēng)波;央行發(fā)聲，行業(yè)關(guān)注，24億信貸違約背后究竟隱藏多大的風(fēng)險?大開(kāi)發(fā)商降價(jià)引發(fā)小地震，真降還是假衰?萬(wàn)科變調，樓市拐點(diǎn)又來(lái)了嗎?

　　向松祚：中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現在進(jìn)入到了神經(jīng)敏感期

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我相信外媒報道人民銀行參與救助房產(chǎn)公司是缺乏常識的一個(gè)報道，因為人民銀行作為中央銀行，它不會(huì )參與具體的企業(yè)，它只會(huì )去參與商業(yè)銀行和金融機構的事，包括相關(guān)政策的制定。為什么這個(gè)會(huì )引起這么大的關(guān)注?我有一個(gè)詞就是，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)現在進(jìn)入到神經(jīng)敏感期。什么叫神經(jīng)敏感期?就是說(shuō)現在大家看不太準了，到底房地產(chǎn)價(jià)格是繼續往上漲，還是會(huì )下降，甚至會(huì )快速下降，或者像有的人講說(shuō)崩盤(pán)或者是暴跌?所以現在大家對于房地產(chǎn)的每一個(gè)信息就高度的敏感，特別是有些房地產(chǎn)公司出現了違約，那當然這可能是非常不妙的一個(gè)信號。哪怕是星星之火，也會(huì )讓大家神經(jīng)高度敏感。

　　這么一個(gè)小小的，或者說(shuō)冰山的一角，其實(shí)它揭示了房地產(chǎn)對整個(gè)中國經(jīng)濟，中國金融巨大的關(guān)聯(lián)度，就是說(shuō)我們講有3個(gè)60%可以來(lái)概括這個(gè)事。中國的所有的經(jīng)濟60%跟房地產(chǎn)是有關(guān)系的;第二個(gè)就是中國的金融和整個(gè)金融體系的信貸資產(chǎn)，有60%是直接和間接以房地產(chǎn)為抵押的;還有就是居民家庭的財產(chǎn)有60%是買(mǎi)的房子。所以如果房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降，如果一些房地產(chǎn)商出現信貸違約，它必然要降價(jià)賣(mài)房，降價(jià)賣(mài)房會(huì )不會(huì )引起連鎖反應，造成房?jì)r(jià)大幅度的下降?那么大幅度的下降必然會(huì )引起金融體系的風(fēng)險上升，必然會(huì )使得至少部分大量買(mǎi)房子家庭會(huì )出現負資產(chǎn)。這當然是一個(gè)大事，所以確實(shí)值得高度去研究。

　　當然我們必須要個(gè)案的去分析，不是說(shuō)每家公司都有類(lèi)似的問(wèn)題，要根據不同的地區，不同的公司來(lái)看，有一些公司，比如像浙江這個(gè)公司，當然它也不是個(gè)案，就是說(shuō)它的負債除了銀行貸款，還有其他的民間借貸。所以說(shuō)除了銀行，正常的銀行貸款以外，特別是一些沒(méi)有上市的這些房地產(chǎn)公司還有大量的民間借貸，所以這個(gè)鏈條可能是相當長(cháng)。

　　劉戈：興潤置業(yè)資金鏈斷裂有代表性 不能僅僅把它當成個(gè)案

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　大家現在在關(guān)心這到底是純粹的個(gè)案，還是具有一定的代表性?如果是個(gè)案，那么大家的關(guān)注度可能就不那么高，而大家現在擔心的是像這樣的一個(gè)公司，或者像這樣的一個(gè)三四線(xiàn)的縣級市，它的這種風(fēng)險性是不是會(huì )產(chǎn)生連鎖反應?

　　這家公司在全國來(lái)看，是一家小公司，奉化是一個(gè)有50萬(wàn)人口的縣級市，它在寧波地區，在GDP里算是相對比較落后的。但它是這個(gè)城市里的第一大開(kāi)發(fā)商，它從2000年就當時(shí)注冊4億的資金，也就是說(shuō)它是一個(gè)主流的開(kāi)發(fā)商。這些年來(lái)它一直在按部就班的開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，那么它很多開(kāi)發(fā)的項目已經(jīng)交工了，而且也正在建設一些項目。在我們看到的公開(kāi)報道里面，沒(méi)有看到這家公司除了非法集資以外的一些，比如說(shuō)一些違法亂紀的勾當。也就是說(shuō)它是一個(gè)正常的開(kāi)發(fā)商，那么正常的開(kāi)發(fā)商到現在遇到的核心的問(wèn)題是什么?它在2010年拿地的時(shí)候拿的價(jià)格很高，現在同樣地塊的地已經(jīng)降了可能一半以上。舉一個(gè)例子，它有一塊地當時(shí)拿到是樓面價(jià)7000多塊錢(qián)，在去年年底，上海世茂拿到的是3000多塊錢(qián)，差了這么多，那么以前銀行對它資產(chǎn)的評估現在就大幅縮水，這個(gè)時(shí)候銀行肯定要讓它清帳，那么它的資金鏈就發(fā)生了問(wèn)題，所以這樣的一個(gè)問(wèn)題有一定的代表性，不能僅僅把它當成個(gè)案。

　　向松祚：現在銀行體系在加大防范房地產(chǎn)風(fēng)險的力度

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我們現在講系統性的金融風(fēng)險是有四大風(fēng)險。第一個(gè)是影子銀行，因為我們影子銀行的規模是接近30萬(wàn)個(gè)億;第二個(gè)是地方政府的債務(wù)，地方政府的債務(wù)去年國家審計署審計的結果是18萬(wàn)億;第三個(gè)風(fēng)險就是我們有很多過(guò)剩產(chǎn)能的行業(yè)，比如說(shuō)鋼鐵，造船這些行業(yè)，有部分企業(yè)依然是要重組，甚至是要破產(chǎn)的，這樣也會(huì )造成銀行的不良貸款;還有一個(gè)就是進(jìn)入神經(jīng)敏感期的房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)這個(gè)價(jià)格很顯然不可能再像前幾年這么暴漲�，F在看起來(lái)，房地產(chǎn)價(jià)格極有可能出現回調，我不同意說(shuō)它會(huì )崩盤(pán)，但是既使是一個(gè)緩慢的下調，它也會(huì )造成金融風(fēng)險的部分程度的上升。比如說(shuō)我們現在銀行體系，其實(shí)大家在加大防范房地產(chǎn)風(fēng)險的力度。

　　在前幾年，銀行已經(jīng)開(kāi)始比較謹慎對房地產(chǎn)企業(yè)提供新的貸款，所以有些房地產(chǎn)的企業(yè)開(kāi)始向社會(huì )來(lái)尋求資金支持，也就是說(shuō)從影子銀行這個(gè)體系里面拿錢(qián)，所以這樣的房地產(chǎn)公司如果出現了房地產(chǎn)價(jià)格下跌，甚至快速下跌的時(shí)候，它們會(huì )非常麻煩。首先銀行不太愿意再給它提供資金周轉了，那么社會(huì )融資，特別是類(lèi)似高利貸的融資有幾個(gè)特點(diǎn)，一個(gè)是周期非常短，一般都是一個(gè)月，最多可能三個(gè)月;第二個(gè)它利息的成本極高，可能年利息可能一般都是15%以上，甚至30%以上，它不一定負擔得起。那么房?jì)r(jià)你賣(mài)不出去，所以這個(gè)事就逼迫它必須去大規模的降價(jià)，去賣(mài)房地產(chǎn)，但是老百姓的心理是什么?它越降，他越不買(mǎi)，就是叫做買(mǎi)漲殺跌，所以在這種大的背景下極有可能出現一個(gè)連鎖反應，這正是我們現在需要高度警惕的。

　　向松祚：目前系統性的風(fēng)險開(kāi)始在各個(gè)層面上暴露出來(lái)

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　系統性風(fēng)險的苗頭應該來(lái)講是非常明顯的，那么房地產(chǎn)的風(fēng)險是3個(gè)60%。具體來(lái)講，比如說(shuō)地方政府的債務(wù)，它絕大多數的債務(wù)都是以土地，或者是房產(chǎn)作為抵押的，主要是土地。那么地方政府如果土地的價(jià)格，房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始下降，土地的價(jià)格下降，它賣(mài)不出地來(lái)，它那個(gè)抵押品本身就要收縮，那這樣必然會(huì )造成它還本金，還利息困難。同時(shí)可能包括銀行在內的金融機構需要它提供更多的抵押，所以這樣有沒(méi)有可能出現部分的，或者個(gè)別地方政府違約?是我們今年考驗政府的非常敏感的一個(gè)難題。

　　實(shí)際上，總理在政府工作報告里，在他的記者招待會(huì )里已經(jīng)提到，就是說(shuō)守住這個(gè)底線(xiàn)。如果地方政府出現違約，那這個(gè)事就非常大，我相信這個(gè)底線(xiàn)必須要守住;第二個(gè)底線(xiàn)，有部分開(kāi)發(fā)商一定出問(wèn)題，部分開(kāi)發(fā)商有可能會(huì )破產(chǎn)，那這個(gè)破產(chǎn)可讓它就破了;還有些過(guò)去過(guò)度依靠房子來(lái)投資、投機的個(gè)人投資者會(huì )出現負資產(chǎn)。因為前一段時(shí)間，像北、上、廣、深這樣的大城市，買(mǎi)新房的投資和投機的比例超過(guò)了50%，也就是剛需不到50%，那這些人買(mǎi)房子肯定也是通過(guò)了銀行的信貸，比如說(shuō)按揭或者通過(guò)其它辦法用信貸資金來(lái)炒房，那這個(gè)時(shí)候出現負資產(chǎn)怎么辦?出現負資產(chǎn)他有可能會(huì )出現違約。所以這些系統性的風(fēng)險在各個(gè)層面，各個(gè)點(diǎn)上開(kāi)始暴露出來(lái)，這也是為什么今年中央提的宏觀(guān)的四個(gè)任務(wù)里有一條叫防風(fēng)險，不要讓風(fēng)險太大。

　　劉戈：萬(wàn)科單個(gè)樓盤(pán)的價(jià)格下降并不能說(shuō)明是拐點(diǎn)的到來(lái)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　大家這么猜，可能確實(shí)王石一直是屬于在開(kāi)發(fā)商里經(jīng)常唱衰的一個(gè)代表。在2007年、2008年那一段時(shí)間里，確實(shí)樓市出現了一個(gè)拐點(diǎn)，出現了下降，但是現在單看這個(gè)樓盤(pán)在北京的南六環(huán)以外，賣(mài)到21000元，也夠高的了，所以你把它說(shuō)成是一個(gè)拐點(diǎn)，我覺(jué)得可能還不能夠確定就此。但從這里面也能看出來(lái)，大家還是有一種高度敏感，高度關(guān)注，因為除此之外還有另外一些數據，1到2月份，全國的銷(xiāo)售面積9000多萬(wàn)平方米，比去年同期下降了1.2%，而銷(xiāo)售額也下降了5%，那么這樣兩個(gè)數字和這樣一些具體案例相結合，那么可能大家就在分析是不是會(huì )出現這樣一個(gè)拐點(diǎn)。

　　向松祚：樓市拐點(diǎn)即使還沒(méi)有到來(lái) 但可能也會(huì )很快到來(lái)

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　有三個(gè)數字大體上在預示著(zhù)即使拐點(diǎn)還沒(méi)有到來(lái)，但是可能很快要到來(lái)。一個(gè)是全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積在下降，就是增速在大幅下降;第二個(gè)是監測了70個(gè)大城市的房?jì)r(jià)漲幅在大幅度的收窄;還有一個(gè)在北、上、廣、深、杭這些一線(xiàn)城市里，投機買(mǎi)房的比例從去年開(kāi)始已經(jīng)大幅下降，也就是現在大家對投資、投機房地產(chǎn)覺(jué)得風(fēng)險很大了，所以現在買(mǎi)的真是剛性需求。比如萬(wàn)科降價(jià)到21000元，可能它這是一個(gè)銷(xiāo)售策略，有很多房產(chǎn)公司搞這個(gè)名堂，我本來(lái)價(jià)格賣(mài)的挺高，我現在先開(kāi)一個(gè)特高的價(jià)，然后我降到5000元，3000元，聽(tīng)起來(lái)特別醒目，那么賣(mài)得會(huì )很快，這可能是一個(gè)銷(xiāo)售策略，但是你從這個(gè)銷(xiāo)售策略里面也會(huì )看出一點(diǎn)端倪。

　　其實(shí)房地產(chǎn)是一個(gè)典型的周期性行業(yè)，那么能夠生存的房地產(chǎn)公司一定是在周期的頂端，它能夠率先的降低它的負債，能夠儲存更多的現金，所謂現金為王。我相信，王石的說(shuō)法也好，萬(wàn)科的策略也好不完全是空穴來(lái)風(fēng)。我相信，在未來(lái)的日子里你會(huì )看到很多房地產(chǎn)公司會(huì )用各種策略，不管是降價(jià)還是怎么樣，盡可能要把房子資金收回來(lái)。原因很簡(jiǎn)單，因為這些年的房地產(chǎn)市場(chǎng)太好，很多房地產(chǎn)公司可以說(shuō)是大規模擴張，甚至是擴張過(guò)度，到處買(mǎi)地，然后有大量的信貸資金�，F在開(kāi)始出現這個(gè)問(wèn)題以后，他只有這幾個(gè)策略，就是第一，大量的賣(mài)房。然后停止擴張，盡可能保留資金，如果真正要出現冬天到來(lái)的時(shí)候，那就要你有現金在手，那你才能夠緩過(guò)這個(gè)勁。

　　聶梅生：2013年一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)大幅上升是反常的

　　(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我認為中國房地產(chǎn)到了2013年，一線(xiàn)城市大幅上升，上升的升幅都基本上同比都到了20%以上，這確實(shí)是反常的，已經(jīng)到了盛極，盛極以后它會(huì )有一個(gè)走平的階段，就是到了一個(gè)高位的時(shí)候它不一定馬上就崩潰，然后就跳崖似的這樣下降，大家都不希望這樣。因為這樣對買(mǎi)了房子的人資產(chǎn)來(lái)說(shuō)，對國家經(jīng)濟來(lái)說(shuō)，對沒(méi)買(mǎi)房子的人來(lái)說(shuō)都不是一件好事。如果你崩盤(pán)，崩潰，誰(shuí)也不敢再買(mǎi)了，這不是一個(gè)好事，我覺(jué)得不會(huì )，它還會(huì )在一個(gè)高位盤(pán)整的過(guò)程，小幅的再往下走，這是一個(gè)比較好的過(guò)程�，F在我個(gè)人認為，就是漲幅下降，在高位盤(pán)整，所以還會(huì )有一些城市盤(pán)整的比較多，就是原來(lái)漲的太多，有居高，有泡沫成分在里面的，它肯定要盤(pán)整的就要多一些，原來(lái)就比較健康的，可能盤(pán)整的要少一些，所以這個(gè)差異化還會(huì )出現。

　　向松祚：目前房地產(chǎn)價(jià)格走勢到了一個(gè)周期調整的時(shí)候

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　這是很糾結的一個(gè)事，就是說(shuō)房?jì)r(jià)快速上漲的時(shí)候當然有一部分人高興。開(kāi)發(fā)商高興，地方政府也高興，買(mǎi)到房子的人也高興，沒(méi)有買(mǎi)房子的人很不高興，焦慮。從國家宏觀(guān)經(jīng)濟來(lái)講，確實(shí)我們之前反復講就不希望房子漲的太高，漲得太快�，F在開(kāi)始下降了，其實(shí)你也不希望它下降的太快，正如剛才聶會(huì )長(cháng)講的，如果變成崩盤(pán)，跳崖似的崩潰也就麻煩大了。

　　這次開(kāi)兩會(huì )期間，有一些人大代表，一些政協(xié)委員已經(jīng)呼吁總理說(shuō)要高度關(guān)注，今年房地產(chǎn)如果說(shuō)有調控政策，調控的重點(diǎn)是什么?就是防止房地產(chǎn)價(jià)格大幅度的下滑。我現在想提的是什么?就是說(shuō)實(shí)際上這個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格走勢到了一個(gè)周期調整的時(shí)候，政府的力量在里面只是一部分，它核心的還是市場(chǎng)預期。比如說(shuō)現在市場(chǎng)如果大家都覺(jué)得這個(gè)方向轉了，大家不想買(mǎi)了，或者認為房?jì)r(jià)會(huì )下降，那這個(gè)時(shí)候你想不讓它下降也不太可能，所以現在各個(gè)方面，包括銀行，包括政府，包括房地產(chǎn)商，包括個(gè)人都要做好應對這個(gè)危機的準備……