受季節因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，全國商品住宅成交量近期出現“普跌”。繼杭州、常州、溫州等城市出現樓盤(pán)降價(jià)現象后，多地房企先后推出“墊首付”營(yíng)銷(xiāo)措施。
　　《經(jīng)濟參考報》記者了解到，為了應對市場(chǎng)成交量下滑局面，刺激購房者入市，當前北京、南京、廣州等城市的一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛推出“墊首付”的營(yíng)銷(xiāo)措施。業(yè)內分析認為，銷(xiāo)量欠佳和地產(chǎn)金融大趨勢雙重因素，促使房企選擇這一營(yíng)銷(xiāo)方式。
　　公開(kāi)資料顯示，杭州的中天官河錦庭、天鴻香榭里等項目，沈陽(yáng)的格林·常青藤等項目，以及廣州雅居樂(lè )、天健等開(kāi)發(fā)商旗下一些項目均推出了“墊首付”活動(dòng)。這些城市由于庫存積累，目前市場(chǎng)仍處在消化存量盤(pán)的階段。當地開(kāi)發(fā)商普遍走量緩慢，面臨著(zhù)較大的去化壓力。
　　與此同時(shí)，伴隨著(zhù)地產(chǎn)金融化趨勢愈演愈烈，“墊首付”這一營(yíng)銷(xiāo)方式除了受到部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)青睞，一些小額貸款公司也看好這一策略。
　　自2013年年末以來(lái)，地方政府往往選擇嚴格執行差別化的住房信貸政策，其中又以提高第二套住房貸款首付款比例為主要特色。當前，普遍采用的做法是，將第二套住房貸款首付比例提至65%至70%。
　　同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉分析稱(chēng)，地方政府提高二套房貸款首付比例，意味著(zhù)會(huì )增加購房者或投資客進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻，可能會(huì )對于部分人群尤其是首次改善置業(yè)的人群產(chǎn)生較大影響，導致這部分需求后置。他認為，正是在這種背景下，開(kāi)發(fā)商選擇“墊首付、分期首付”的方式來(lái)規避政策，刺激被抑制的市場(chǎng)需求。
　　“無(wú)論是對于首套自住需求，還是改善性需求，還是中長(cháng)期的投資性需求，在二套房首付比例增加的政策環(huán)境下，早點(diǎn)付了首付辦完買(mǎi)房手續成為購房群體普遍關(guān)心的話(huà)題�！睆埡陚フf(shuō)，從這個(gè)角度來(lái)講，“墊首付”營(yíng)銷(xiāo)方式有可能在今后的市場(chǎng)環(huán)境中普遍出現。
　　張宏偉認為，“墊首付”從開(kāi)發(fā)商的角度而言，無(wú)論對于首套房“墊首付”，還是對改善性置業(yè)人群“墊一成首付”，無(wú)非有兩個(gè)原因：一方面，在年初銀行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，由于短期內資金壓力比較大。開(kāi)發(fā)商通過(guò)為購房者短期內“墊首付”，可以套取銀行貸款緩解公司財務(wù)方面的壓力，或為企業(yè)拿地擴張準備更充足的資金；另一方面，將“墊首付”作為一種營(yíng)銷(xiāo)手段，以低首付比例的方式，吸引更多的購房者，最終達到樓盤(pán)快速成交去化的目的。
　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉也表示，面對濃重的市場(chǎng)觀(guān)望情緒和從緊的銀行信貸環(huán)境，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)策略將更加謹慎，“低價(jià)入市、降價(jià)走量”將成為越來(lái)越多開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略的主基調。
　　胡景暉認為，年初至今全國各地樓市整體趨冷，房?jì)r(jià)環(huán)比持平或下降的城市越來(lái)越多，北上廣深等一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)也出現滯漲。與此同時(shí)，市場(chǎng)各方尤其是購房人群觀(guān)望情緒濃重，這些因素促使部分開(kāi)發(fā)商開(kāi)始轉變策略，用調低樓盤(pán)入市價(jià)格等“降價(jià)跑量”的銷(xiāo)售策略，來(lái)實(shí)現快速回款和對后市風(fēng)險的規避。如近來(lái)萬(wàn)科、東亞、恒大、龍湖等全國性知名開(kāi)發(fā)商的部分新盤(pán)項目，就采取了低于市場(chǎng)各方預期價(jià)格入市的銷(xiāo)售策略。
　　胡景暉表示，在樓市整體觀(guān)望的情況下，萬(wàn)科、恒大等少數幾家大型房企已出現“低價(jià)入市”銷(xiāo)售的現象，這將影響房企未來(lái)的整體定價(jià)預期。所以，預計“低價(jià)入市、降價(jià)走量”或成2014開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略主基調。

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