2014年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是繼續2013年的輝煌，而是突發(fā)轉向，房市悲觀(guān)情緒蔓延。此外，房地產(chǎn)調控也不再針對于房?jì)r(jià)，而是轉向強調政府在增加住房供給的責任和市場(chǎng)化改革中的經(jīng)濟功能。那么與中國經(jīng)濟息息相關(guān)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，究竟是會(huì )泡沫破裂，促使宏觀(guān)經(jīng)濟硬著(zhù)陸，還是會(huì )繼續發(fā)展，中國應怎樣面對已經(jīng)進(jìn)入調整的市場(chǎng)，多位業(yè)內人士，在2014中國發(fā)展高層論壇“房地產(chǎn)市場(chǎng)與宏觀(guān)經(jīng)濟穩定”分論壇上給出了建議。
佐藤康博：中國應避免操之過(guò)急擠泡沫防止出現日本似崩盤(pán)
對于中國樓市泡沫，有人認為會(huì )是第二個(gè)日本，那么對于已經(jīng)歷過(guò)泡沫破裂的日本來(lái)說(shuō)，對中國有怎樣的啟示。對此，瑞穗金融集團總裁、首席執行官佐藤康博認為中國樓市雖然城市之間存在著(zhù)差異，但整體上并沒(méi)有發(fā)生像日本80年代那樣強烈的價(jià)格上漲。但值得注意的是，如果不加以控制就有可能會(huì )成為泡沫。
“日本是上世紀80年代后期到90年代初期經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫�！弊籼倏挡┙榻B到，以東京為例，東京市中心的房地產(chǎn)由于對辦公樓需求增大的預期從1983年開(kāi)始快速上漲。隨后1987年，土地價(jià)格暴漲從東京向地方大城市波及、擴散。
他指出，由于政策方面急速緊縮等措施的原因，80年代后期以來(lái)的這場(chǎng)房地產(chǎn)泡沫在進(jìn)入90年代后便迎來(lái)了破裂。
對于日本泡沫產(chǎn)生的主要原因，佐藤康博認為，有三個(gè)要素導致了泡沫，第一個(gè)是長(cháng)期的貨幣寬松。從80年代中期到末期，日本保持了長(cháng)期的金融寬松。當時(shí)日本是靠貨幣寬松政策來(lái)消除日元升值帶來(lái)的蕭條，金融寬松持續了四年之久。因為人們擔心一旦取消寬松，日本的經(jīng)濟增長(cháng)后繼發(fā)力，同時(shí)美國也對日本施加壓力，要求增加需求減少美國的貿易赤字。第二，人們對內需和房地產(chǎn)升值的預期過(guò)高，居民和公司對日本經(jīng)濟信心滿(mǎn)滿(mǎn)，因此他們不斷地花錢(qián)和投資，而同時(shí)寬松的貨幣政策又持續，使得大家對于房地產(chǎn)過(guò)度投資甚至是投機，遠遠偏離了實(shí)際的需求，這也使得房?jì)r(jià)快速地上漲。第三，銀行大規模放貸也刺激了泡沫的放大。銀行對房地產(chǎn)大量的放貸同時(shí)也接受了房產(chǎn)抵押貸款，企業(yè)不僅向銀行借貸也在市場(chǎng)上進(jìn)行其他的融資，因此他們會(huì )把大量的資金投入到房地產(chǎn)市場(chǎng)。
佐藤康博表示，在這種情況下，日本政府突然收緊貨幣政策，限制銀行對房地產(chǎn)放貸；推出房產(chǎn)稅加速促使房地產(chǎn)泡沫破裂。在泡沫破裂之后，日本的經(jīng)濟和房產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了長(cháng)期的停滯。金融機構因此也出現了大量的壞賬，從1992年到2004年，日本國內銀行累計的不良貸款處置損失達到了94萬(wàn)億日元。
對于現階段中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，佐藤康博認為，雖然中國整體上看并沒(méi)有發(fā)生像日本80年代那樣強烈的價(jià)格上漲，但如果不加以控制就有可能會(huì )成為泡沫。要避免過(guò)高的期待值。我們需要避免采用過(guò)度的刺激政策。因此，他建議，中國在注意利差收入縮小對金融機構的影響的方面的同時(shí)，要有序地推動(dòng)利率市場(chǎng)化，從而避免實(shí)際利率倒掛狀態(tài)的長(cháng)期持續是非常必要的。但是，也不能操之過(guò)急擠泡沫，因為日本就是因為實(shí)施了房地產(chǎn)融資總量限制快速上調利潤利率等操之過(guò)急的緊縮措施導致了長(cháng)期的經(jīng)濟疲軟。
張玉良：房地產(chǎn)5至8年仍將維持較快增長(cháng)
綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良表示，當前對于房地產(chǎn)行業(yè)有不同的聲音，有人認為是轉折點(diǎn)，有人認為會(huì )崩盤(pán)，但我認為中國房地產(chǎn)至少在未來(lái)5到8年間會(huì )像今天的天氣一樣非常好。
張玉良表示，現階段中國房地產(chǎn)特點(diǎn)是，一線(xiàn)城市產(chǎn)業(yè)、資源聚集度仍在不斷加強的背景下，人口快速聚集。但面對有限的供應時(shí)，房?jì)r(jià)則有可能仍會(huì )小幅上升。但三四線(xiàn)城市，產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠健康，人口凈流出比較大，供應過(guò)剩，但若大幅度控制，地方債、影子銀行都會(huì )因這個(gè)問(wèn)題而波及。
“在城市分化的同時(shí)，產(chǎn)品也在分化�！睆堄窳颊f(shuō)，在各方因素的影響下，住宅地產(chǎn)增長(cháng)速度在放緩，有些城市放緩得更快，與此同時(shí)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)卻正以較快速度增長(cháng)。
張玉良認為，有一些問(wèn)題確實(shí)應該值得高度地重視，例如一些城市，以及一些企業(yè)出現的風(fēng)險現象。
“我們應該用市場(chǎng)的力量把它完善好�！睆堄窳颊f(shuō)，過(guò)去過(guò)多的行政調控有些違背了市場(chǎng)規律的調控，未來(lái)調控將更市場(chǎng)化，這樣在刺激調整完善中讓這個(gè)市場(chǎng)更釋放�！翱傊艺J為當前的市場(chǎng)在未來(lái)五到八年依舊很健康，但發(fā)展也會(huì )與問(wèn)題并存�！�
宋林：市場(chǎng)處于調整期政府應減少微觀(guān)干預
“今年房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入到調整期，我相信這個(gè)調整期是健康的，過(guò)了調整期中國房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )更加健康地發(fā)展�！比A潤(集團)有限公司董事長(cháng)宋林表示，要相信市場(chǎng)的力量。政府應在宏觀(guān)經(jīng)濟層面、社會(huì )的層面、市場(chǎng)的公開(kāi)公平公正的法制環(huán)境上多引導市場(chǎng)而不是干預微觀(guān)的行為。
宋林說(shuō)，對于房地產(chǎn)這樣既關(guān)系到民生又關(guān)系到宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展的特殊行業(yè)，應該用三個(gè)維度來(lái)看。第一，短期與長(cháng)期的關(guān)系問(wèn)題。房地產(chǎn)短期的發(fā)展目標跟長(cháng)期發(fā)展目標的關(guān)系問(wèn)題。第二，局部跟全部的關(guān)系問(wèn)題，中國市場(chǎng)比較大，差別化比較明顯，往往從行政干預容易一刀切，在中國北上廣深的市場(chǎng)是非�；蔚姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)，不能代表中國總體的房地產(chǎn)市場(chǎng)。第三，房地產(chǎn)行業(yè)跟宏觀(guān)經(jīng)濟乃至金融體系的關(guān)系。
“房地產(chǎn)的特殊屬性決定其是宏觀(guān)經(jīng)濟晴雨表�！彼瘟终f(shuō)，從國家來(lái)講，房地產(chǎn)調控的終極原則應該是讓這個(gè)行業(yè)平穩健康穩定地增長(cháng)是核心要素，避免大起大落，宋林認為，建立保障房長(cháng)效機制是未來(lái)重點(diǎn)。一方面，保障房差別化，從政府來(lái)講首先要解決最貧困的這群人基本的居住權的問(wèn)題，政府可能基本上要用財政收入來(lái)投入建廉租房，當然這不能用簡(jiǎn)單的投資回報的角度來(lái)看，提供基本人的居住權的問(wèn)題。另外，保障房的建設要和商品房良性互動(dòng)。商品房的健康與否，是保障房的基礎。也就是說(shuō)商品房本來(lái)是給中高端人士的完全市場(chǎng)化的方式，這是資源二次配置的一個(gè)有效途徑，也就是讓有錢(qián)人買(mǎi)好房子和貴房子，通過(guò)好房子和貴房子通過(guò)稅務(wù)機制轉化為政府作為保障房的資金來(lái)源，這樣形成一個(gè)良性的互動(dòng)，這樣保障房才能有長(cháng)效機制，否則長(cháng)期下去保障房的持續的發(fā)展的能力是受到影響的。
任興洲：中國住房市場(chǎng)出現分化未來(lái)應實(shí)行分類(lèi)調控
國研中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所所長(cháng)任興洲表示，當前中國住房市場(chǎng)出現了新的階段性趨勢。第一，增長(cháng)速度放緩或者說(shuō)增速換擋。但這是房地產(chǎn)持續十幾年的高速增長(cháng)以后，規律性地開(kāi)始回落。第二，供求關(guān)系發(fā)生了明顯的變化。第三，區域市場(chǎng)分化。這個(gè)分化表現在銷(xiāo)售土地市場(chǎng)以及房地產(chǎn)企業(yè)都表現出分化的特征�！斑@種分化特征并不是偶然的，也不是局部的”任興洲表示，我們計算經(jīng)濟較好的江蘇省，它的整體的全省的大多數的地方的住宅的去庫存化率已經(jīng)長(cháng)達15到16個(gè)月左右，所以整體上是發(fā)生了變化，當然分化有人口聚集的因素，產(chǎn)業(yè)布局的因素當然也有供求的因素。第四，雙軌供給形成。一邊是政府承擔起主導的保障功能，另一方面，市場(chǎng)配置資源的決定性作用。
而對于現階段房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險，任興洲認為，一方面，在投資增速回落的過(guò)程中對經(jīng)濟增長(cháng)、地方財政、地方債務(wù)的影響需要控制。另一方面，市場(chǎng)分化的過(guò)程中要注意三四線(xiàn)城市產(chǎn)能過(guò)剩的危機和一線(xiàn)城市的危機。最后，應注意房地產(chǎn)的資金問(wèn)題。
任興洲表示，在這樣的背景下調控的思路一定會(huì )轉變——分類(lèi)調控。與此同時(shí)，發(fā)揮地方政府作用，保持房地產(chǎn)金融的中性的金融政策，完善保障房，特別是加強預期的管理。此外，著(zhù)手建立長(cháng)效機制。