在北京到河北秦皇島的動(dòng)車(chē)上，每隔一段，就能看到零星分布的拆遷地和在建的高樓。進(jìn)入秦皇島市區，這種現象瞬間由點(diǎn)變面——新建樓盤(pán)林立，在建工地隨處可見(jiàn)。
近期被盛傳六折甩賣(mài)的“珠江道12號”，便是這眾多高聳新樓盤(pán)中的一個(gè)。與江浙一帶的樓市降價(jià)一樣，地處環(huán)渤海地區的秦皇島的六折甩賣(mài)風(fēng)波，也被貼上了中國樓市變奏的標簽。
所謂的開(kāi)發(fā)商陸續撤離、樓盤(pán)大幅降價(jià)的傳聞，因何而起？真相如何？《每日經(jīng)濟新聞》記者從“珠江道12號”樓盤(pán)開(kāi)始調查，試圖揭開(kāi)“六折甩賣(mài)風(fēng)波”之下的秦皇島樓市謎霧。
“六折甩賣(mài)”僅為個(gè)案？/
“珠江道12號”項目位于秦皇島市中心城區的西南位置，緊鄰湯河。當地人表示項目區位條件比較優(yōu)越。3月19日下午，《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份實(shí)地走訪(fǎng)了該項目。記者剛進(jìn)去時(shí)，整個(gè)售樓大廳空無(wú)一人，幾分鐘后，才有銷(xiāo)售人員悠然出現。
“珠江道12號”住宅原價(jià)在10000元/平方米左右，相比秦皇島官方公布的商品住宅均價(jià)的5877元/平方米，高出了近一半。銷(xiāo)售人員稱(chēng)，目前其剩余房源皆以6折出售，但非直接降價(jià)，而是開(kāi)發(fā)商連續4年每年向購房人返還10%的購房款，總計達到總價(jià)的40%。即如果購房者全款購買(mǎi)一套總價(jià)200萬(wàn)元的房屋，需要先交全款，以后每年由開(kāi)發(fā)商返還20萬(wàn)元，持續4年。
在沙盤(pán)中，還有一些樓盤(pán)擺著(zhù)“售罄”的牌子。上述銷(xiāo)售人員表示，“珠江道12號”總戶(hù)數為1200戶(hù)，由于項目定位高端，住宅“目前已有400余戶(hù)入住，400余戶(hù)正在裝修”。當記者提出看房時(shí)，銷(xiāo)售人員卻帶記者進(jìn)入了一棟已經(jīng)標明“售罄”的樓盤(pán)。
當日晚上九時(shí)，記者再次來(lái)到該項目所在地。小區的整體亮燈率不足15%，10棟樓里，亮燈最多的只有30戶(hù)，最少的則只有1戶(hù)，遠遠低于銷(xiāo)售人員表述的“400余戶(hù)入住”的情況。其真實(shí)的銷(xiāo)售數量仍是未知數。
據了解，“珠江道12號”的銷(xiāo)售周期漫長(cháng)，從2010年銷(xiāo)售至今，已經(jīng)歷時(shí)4個(gè)年頭，其項目于今年開(kāi)始大幅降價(jià)促銷(xiāo)。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái)，項目選擇“每年返還資金”的促銷(xiāo)方式就是一個(gè)變相降價(jià)，“企業(yè)出現這樣的行為可能是因為資金緊張。企業(yè)獲得40%無(wú)利息資金，可以緩解資金壓力”。
隨后幾日，記者通過(guò)走訪(fǎng)當地居民了解到，“珠江道12號”滯銷(xiāo)的主要原因在于作為住宅單價(jià)過(guò)高，且戶(hù)型不符合消費者的購買(mǎi)需求。
“珠江道12號”的房屋戶(hù)型面積過(guò)大且總價(jià)過(guò)高，最小的二居室都超過(guò)了110平方米。按其打折前的價(jià)格10000元/平方米計算，一套200余平方米的住宅總價(jià)超過(guò)了200萬(wàn)元，這樣的價(jià)格可以在當地買(mǎi)低層住宅。
而當地購房者與房產(chǎn)銷(xiāo)售人員告訴記者，本地與外地購房者在購買(mǎi)普通住宅時(shí)，都更偏愛(ài)二居室。經(jīng)記者調查發(fā)現，即便是銷(xiāo)售狀況良好的新樓盤(pán)，大戶(hù)型的三居室也有不少剩余，而二居室則基本售罄。
記者聯(lián)系到項目開(kāi)發(fā)商 “秦皇島天洋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”上屬公司“北京天洋投資有限公司”的一位副總，但其拒絕就“珠江道12號”降價(jià)接受采訪(fǎng)。
有業(yè)內人士表示，“珠江道12號”大幅降價(jià)促銷(xiāo)或是因為企業(yè)急于回籠資金。
記者在隨后幾日的走訪(fǎng)中探知，像“珠江道12號”這樣剩余樓盤(pán)全部六折促銷(xiāo)的降價(jià)行為，僅為個(gè)案。秦皇島市區的在售樓盤(pán)里，整體情況較為穩定，但是多出現數量有限的小幅優(yōu)惠活動(dòng)，而一些項目的均價(jià)則在兩年內沒(méi)太多變化。
而此前在媒體報道中被提及的幾個(gè)已經(jīng)降價(jià)的樓盤(pán)，或是被認為引起 “秦皇島樓市降價(jià)風(fēng)暴”的樓盤(pán)，皆位于秦皇島當地居民口中的“新開(kāi)發(fā)區”。
促銷(xiāo)樓盤(pán)多位于新開(kāi)發(fā)區/
如果說(shuō)市區內的新建樓盤(pán)數量之多讓外地人驚訝的話(huà)，那么新開(kāi)發(fā)區內的樓盤(pán)數量，則多到讓當地居民也感到驚訝。記者在秦皇島走訪(fǎng)的幾日里，每當打車(chē)后詢(xún)問(wèn)哪里有新樓盤(pán)時(shí)，當地的哥脫口而出的都是新開(kāi)發(fā)區。新開(kāi)發(fā)區位于秦皇島市海港區的西南方，距秦皇島市政府11公里。在進(jìn)入到的哥口中的新開(kāi)發(fā)區后，在1公里多的公路上，沿線(xiàn)全部都是高層樓盤(pán)與低層住宅。
“本地人肯定買(mǎi)不完”。在談到這塊區域的樓盤(pán)時(shí)，不少的哥表示。此前被媒體報道的降價(jià)促銷(xiāo)的
“南嶺國際”與“中鐵？秦皇半島”項目，皆位于此。但記者了解到，其實(shí)“南嶺國際”推出的“4995元/平方米的低價(jià)房、首付6萬(wàn)”，“中鐵-秦皇半島”推出的
“一萬(wàn)抵五萬(wàn)”等促銷(xiāo)活動(dòng)，自2013年末便已經(jīng)開(kāi)始，而非今年；且打折銷(xiāo)售的房屋數量都很有限，難以稱(chēng)得上“大打折扣優(yōu)惠”。
不少新開(kāi)發(fā)區的地產(chǎn)項目銷(xiāo)售人員表示，目前開(kāi)發(fā)區有多個(gè)地產(chǎn)項目在建，部分項目已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。此地項目數量之巨，從號稱(chēng)“華北第一大盤(pán)”的“秦皇半島”項目便可窺見(jiàn)一斑。該項目占地面積達到2010畝，建筑面積則有400萬(wàn)平方米，由當地的大開(kāi)發(fā)商——金屋集團購地，并與中鐵置業(yè)、富立地產(chǎn)、紫城地產(chǎn)三家公司共同開(kāi)發(fā)，金屋以外的其他三家公司各分得項目收益的10%。
雖然四個(gè)項目都有現房與期房在售，但是記者分別走訪(fǎng)其售樓中心時(shí)，看房者寥寥無(wú)幾，本地居民對這一超級大盤(pán)的剩余房源消化能力持懷疑態(tài)度。
“秦皇半島”項目中目前銷(xiāo)售情況最好的為“金屋？秦皇半島”項目，其項目一期于2013年8月開(kāi)盤(pán)，目前基本售罄，二期也已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。但是3月21日下午《每日經(jīng)濟新聞》記者以購房者身份咨詢(xún)看房的一個(gè)小時(shí)內，其售樓大廳內僅有一位看房者。
金屋集團是秦皇島最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司之一。銷(xiāo)售進(jìn)度不如預期，或倒逼該企業(yè)有所動(dòng)作。據“金屋-秦皇半島”銷(xiāo)售人員透露，4月5日、4月6日，“金屋？秦皇半島”將會(huì )有3套售價(jià)遠低于住宅均價(jià)的特價(jià)房推出，價(jià)格大概在5000元/平方米，而到時(shí)現場(chǎng)還會(huì )有其他的促銷(xiāo)活動(dòng)。
在“秦皇半島”的項目中，其他三個(gè)項目緊迫感或許更甚：富立？秦皇半島雖然2013年11月才開(kāi)盤(pán)，但是開(kāi)盤(pán)不久之后就推出了
“1萬(wàn)抵2萬(wàn)”的優(yōu)惠活動(dòng)。而將于今年9月底交房的“中鐵？秦皇半島”項目一期，2013年末就早早將余下的部分房源推出5800元/平方米起低價(jià)房，以及“一萬(wàn)抵五萬(wàn)”的促銷(xiāo)活動(dòng)。2014年，對部分房源推出了“買(mǎi)房送車(chē)位”活動(dòng)。
“紫城-秦皇半島”項目，也在去年年初就有特價(jià)房活動(dòng)；9月份時(shí)也曾推出短期的“1萬(wàn)抵5萬(wàn)”活動(dòng)。
秦皇島的降價(jià)促銷(xiāo)活動(dòng)，雖然目前規模不大，促銷(xiāo)住宅數量有限，但是顯然已經(jīng)形成了連鎖反應。
庫存高、新項目猛增現隱憂(yōu)/
顯然，秦皇島的樓市實(shí)況，并沒(méi)有外界傳聞的“風(fēng)聲鶴唳”，然而在資金鏈緊張和巨大庫存雙重壓迫下，上漲動(dòng)力正顯衰竭，未來(lái)或現“穩中暗降”的走勢。
搜房網(wǎng)的數據顯示，早在2013年6月，秦皇島在售待售的122個(gè)樓盤(pán)中，有69個(gè)樓盤(pán)相繼推出各種優(yōu)惠，占比56.55%。進(jìn)入2014年以來(lái)，將近九成的在售樓盤(pán)都在進(jìn)行打折促銷(xiāo)。
甚至萬(wàn)科這樣的龍頭企業(yè)在秦皇島的項目也在2014年推出了促銷(xiāo)活動(dòng)。萬(wàn)科的“假日風(fēng)景”精裝修高層住宅項目位于海港區的北部，距離市中心20分鐘車(chē)程，其項目二期即將開(kāi)盤(pán)。該項目銷(xiāo)售人員告訴記者，2014年后，項目一期剩下的部分房源推出了“二萬(wàn)抵七萬(wàn)”的優(yōu)惠活動(dòng)。
類(lèi)似這樣對尾盤(pán)進(jìn)行促銷(xiāo)的活動(dòng)，當前在當地并不少見(jiàn)。降價(jià)促銷(xiāo)背后，是秦皇島市當地巨大的庫存壓力以及較慢的去化速度。通常情況下，如果一個(gè)城市商品住房存量是月銷(xiāo)售量的12至15倍，即能支持12至15個(gè)月的供應，就屬于高庫存。
思源經(jīng)紀秦皇島分公司的數據顯示，截至2012年底，僅海港、北戴河、山海關(guān)三區的商品房庫存就高達635萬(wàn)平方米，而當年的消化量?jì)H為156萬(wàn)平方米。來(lái)自秦皇島市統計局的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數據顯示，2013年秦皇島房屋施工面積為2481.9萬(wàn)平方米，商品房屋銷(xiāo)售面積為302.5萬(wàn)平方米，樓市存銷(xiāo)比達到了12。
在庫存高壓的同時(shí)，新開(kāi)盤(pán)項目猛增，有限的消費力難以支撐巨大的消費體量。秦皇島統計局2013年固定資產(chǎn)投資數據顯示，2013年全年，秦皇島的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資共計235.1億元，累計比上年同期增長(cháng)10.2%。房地產(chǎn)投資占據秦皇島整個(gè)固定資產(chǎn)投資比重的近三分之一。
張大偉認為，秦皇島隸屬三線(xiàn)城市，人口本就較少，年輕人因為求職、上學(xué)等原因，選擇去一、二線(xiàn)城市發(fā)展，近年來(lái)常住人口增長(cháng)緩慢。加之城市房屋存量過(guò)大，這種城市目前的旅游產(chǎn)業(yè)又非常有季節性，自身的海洋經(jīng)濟卻沒(méi)有跟上發(fā)展，人口新增乏力。
部分銀行收縮開(kāi)發(fā)貸款/
高庫存及有限的消費量，也導致了秦皇島樓市缺乏上漲動(dòng)力。一些項目?jì)r(jià)格基本不變就體現了這一現象。中國指數研究院的數據顯示，2013年上半年，秦皇島樓市一直在走“上坡路”，均價(jià)從6862元/平方米漲到7134元/平方米。6月之后，房?jì)r(jià)開(kāi)始下跌，最終年底房屋均價(jià)為6940元/平方米。2013年，秦皇島房?jì)r(jià)總體上漲114元/平方米。
在距離萬(wàn)科項目往南僅一路之隔的區塊，是秦皇島當地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司興龍開(kāi)發(fā)的名為“生態(tài)谷”的項目。數據顯示，項目一期2011年開(kāi)盤(pán)時(shí)均價(jià)為6500元/平方米。記者咨詢(xún)得知，如今項目在售的房屋價(jià)格均價(jià)仍然在6500元/平方米徘徊，基本沒(méi)有上漲。
在秦皇島樓市的相關(guān)報道見(jiàn)諸版面后，秦皇島官方曾回應 “2013年全年，秦皇島商品住宅成交均價(jià)5876.89元/平方米，同比增長(cháng)為2.45%�！�
嗅覺(jué)敏銳的銀行也有所行動(dòng)�！睹咳战�(jīng)濟新聞》記者在秦皇島實(shí)地調查發(fā)現，各大銀行設在秦皇島的分行針對開(kāi)發(fā)商的貸款審批沒(méi)有絲毫松懈，似乎都不約而同地從資金源頭上卡住了房企的“七寸”——目前，多家銀行都已經(jīng)收緊了開(kāi)發(fā)貸。
“銀行的開(kāi)發(fā)貸款現在不好辦”。交通銀行的相關(guān)負責人告訴記者，今年開(kāi)始房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)貸款“基本辦不了”。
在記者隨后的暗訪(fǎng)中，其余幾大行的相關(guān)負責人也均表示目前地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款不好批，對地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司最基本的要求條件都是2級資質(zhì)與5000萬(wàn)注冊資金。其中，工商銀行秦皇島分行還要求開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)驗超過(guò)10萬(wàn)平方米，中國銀行則還要求開(kāi)發(fā)公司在省內有一定排名。
供應加大，去化能力成疑，銀行也收縮開(kāi)發(fā)貸款。秦皇島樓市前景并不明朗。
《《《
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秦皇島旅游地產(chǎn)打折促銷(xiāo)成常態(tài)
每經(jīng)記者 王杰 實(shí)習記者 師燁東發(fā)自秦皇島
出了秦皇島火車(chē)站，進(jìn)入記者視線(xiàn)的都是樓盤(pán)廣告，其中旅游地產(chǎn)的廣告最為突出。
記者日前在秦皇島走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，在北戴河新區的旅游地產(chǎn)項目中，幾乎所有的高層項目在售樓盤(pán)，都有不同程度的折扣與降價(jià)。
《每日經(jīng)濟新聞》記者曾以購房者的身份來(lái)到當地一處名為
“夏都海岸”的酒店公寓項目看房時(shí)，該項目的銷(xiāo)售人員給出了“七五折”這一最低折扣。據了解，此項目二期自2012年以來(lái)就有 “買(mǎi)三平方米送一平方米”活動(dòng)。
“夏都海岸”的銷(xiāo)售人員表示，公司因新建項目回款需要，“最近每個(gè)月都會(huì )有一定數量七五折的促銷(xiāo)房屋出售”。該銷(xiāo)售人員同時(shí)表示，交房后暫時(shí)拿不到“房本”，只能保證2年內辦理。
“非常�！本频旯㈨椖课挥凇跋亩己０丁蔽鱾�，“非常�！币晃辉诋數貜臉I(yè)多年的置業(yè)顧問(wèn)向記者表示，該項目2012年就已開(kāi)盤(pán)，至今只銷(xiāo)售了30%左右。銷(xiāo)售緩慢，開(kāi)發(fā)商不得不讓利。
上述置業(yè)顧問(wèn)還向記者透露，項目開(kāi)發(fā)出來(lái)后能賣(mài)出去已經(jīng)不錯了�！爸�?chē)簧贅潜P(pán)和我們項目一起拿的地，因為資金出了問(wèn)題，到現在都沒(méi)開(kāi)發(fā)完�！�
而位于“非常�！蔽鞅倍恕芭R海聽(tīng)濤”項目，距南戴河海岸線(xiàn)僅600米，目前的優(yōu)惠力度達到了八五折。
在海南錦誠旅游地產(chǎn)服務(wù)機構董事長(cháng)王路看來(lái)，秦皇島旅游地產(chǎn)整體市場(chǎng)發(fā)展不夠完善，項目品質(zhì)及配套設施有所欠缺，僅算得上是旅游居住地。
王路認為，今年銀根在緊縮，貸款成本不斷上升，使得一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，尤其資金鏈條本就緊張的中小企業(yè)更加艱難。在這樣的情況下，秦皇島旅游地產(chǎn)在售項目與在開(kāi)發(fā)項目沒(méi)有太多突破瓶頸的方法，只能通過(guò)降價(jià)來(lái)促進(jìn)銷(xiāo)售。
據了解，秦皇島的大量旅游地產(chǎn)項目陷入滯銷(xiāo)的困境并非偶然。
2009年，秦皇島啟動(dòng)
“旅游立市”戰略。該戰略指出，5至10年時(shí)間，要把秦皇島建成國內最佳、國際上有較大影響的旅游名城。隨后秦皇島于2010年啟動(dòng)了大規模的土地出讓。當年該市4個(gè)區的招拍掛土地達到45宗，面積469.8249公頃，土地出讓金108.88億元，樓面均價(jià)為2317元。這些土地開(kāi)發(fā)出的項目在2012年、2013年集中入市。
思源經(jīng)紀發(fā)布的
《2012年秦皇島市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況》顯示，北戴河新區的各地產(chǎn)項目體量均較大，產(chǎn)品類(lèi)型多為綜合產(chǎn)品，預計未來(lái)三年總供應體量將超過(guò)300萬(wàn)平方米。
上海易居研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，秦皇島屬于傳統旅游地，在樓市調控下，部分一二線(xiàn)城市的購房者會(huì )從旅游度假的角度積極在此類(lèi)城市進(jìn)行置業(yè)。房企也希望打好旅游地產(chǎn)這樣一個(gè)招牌。購房者、房企等市場(chǎng)資源因此快速導入該市。
一家開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)公司的高管向記者透露，秦皇島當地的旅游地產(chǎn)項目的風(fēng)險在于，客戶(hù)群主要來(lái)自于東北和京津地區，來(lái)源相對狹窄，這就面臨去庫存的壓力。
據了解，秦皇島當地旅游地產(chǎn)與附近區域的競爭日趨白熾化，也是出現困境的原因之一。
距離秦皇島市區約50分鐘車(chē)程的遼寧綏中縣東戴河區域海邊也是旅游地產(chǎn)項目林立，區域內道路兩側也是掛著(zhù)各類(lèi)推銷(xiāo)樓盤(pán)的廣告牌。去年7月，記者曾實(shí)地走訪(fǎng)該地。在走訪(fǎng)期間記者發(fā)現，在東戴河區域，單套僅10余萬(wàn)元的小戶(hù)型
“公寓”旅游地產(chǎn)隨處可見(jiàn)。價(jià)格要比秦皇島地區的同類(lèi)項目低。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一曾表示，旅游地產(chǎn)，一定是“旅游”在前，“地產(chǎn)”在后。開(kāi)發(fā)旅游地產(chǎn)一定要堅持以自然資源、旅游資源保護和開(kāi)發(fā)為主，反映當地的自然特色和文化特色，防止同質(zhì)化。一些旅游資源缺乏的城市，建設的旅游產(chǎn)品同質(zhì)化，沒(méi)有特色、沒(méi)有文化內涵，也沒(méi)有太多生命力。
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