日前，被認為是今后一個(gè)時(shí)期指導全國城鎮化健康發(fā)展的宏觀(guān)性、戰略性、基礎性的規劃，也是中央頒布實(shí)施的第一個(gè)城鎮化規劃——《國家新型城鎮化規劃(2014-2020年)》正式落地，規劃明確指出，2020年進(jìn)城落戶(hù)農民將完全納入城鎮住房保障體系。與此同時(shí)，以戶(hù)籍為突破口，從戶(hù)籍、醫療、社保、住房等多方面明晰了農民進(jìn)城權益與發(fā)展路徑。
對此，業(yè)內人士指出，城鎮化過(guò)程中由于人口轉移將帶來(lái)大量住房需求，假設人均住房面積為30平方米，那么人口轉移將帶來(lái)住房需求量30億平方米。因此，房地產(chǎn)行業(yè)將成為人口城鎮化的最終載體和最直接受益者。但是，城鎮化是“雙刃劍”，應謹防過(guò)度利用“土地紅利”，謹防“城鎮化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過(guò)高地價(jià)推高房?jì)r(jià)。
“人的城鎮化”目標確定
《規劃》明確指出，到2020年，城鎮化水平和質(zhì)量穩步提升，常住人口城鎮化率達到60%左右，戶(hù)籍人口城鎮化率達到45%左右，戶(hù)籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個(gè)百分點(diǎn)左右，努力實(shí)現一億左右農業(yè)轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶(hù)。
CRIC研究中心認為，城鎮化的過(guò)程是農村人口向中小城鎮轉移、中小城鎮人口向城市轉移、各城市人口向核心城市轉移的過(guò)程，這些新增的城市人口將給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)源源不斷的各層次住房需求�！�
對此，住建部副部長(cháng)齊驥表示，“逐步實(shí)現基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋�！奔丛诜下鋺�(hù)城市住房保障條件的農民家庭全部納入到住房保障范圍的前提下，要逐步實(shí)現基本公共服務(wù)常住人口全覆蓋，這意味著(zhù)，戶(hù)籍不再是硬性標準，而是沒(méi)有得到戶(hù)籍的常住人口也要進(jìn)行住房保障。
新型城鎮化將成為未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)容量增長(cháng)的持續動(dòng)力。據CRIC測算，2010年第六次全國人口普查數據，全國居住在城鎮的人口為66557萬(wàn)人，占總人口的49.68%，同2000年第五次全國人口普查相比，城鎮人口增加了2億余人，鄉村人口減少1.3億余人，城鎮人口比重上升13.46個(gè)百分點(diǎn)。過(guò)去十年是我國人口從農村向城市轉移速度最快的10年，這部分人口的住房需求是個(gè)龐大的數字，假設人均住房面積為30平方米，那么2億人口的住房需求量將達到60億平方米。
這意味著(zhù)，若按照規劃，2020年進(jìn)城落戶(hù)農民將完全納入城鎮住房保障體系。那么，一億落戶(hù)人群，住房需求將達30億平方米。但若按照剩余兩億人先享受公共服務(wù)，將遠遠超出過(guò)去10年60億平方米的住房需求量。
《規劃》透露城鎮住房制度思路
值得注意的是，《規劃》雖然是中央對未來(lái)新型城鎮化的全面部署，但透露出我國未來(lái)住房制度思路。
《規劃》指出，建立市場(chǎng)配置和政府保障相結合的住房制度，推動(dòng)形成總量基本平衡、結構基本合理、房?jì)r(jià)與消費能力基本適應的住房供需格局，有效保障城鎮常住人口的合理住房需求�！�
住房供應體系方面，《規劃》確定，構建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿(mǎn)足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行租售并舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿(mǎn)足基本住房需求。穩定增加商品住房供應，大力發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)，推進(jìn)住房供應主體多元化，滿(mǎn)足市場(chǎng)多樣化住房需求�！�
保障性住房制度方面，建立各級財政保障性住房穩定投入機制，擴大保障性住房有效供給。完善租賃補貼制度，推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房并軌運行。制定公平合理、公開(kāi)透明的保障性住房配租政策和監管程序，嚴格準入和退出制度，提高保障性住房物業(yè)管理、服務(wù)水平和運營(yíng)效率。
此外，《規劃》還明確健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制。調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制。各城市要編制城市住房發(fā)展規劃，確定住房建設總量、結構和布局。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優(yōu)先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶(hù)型高檔商品住房用地。實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。建立以土地為基礎的不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，實(shí)現全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進(jìn)部門(mén)信息共享�！�
21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)發(fā)展中心總監桑豫峰認為，這是近10年來(lái)中央對我國城鎮住房制度表述最完整的一次。
齊驥表示，城鎮住房制度，是市場(chǎng)配置資源和政府保障相結合，以市場(chǎng)為主，來(lái)推動(dòng)形成總量基本平衡�！暗谝粋�(gè)總量基本平衡，是指供求關(guān)系平衡；第二個(gè)是結構基本合理，商品房、保障房供應結構合理；第三是房?jì)r(jià)與消費能力相適應�！�
《規劃》表示，采取廉租住房、公共租賃住房、租賃補貼等多種方式改善農民工居住條件。完善商品房配建保障性住房政策，鼓勵社會(huì )資本參與建設。農民工集中的開(kāi)發(fā)區和產(chǎn)業(yè)園區可以建設單元型或宿舍型公共租賃住房，農民工數量較多的企業(yè)可以在符合規定標準的用地范圍內建設農民工集體宿舍。審慎探索由集體經(jīng)濟組織利用農村集體建設用地建設公共租賃住房。把進(jìn)城落戶(hù)農民完全納入城鎮住房保障體系。
城鎮化是一把“雙刃劍”
值得注意的是，有人認為，城鎮化或將帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展另一個(gè)“黃金十年”，被外界疑慮是否城鎮化會(huì )再次被“房地產(chǎn)化”。對此，全國人大財經(jīng)委員會(huì )副主任辜勝阻表示�！俺擎偦且话选p刃劍’，用得好是黃金機遇，做得不好也可能產(chǎn)生災難性后果�！�
的確，近年來(lái)，我國城鎮化步伐迅速加快，但我們不難發(fā)現其中問(wèn)題所在。一方面，我國常住人口城鎮化率為53.7%，戶(hù)籍人口城鎮化率卻僅有36%，有2.34億農民工及其隨遷家屬被統計為城鎮人口卻未納入城鎮戶(hù)口。另一方面，“土地城鎮化”快于人口城鎮化，建設用地粗放低效。
《規劃》就明確指出，一些城市“攤大餅”式擴張，過(guò)分追求寬馬路、大廣場(chǎng)，新城新區、開(kāi)發(fā)區和工業(yè)園區占地過(guò)大，建成區人口密度偏低。1996—2012年，全國建設用地年均增加724萬(wàn)畝，其中城鎮建設用地年均增加357萬(wàn)畝；2010—2012年，全國建設用地年均增加953萬(wàn)畝，其中城鎮建設用地年均增加515萬(wàn)畝。2000—2011年，城鎮建成區面積增長(cháng)76.4%，遠高于城鎮人口50.5%的增長(cháng)速度；農村人口減少1.33億人，農村居民點(diǎn)用地卻增加了3045萬(wàn)畝。一些地方過(guò)度依賴(lài)土地出讓收入和土地抵押融資推進(jìn)城鎮建設，加劇了土地粗放利用，浪費了大量耕地資源，威脅到國家糧食安全和生態(tài)安全，也加大了地方政府性債務(wù)等財政金融風(fēng)險。
辜勝阻表示，完善城鎮化體制機制需防范城鎮化過(guò)程中的多種偏向，要防范五大誤區。第一，城鎮化不是越快越好，防范城鎮化“拉美式陷阱”，避免脫離產(chǎn)業(yè)基礎的“過(guò)度城鎮化”；第二，城鎮化不等于消滅村莊。過(guò)去十年我國自然村的數量從360萬(wàn)減少到270萬(wàn)，10年內，90萬(wàn)個(gè)村子消失了，相當于每天有將近30個(gè)自然村消失；第三，城鎮化不等于造城運動(dòng)。一味的“造城運動(dòng)”光有表面上、物質(zhì)上的高樓林立，不能從根本上提高老百姓的幸福感，不能解決真正的民生問(wèn)題，也不利于新型城鎮化的健康發(fā)展；第四，防過(guò)度利用“土地紅利”，謹防“城鎮化”變成“房地產(chǎn)化”，避免過(guò)高地價(jià)推高房?jì)r(jià)。城鎮化會(huì )為房地產(chǎn)帶來(lái)商機，但是如果我們的城鎮化完全建立在房地產(chǎn)支撐基礎上，就可能會(huì )導致空城、鬼城。第五，防范特大都市的“大城市病”，避免特大城市人口過(guò)度膨脹。
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