近日，貴陽(yáng)市首宗以“凈地出讓”方式拍賣(mài)的地塊在貴陽(yáng)市公共資源陽(yáng)光交易中心以1180萬(wàn)元的價(jià)格成功出讓。專(zhuān)家認為，貴陽(yáng)全面推行“凈地出讓”政策，是從頂層設計上進(jìn)行制度優(yōu)化，將有利于政府控制土地出讓規模，對土地市場(chǎng)進(jìn)行有效調控，促進(jìn)土地合理定價(jià)。
　　2014年1月1日，貴陽(yáng)市開(kāi)始實(shí)施《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》、《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“凈地”出讓工作的實(shí)施意見(jiàn)》等三個(gè)管理辦法，對貴陽(yáng)房地產(chǎn)行業(yè)持續發(fā)展、土地出讓制度、城市規劃等方面做出規定，其中在土地出讓制度方面，將全面推行“凈地出讓”政策。
　　據了解，長(cháng)期以來(lái)，由于經(jīng)濟發(fā)展水平和財政收入等原因，貴陽(yáng)市一直采取“凈地”、“生地”等多種方式并存的土地出讓政策。其中，由政府以“生地熟掛”方式出讓土地，將土地一級開(kāi)發(fā)交給企業(yè)一度成為主要方式。
　　貴州財經(jīng)大學(xué)副教授夏剛介紹，貴陽(yáng)過(guò)去土地出讓采用的是“聯(lián)合開(kāi)發(fā)”，也就是所謂的“生地出讓”模式，即出讓的土地沒(méi)有進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商獲得土地后，需對土地進(jìn)行拆遷和配套設施建設�！斑@種土地開(kāi)發(fā)模式與貴陽(yáng)當時(shí)經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展階段是相適應的，從地方政府角度而言，要先拿出資金對土地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)后再出讓很困難，‘生地出讓’實(shí)際上是減輕了當時(shí)政府的財政壓力�！�
　　然而，“生地熟掛”政策會(huì )導致土地價(jià)值被低估、土地閑置等問(wèn)題產(chǎn)生。因此，在剛實(shí)施不久的《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)“凈地”出讓工作的實(shí)施意見(jiàn)》中，貴陽(yáng)市明確規定，將對除“三縣一市”的經(jīng)營(yíng)性土地的“征收、儲備、供應”全過(guò)程實(shí)行規范管理，建立統一的土地市場(chǎng)管理體制，實(shí)現土地統一規劃、統一收儲、統一出讓、統一平臺交易、統一出讓金收繳、統一監管。
　　成立于2011年的貴陽(yáng)市土地礦產(chǎn)資源儲備中心承擔著(zhù)貴陽(yáng)城市區域范圍內土地收購、儲備、流轉、土地一級開(kāi)發(fā)管理等職能。中心主任吳湘貴說(shuō)，“凈地出讓”政策的推出，有利于提高政府土地儲備的能力�！芭e一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，就是政府的土地儲備相當于‘一個(gè)池子蓄水，一個(gè)龍頭放水’，更有利于政府對土地市場(chǎng)的宏觀(guān)調控�！�
　　吳湘貴表示，由于特殊歷史原因，貴陽(yáng)市的用地規劃過(guò)去沒(méi)有形成有機統一、完備、規范的管理體系，如今實(shí)行“凈地出讓”有助于政府對經(jīng)營(yíng)性用地有效管控，用地規劃將實(shí)現從分散到統一的轉變。同時(shí)，也有利于規劃、用地、建設、供應、管理等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程都得到有效管控，合理引導住房建設空間布局，使貴陽(yáng)住房市場(chǎng)逐步實(shí)現從量的增長(cháng)到質(zhì)的保障。
　　專(zhuān)家認為，對于一個(gè)剛全面推行“凈地出讓”的城市來(lái)說(shuō)，貴陽(yáng)仍然面臨許多挑戰。根據規定，要實(shí)行“凈地出讓”，政府須在土地出讓前完成地塊內土地及房屋征收等工作，處理好土地、房屋產(chǎn)權、安置補償等法律經(jīng)濟關(guān)系，并明確土地開(kāi)發(fā)投資進(jìn)度和開(kāi)發(fā)時(shí)限。
　　夏剛說(shuō)，“凈地出讓”的首要前提是要求政府通過(guò)財政資金或隸屬于政府的土地儲備中心貸款對土地進(jìn)行一級開(kāi)發(fā)，但這對于當時(shí)貴陽(yáng)的經(jīng)濟發(fā)展水平而言是不現實(shí)的。他認為，政府在進(jìn)行開(kāi)發(fā)的時(shí)候，借助社會(huì )資金不失為一個(gè)有效途徑。
　　“引入社會(huì )資本，政府要注意建立一個(gè)可行的盈利模式，具體來(lái)說(shuō)就是如何與企業(yè)分成�！毕膭傉f(shuō)，更重要的是要引入監督機制，例如通過(guò)招投標等競爭機制引入企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，避免因土地一級開(kāi)發(fā)沒(méi)有合理的機制，導致凈地開(kāi)發(fā)成本加大，最終將成本轉嫁到消費者身上。
　　此外，由于“凈地出讓”更有利于政府對土地供給的調控，進(jìn)而加大了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響能力。夏剛認為，由于貴陽(yáng)市在貴州省的“首位”度很高，所以在考慮土地供給量時(shí)，應站在全省角度看問(wèn)題，視工業(yè)化、城鎮化發(fā)展的需求來(lái)確定合適的土地供應量。