我們的房子要貶值嗎?我們的財富會(huì )縮水么?一段時(shí)間以來(lái)，部分地方房?jì)r(jià)下跌、房地產(chǎn)商叫苦喊疼、樓市崩盤(pán)論又來(lái)。與此同時(shí)，隨著(zhù)京津冀協(xié)同發(fā)展戰略、冬奧會(huì )一系列概念的推出，又有許多城市的房?jì)r(jià)還在漲。樓市為何得了“冷熱”病?今日看漲、明日看跌，老百姓到底該聽(tīng)誰(shuí)的?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　如何看待日益分化的市場(chǎng)?開(kāi)發(fā)商跑量銷(xiāo)售又為哪般?中國樓市最終需要調整誰(shuí)的心態(tài)?

　　向松祚：房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入郁悶狂躁期 這個(gè)時(shí)期更需要理性的分析

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我上次說(shuō)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了神經(jīng)敏感期，現在又進(jìn)入到郁悶狂躁期。每天各種議論就是說(shuō)什么崩潰、拐點(diǎn)、暴漲等各種言論，在這個(gè)時(shí)期更需要理性的分析。就房?jì)r(jià)而言，我的判斷非常簡(jiǎn)單，盡管不會(huì )出現所謂的暴跌，但是周期性的調整，也就是說(shuō)漲幅的回落，甚至整體的一個(gè)開(kāi)始調頭向下，開(kāi)始下降，應該是一個(gè)必然的趨勢�，F在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了三個(gè)失衡，哪三個(gè)失衡呢?一個(gè)是供需的失衡，就是說(shuō)在某些地方確實(shí)出現了供給大于需求的狀況。第二個(gè)是區域性的失衡，確實(shí)某些地方出現了鬼城，出現了房子賣(mài)不出去，特別是一些不太適合人居的城市，或者說(shuō)經(jīng)濟發(fā)展水平落后于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的一些城市。第三個(gè)失衡就債務(wù)失衡，很多房地產(chǎn)公司債務(wù)這些年擴張太高。

　　向松祚：已有很好投資回報的投資人 現在該賣(mài)房子以求落袋為安

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　客觀(guān)來(lái)講，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，要給一個(gè)具體的答案不那么容易。因為房地產(chǎn)，我們剛才講的是一個(gè)平均的狀況，對于具體的，現在手中有房子的人，這個(gè)房子是不是會(huì )下降，要看你的地段，要看你所在的那個(gè)城市，要看你所理想的投資回報率。比如說(shuō)現在投資回報率，你幾年前買(mǎi)的，已經(jīng)賺了50%，甚至一倍了，實(shí)際上現在應該是一個(gè)時(shí)機，你可以出手了。為什么?因為不可能一個(gè)人投資可以從低點(diǎn)到高點(diǎn)，你都能夠賺到，抱有這種愿望的人，未來(lái)你會(huì )落空。所以我的建議非常明確，就說(shuō)已經(jīng)有了一個(gè)很好的投資回報的投資人，那你現在該賣(mài)房子，落袋為安，現金為王。

　　至于剛需，那當然是另外一碼事。剛需什么時(shí)候都可以買(mǎi)，因為你本身要居住�，F在這個(gè)跡象，從銀行體系監測的數據，就是新房、二手房的成交量都在下降，這是一個(gè)趨勢。第二個(gè)，確實(shí)現在銀行對房地產(chǎn)的貸款比較謹慎，比較慎重，這當然也是監管部門(mén)的一個(gè)要求。所以你要指望，未來(lái)銀行還會(huì )在更多的信貸來(lái)支持房?jì)r(jià)，我覺(jué)得這個(gè)想法也是不現實(shí)的。再有，隨著(zhù)越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商在降價(jià)，老百姓的預期開(kāi)始在發(fā)生變化。這些跡象綜合在一起，我的意見(jiàn)很明確，就是已經(jīng)買(mǎi)房的朋友，你現在有好的回報你趕緊賣(mài)，如果你想投資的，那現在可以稍微等一等，看一看。

　　劉戈：正常來(lái)說(shuō) 一個(gè)城市的房?jì)r(jià)和其GDP不會(huì )偏離的太多

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　尤其是手里頭有很多房，也有很多貸款，再靠買(mǎi)房來(lái)投資的這樣一些朋友，可能這個(gè)時(shí)候心里頭會(huì )忐忑，是不是要賣(mài)房?本來(lái)已經(jīng)有開(kāi)始下跌的這種趨勢，那可能就會(huì )加速。其實(shí)這些年房子上漲有三個(gè)發(fā)動(dòng)機，一個(gè)發(fā)動(dòng)機是貨幣，第二個(gè)發(fā)動(dòng)機是經(jīng)濟的快速增長(cháng)，第三個(gè)是我們的城鎮化，就是所謂的剛需�，F在的經(jīng)濟由快速變成常速，貨幣現在也基本收緊，就剩一個(gè)正常的需求，所以大家都在懷疑，原來(lái)持續快速增長(cháng)的這種勢頭，是不是會(huì )出現問(wèn)題。

　　現在大家好像已經(jīng)形成了共識，好多三、四線(xiàn)城市，他的房地產(chǎn)的供需已經(jīng)發(fā)生了一個(gè)變化。比如說(shuō)你朋友的房子都是在北京、上海這些城市買(mǎi)的，如果他正好買(mǎi)在鄂爾多斯和溫州，從2010年到2013年，有很多的城市，包括像杭州，基本上也是在微跌的一個(gè)狀態(tài)。那么像溫州、鄂爾多斯這些城市，已經(jīng)跌得很厲害了，那么他們的財富已經(jīng)大量的縮水。反過(guò)來(lái)，我們再看另外一些城市，從2010年到2013年，南昌市漲了95.7%，廈門(mén)漲了72.4%，北京漲了39.6%，這些城市還是在漲的這個(gè)過(guò)程當中。如果從這些城市來(lái)看，你買(mǎi)了房子，賺得非常多�，F在從總的趨勢來(lái)看，這樣的城市會(huì )越來(lái)越少。而我剛才說(shuō)到的溫州和鄂爾多斯，不一定像他們那么嚴重，但是總體上來(lái)說(shuō)，房?jì)r(jià)停滯和下跌的城市數量會(huì )變多。

　　你可以把全國的城市的GDP排一個(gè)表，然后再把全國城市的房?jì)r(jià)排一個(gè)表，如果這個(gè)城市的房?jì)r(jià)和他的GDP偏離得太多，也就是說(shuō)，他的GDP排得很后，像溫州，他的GDP大概排在全國城市的第三十幾名，但是他的房?jì)r(jià)一度曾經(jīng)達到七、八名的狀態(tài)，那他一定是有問(wèn)題的，這樣的城市的房?jì)r(jià)一定會(huì )往下降。

　　現在這個(gè)行業(yè)的確是綁架了很多的資源，很多行業(yè)都跟房地產(chǎn)相關(guān)，我們說(shuō)60%都跟房地產(chǎn)相關(guān)。所以大家實(shí)際上搖旗吶喊也好，還是擔心也好，實(shí)際上他希望房地產(chǎn)走向一個(gè)健康的軌道。在這個(gè)過(guò)程當中，當然沒(méi)買(mǎi)房的人，準備改善住房的人，還有蓋房子的人，還有已經(jīng)買(mǎi)了地的人，他們各自的訴求是不一樣的�，F在，總得來(lái)說(shuō)有下跌的趨勢，不要讓它變成一頭往下栽�，F在我們以前的一些手段不能用，比如我們過(guò)度通過(guò)信貸的放寬來(lái)刺激。那么用什么樣的辦法，能讓房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)入平穩的軌道，這是現在我們要考慮的一個(gè)問(wèn)題。

　　向松祚：房地產(chǎn)商不要再妄想央行再發(fā)票子來(lái)支持房?jì)r(jià)

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我想強調的一點(diǎn)，2008年之后，2009年當時(shí)，客觀(guān)來(lái)講，中國房地產(chǎn)行業(yè)是比較運氣的。正好西方出現了金融危機，我們當時(shí)為了要應對金融危機，出臺了四萬(wàn)億的一個(gè)刺激方案。其實(shí)它何止四萬(wàn)億，四十萬(wàn)億都不止，光銀行的新增貸款，這五年時(shí)間就搞了四十多萬(wàn)個(gè)億，還有大量的社會(huì )融資。整個(gè)我們的信貸、貨幣、財政赤字的刺激是高達八十多萬(wàn)個(gè)億，這里面相當一部分是流進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)，所以刺激到房地產(chǎn)拼命地上漲。但是現在如果你還指望說(shuō)，現在叫苦，讓房地產(chǎn)信貸，讓貨幣再寬松再來(lái)支持房?jì)r(jià)，說(shuō)再繼續猛沖，我想這才是真正的一個(gè)妄想。原因很簡(jiǎn)單，我們現在搞不下去了，整個(gè)經(jīng)濟體系的債務(wù)力、杠桿力已經(jīng)太高，我們現在是要去杠桿化。

　　其實(shí)這次克強總理的政府工作報告講得非常清楚，說(shuō)今年的一個(gè)核心任務(wù)要守住，不發(fā)生系統性和區域性風(fēng)險的底限，去杠桿化過(guò)程，絕大多數人包括企業(yè)也好，個(gè)人也好，都要為此要付出代價(jià)的。周期性的調整，它不可避免，但這對不同的企業(yè)和個(gè)人影響是不一樣的。比如說(shuō)其實(shí)剛需，對你沒(méi)有太大影響�；蛘哒f(shuō)你已經(jīng)還清按揭貸款的人，對你也沒(méi)有什么影響。有少部分的人，我相信是極少數的，就說(shuō)他買(mǎi)了很多房，有很多貸款，他會(huì )出現負資產(chǎn)，他還不了銀行的借款，或者還不了從其他親友那兒借來(lái)的錢(qián)，有這種可能性。還必然會(huì )有一些房地產(chǎn)公司出問(wèn)題，因為房地產(chǎn)公司擴張過(guò)度以后，他隨著(zhù)房?jì)r(jià)的下降，甚至他房子賣(mài)不出去。這些企業(yè)和個(gè)人，都要為此做好準備。

　　其實(shí)從政府的層面來(lái)講，從我們關(guān)心中國經(jīng)濟的層面來(lái)講，我們希望是一個(gè)比較平穩的調整，因為這個(gè)調整是不以人的意志為轉移的，我們必須要讓他有一個(gè)平穩的著(zhù)陸，或者平穩的一個(gè)過(guò)度。放長(cháng)遠看未來(lái)，隨著(zhù)中國經(jīng)濟增長(cháng)，可能房地產(chǎn)價(jià)格還是會(huì )再上漲。但是我剛才已經(jīng)強調，他是一個(gè)周期性的，全世界的房?jì)r(jià)都是周期性的。所以個(gè)人投資者也好，開(kāi)發(fā)商也好，不要再存有這種不切實(shí)際的幻想，希望弄一個(gè)苦肉計，然后央行就再來(lái)發(fā)票子，國務(wù)院再來(lái)出刺激政策，永遠把房?jì)r(jià)抬上去，我們現在沒(méi)有能力抬，而且這不符合經(jīng)濟規律。

　　張大偉：只要價(jià)格調整10%到15% 就都還能做到日光

　　(中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　一線(xiàn)城市北京、上海、廣東、深圳，前三個(gè)月同比的跌幅都超過(guò)了30%。一個(gè)原因，在2013年1季度，因為當時(shí)的國五條落地，很多購房者趕末班車(chē)，所以當時(shí)的成交量非常高，使得這個(gè)基數比較大。2013年下半年，大部分開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售任務(wù)完成得非常好，所以在十一、十二月份沒(méi)有集中推盤(pán)，使得這個(gè)市場(chǎng)的成交量再一度出現了明顯減少。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，的確出現了一些項目開(kāi)始著(zhù)急銷(xiāo)售，著(zhù)急回款，也是跟現在整個(gè)市場(chǎng)的信貸緊張有關(guān)系。從價(jià)格變化了之后的項目的銷(xiāo)售情況來(lái)看，我們看到的是不管是杭州還是常州，只要價(jià)格調整在10%到15%這個(gè)位置，購房者還是非常踴躍的，都是能夠做到日光。

　　劉戈：我們預期 現在房地產(chǎn)真的是到了一個(gè)拐點(diǎn)了

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我一直強調是局部的，有一些城市可能會(huì )發(fā)生大的問(wèn)題，另外一些城市，可能在一些地放，在某一個(gè)價(jià)位上，會(huì )有一段時(shí)間的盤(pán)整。但總體來(lái)說(shuō)，暴漲和暴跌都是我們要避免的�，F在來(lái)看，如果按照房地產(chǎn)商們想的，要獲取超額利潤的想法，那這個(gè)行業(yè)真的要一直發(fā)展下去，而且它一直要漲，那不管他拿多少錢(qián)拿到的地，它仍然能夠再加了價(jià)，以更高的價(jià)格賣(mài)出去，這樣的時(shí)代必須結束�，F在我們看到真正降房?jì)r(jià)的，只是少部分，能看到一些個(gè)別的案例。我們看趨勢看什么?看今年從今年年初到三月份以來(lái)，包括一線(xiàn)城市，他的房屋的出售的速度，以及出售的價(jià)格，我們看這個(gè)趨勢。從這個(gè)趨勢里看，已經(jīng)和去年同期相比，下降的幅度是比較大的。因為有了這樣的一個(gè)預期，所以我們預期，房地產(chǎn)真的是到了一個(gè)拐點(diǎn)了。但并不是說(shuō)，現在我就能感覺(jué)到，已經(jīng)出現房子大量的拋售什么的，現在還沒(méi)有。

　　對于個(gè)人買(mǎi)房而言，你得把它放在20年、30年的時(shí)間里來(lái)看，就是你判斷這個(gè)房子20年以后，它是賠了，還是賺了?如果你僅僅拿一年、兩年，房子是漲了，還是降了，最后的結果就是很多人這么年，一直沒(méi)買(mǎi)房的，他一定是虧了。

　　向松祚：暴跌是妄想 房?jì)r(jià)會(huì )永遠漲下去也是一個(gè)妄想

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我覺(jué)得大家討論中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，不要糾纏于暴跌之類(lèi)的。我相信真正懂這個(gè)行業(yè)的人，沒(méi)有多少人希望它是暴跌。所以說(shuō)暴跌是妄想，這種判斷是沒(méi)有太大意義。我要強調一點(diǎn)，我們確實(shí)有很多人認為房?jì)r(jià)會(huì )永遠一直漲下去，我覺(jué)得這是一個(gè)妄想。

　　在中國，房地產(chǎn)的很多觀(guān)念概括起來(lái)有一個(gè)什么理論?叫中國逆外論，就是說(shuō)中國的房地產(chǎn)商和其他國家的不一樣，什么人多地少，什么我們在城鎮化、在工業(yè)化，所以房?jì)r(jià)會(huì )永遠漲下去。我想強調的是，房地產(chǎn)和任何其他的周期性行業(yè)一樣，它一定是一個(gè)周期性的波動(dòng)，你必須要承認這個(gè)基本的規律。全世界很多國家曾經(jīng)都出現過(guò)本國逆外論，最典型的是日本。日本在1985年到1990年，當時(shí)的房?jì)r(jià)漲得不得了，日本那幫人都說(shuō)我們的房?jì)r(jià)會(huì )永遠漲上去。結果1990年崩潰以后，現在已經(jīng)調整了二十幾年，仍然沒(méi)有回到當時(shí)的那個(gè)水平。美國又怎么樣呢?美國的次貸危機我們知道，差不多前八年時(shí)間房?jì)r(jià)一直是上漲，很多美國人為什么那么熱情地買(mǎi)房子，銀行這些機構都愿意給房?jì)r(jià)貸款，就是因為他們相信房?jì)r(jià)會(huì )永遠漲上去。結果2007年，跌下來(lái)以后，現在美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在金融危機已經(jīng)過(guò)去的七年以后，仍然還在艱難的調整。所以我覺(jué)得必須要面對現實(shí)，我們要總結這個(gè)市場(chǎng)的規律，你不要胡思亂想，好像認為以我的一個(gè)主觀(guān)的愿望，我來(lái)幫它當作一個(gè)市場(chǎng)的規律，這一定會(huì )出現誤導。

　　向松祚：從很多的指標來(lái)看 房?jì)r(jià)開(kāi)始在高位調整

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　只是有一些指標跡象表明拐點(diǎn)可能正在到來(lái)，房?jì)r(jià)仍然還在一個(gè)高位調整。比如說(shuō)從成交量，包括我們從房地產(chǎn)現在銷(xiāo)售的策略，包括從新房開(kāi)盤(pán)的數量，從很多的指標來(lái)看，它開(kāi)始有一個(gè)調整，但是這個(gè)調整平穩正好，不要一下子出現急劇的調整，這所有的金融體系也好，所有的開(kāi)發(fā)商，甚至個(gè)人投資者，可能都受不了。平穩的軟著(zhù)陸是最符合整體中國經(jīng)濟的。

　　很簡(jiǎn)單，你要是剛需，特別是你要結婚買(mǎi)房子，那么你隨時(shí)可以買(mǎi)，現在買(mǎi)也沒(méi)有問(wèn)題……