山雨欲來(lái)風(fēng)滿(mǎn)樓。近期，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的爭論再度甚囂塵上，從興潤置業(yè)違約事件，到多地醞釀松綁限購，再到樓市“崩盤(pán)論”，市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)儼然形成了鼎足局面，看漲派、看跌派與觀(guān)望派各執一詞。暫且不論哪一派的觀(guān)點(diǎn)、論據更具說(shuō)服力，一個(gè)不爭的事實(shí)是，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)聲鶴唳的背后是成交持續萎縮、庫存居高不下、市場(chǎng)信心不足、信貸全面收緊。
　　當下，“壓垮駱駝”的稻草似呈有增無(wú)減態(tài)勢。從成交量看，中原地產(chǎn)研究中心統計顯示，3月54城市簽約住宅合計成交20.9萬(wàn)套，相比2013年3月份的31.5萬(wàn)套，同比下調幅度達33.5%。上海易居房地產(chǎn)研究院統計也顯示，3月份，一二三線(xiàn)30個(gè)典型城市成交的同比增幅曲線(xiàn)紛紛下滑，同比增幅分別為-48.1%、-32.8%和-36.4%。
　　與成交下滑相伴的是，價(jià)格堅冰也有消融跡象。4月1日公布的百城房?jì)r(jià)漲幅連續第3個(gè)月放緩，此前國家統計局公布的70個(gè)大中城市新建商品價(jià)格漲幅也創(chuàng )出最近15個(gè)月新低。而杭州、南京等城市近期出現的零星降價(jià)，大有向廣州、上海等一線(xiàn)城市蔓延的趨勢。
　　事實(shí)上，一季度樓市成交低迷已讓一些二三線(xiàn)城市坐立不安，這也是限購松綁論、“救市論”再起的原因所在。而更令開(kāi)發(fā)商焦慮的則是融資渠道的收窄與若隱若現的債務(wù)危機。新近發(fā)生的浙江興潤置業(yè)不能償付24億元銀行貸款的違約事件，充分表明中小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境正迅速惡化。
　　銀監會(huì )主席尚福林兩會(huì )期間撰文指出，平臺融資和房貸是今年首要的兩個(gè)風(fēng)險，尤其是房貸，要高度關(guān)注重點(diǎn)區域和重點(diǎn)企業(yè)，繼續強化“名單制”管理，嚴防單體風(fēng)險傳染和擴大。
　　進(jìn)入2014年以來(lái)，銀行出于風(fēng)險考慮，對房地產(chǎn)相關(guān)貸款審批已趨嚴。國家統計局日前發(fā)布的數據顯示，前兩月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金21264億元，同比增速較去年全年回落14.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內貸款4913億元，增速回落8.3個(gè)百分點(diǎn)；利用外資50億元，下降43.2%；自籌資金增速也回落了近10個(gè)百分點(diǎn)。
　　對于一些實(shí)力偏弱的中小開(kāi)發(fā)商而言，融資渠道更加有限，成本也愈發(fā)高漲。小型開(kāi)發(fā)商不得不轉向信托、企業(yè)債、委托貸款等融資方式，以替代銀行貸款。據不完全統計，2012年以來(lái)已有15個(gè)信托計劃發(fā)生兌付危機事件，其中房產(chǎn)信托占據近半。
　　而在美國QE逐步退出的大背景下，國內房地產(chǎn)融資環(huán)境和難度勢必出現進(jìn)一步惡化趨勢。在信貸收緊、成交下滑、庫存高企等多重壓力之下，對于那些已出現流動(dòng)性危機和即將面臨危機的房企而言，如何化險為夷將是一個(gè)巨大的考驗。
　　越來(lái)越多的跡象表明，樓市正在步入新一輪調整期，而三四線(xiàn)城市出現的局部性過(guò)剩正在加大房企資金斷裂風(fēng)險。由于成交不振，三四線(xiàn)城市房企以往所仰仗的高負債運轉模式將難以為繼，資金回籠周期變長(cháng)很可能會(huì )成為壓倒高負債房企的最后一根稻草。此時(shí)，決策層在著(zhù)手防范風(fēng)險的同時(shí)，更應保持調控的定力。