近日，浙江房企興潤置業(yè)資金鏈斷裂，留下超過(guò)35億元的巨額債務(wù)，給還在向上的房地產(chǎn)市場(chǎng)當頭一棒，把人們視線(xiàn)從房?jì)r(jià)看漲再度拉回到房地產(chǎn)債務(wù)風(fēng)險上。興潤一事雖是個(gè)案，不具有普遍性，但一直青睞房地產(chǎn)的銀行系的收緊，也再次展現出市場(chǎng)對于房地產(chǎn)風(fēng)險的預期在不斷上升。
業(yè)內人士指出，在房地產(chǎn)銷(xiāo)售趨緩的背景下，資本市場(chǎng)對房地產(chǎn)融資收緊，與此同時(shí)，QE收縮、美元退出，再次加大了房企資金壓力。經(jīng)歷2013年高速增長(cháng)，負債額度大幅增加的房企，資金鏈在2014年將承受較大壓力，若市場(chǎng)下滑，房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )面臨較大的債務(wù)風(fēng)險，違約項目出現概率或增加。
房企利潤率大幅下滑
據Wind資訊統計數據發(fā)現，截至3月30日，滬深兩市已經(jīng)有76家房企公布2013年年報，占142家房企的53.5%，其平均銷(xiāo)售凈利率為10.88%，同比下跌1%；41家主營(yíng)業(yè)務(wù)在內地而在港上市的典型房企公布2013年業(yè)績(jì)，約占內地房企在港上市總數的60%，其平均銷(xiāo)售凈利率為36.08%，同比下滑近9%。
其中，萬(wàn)科銷(xiāo)售凈利率，從2012年的15.2%下降至13.5%，下滑約11.18%。華遠地產(chǎn)的銷(xiāo)售凈利率從2012年的19.3%下降至17.6%，下滑8.8%。榮安地產(chǎn)的銷(xiāo)售凈利率從2012年的20.6%下滑至9.8%，幅度高達51.9%。
對此，鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究員張旭認為，土地價(jià)格飆升是利潤率下滑的重要原因�！爸胺科蟮蛢r(jià)購地，依賴(lài)土地升值帶來(lái)收益。但隨著(zhù)地越來(lái)越稀缺，近兩年地價(jià)飆升，也使房企可圖之利逐漸減少�！�
而與之相對應的是“地市”方面，根據21世紀不動(dòng)產(chǎn)監測數據顯示，2014年一季度北京共成交50宗土地，成交額達到753.44億元，創(chuàng )下歷史新高。其中，居住類(lèi)用地出讓金為578.49億元，同比上漲59.6%，環(huán)比上漲14.6%。上海方面，土地成交總價(jià)由去年同期的191.37億元增長(cháng)到518.65億元，漲幅達171.02%。深圳方面，一季度土地出讓金231.8億元。約為去年一季度土地出讓金33 .28億元的7倍，2012年全年的2倍。廣州一季度賣(mài)地收入也創(chuàng )造了歷史同期最高紀錄，達263億元，比去年最高的第三季度(224億)還要多39億元。
與此同時(shí)，住宅類(lèi)土地創(chuàng )造歷史記錄，在一季度成交額達到了1196.3億，成交單價(jià)也達到了10788元每平方米，歷史首次突破萬(wàn)元。
對此，蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶則表示：“房企暴利已經(jīng)過(guò)去，只是因為房地產(chǎn)總值高。如果僅看利潤率，房地產(chǎn)已屬‘中利行業(yè)’，而且到2015年很有可能觸及‘10%紅線(xiàn)’�！�
值得注意的是，在利潤率下降的同時(shí)，存貨卻在不斷上升。中原地產(chǎn)數據顯示，90家上市房企合計利潤總額為1056.7億元。而存貨則達到了9474億元。房企的利潤率在明顯回歸。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為，雖然整體2013年數據都比較樂(lè )觀(guān)，但隨著(zhù)2014年年初市場(chǎng)調整跡象的明顯，存貨巨大的房企也面臨調整壓力。2014年，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷瘋狂之后必將回歸到理性的發(fā)展道路上來(lái)，行業(yè)將面臨進(jìn)一步的分化和洗牌。
房市預期轉向
張大偉認為，持續一年多的暴漲后，市場(chǎng)勢必要理性回歸。市場(chǎng)將在資金流動(dòng)性偏緊的背景下量?jì)r(jià)增速回落，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場(chǎng)與保障的雙軌制、調控政策將以房產(chǎn)稅等市場(chǎng)調節手段代替行政干預手段。經(jīng)歷了過(guò)去十年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)粗放且迅猛的發(fā)展，如今一二三線(xiàn)城市分化發(fā)展分化特征明顯，因此全國房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)很難用同一周期概括。
“隨著(zhù)房?jì)r(jià)的持續暴漲，類(lèi)似的市場(chǎng)崩盤(pán)警告信號可能會(huì )愈加出現的頻繁�！睆埓髠フf(shuō)，這種情況下，能躲避風(fēng)險的綠洲會(huì )越來(lái)越少，杭州作為第一個(gè)出現明顯降價(jià)信號的二線(xiàn)城市，會(huì )對購房者心理造成非常大的影響，雖然目前還屬于點(diǎn)狀分布，但很難說(shuō)不會(huì )逐漸塊型出現。
新加坡國立大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(cháng)鄧永恒在日前中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )金融專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主辦的“2014房地產(chǎn)金融研討會(huì )”上表示，根據模型測算，上海、北京等主要城市，房?jì)r(jià)能夠維持高企的重要前提是整個(gè)市場(chǎng)對明年房?jì)r(jià)上漲的期望值過(guò)高。這是唯一能夠維持許多大城市房?jì)r(jià)這么高的原因。數據顯示，上漲預期期望值，北京是6%，上海是5.7%。
“而預期是十分脆弱的�！编囉篮惚硎�，所以我們折算了一下，如果北京居民房?jì)r(jià)增值的預期從6%跌到5%，從一般均衡模型測算，預期值下降1，房?jì)r(jià)會(huì )隨之調整31%。房?jì)r(jià)要跌31%，所以這是一個(gè)很大的風(fēng)險。微小的預期變化對于引發(fā)市場(chǎng)巨大的波動(dòng)，說(shuō)明當前房?jì)r(jià)在許多城市內是有高風(fēng)險性。
也正是因為如此，銀行對于房地產(chǎn)的貸款，也趨于謹慎。日前，一直偏好房地產(chǎn)貸款的興業(yè)銀行便暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)，停辦房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)。
近日，在多個(gè)大行業(yè)績(jì)說(shuō)明會(huì )上均提出，今年對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款方面從嚴。建行作為歷來(lái)對房地產(chǎn)行業(yè)信貸支持力度最大的銀行，從2012年開(kāi)始就出現了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸負增長(cháng)的情況，2012年下半年，建行提出了全行“開(kāi)發(fā)貸不超過(guò)300億元”的投放要求。截至2013年末，建行房地產(chǎn)行業(yè)貸款余額達5004.28億元，占比進(jìn)一步下降至5.83%�！�2014年，建行將保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸最多新增300億元的要求不變，對房地產(chǎn)信貸投放的準入機制依然會(huì )嚴格實(shí)行名單制管理�！苯ㄐ惺紫L(fēng)險官曾儉華表示。
同樣，工行方面，工行首席風(fēng)險官魏國雄表示，在未來(lái)房企開(kāi)發(fā)貸發(fā)放方面，工行會(huì )確定一個(gè)城市的準入名單和開(kāi)發(fā)商的準入名單�！拔覀円笤诜康禺a(chǎn)的具體項目上也要根據風(fēng)險的大小，對開(kāi)發(fā)商提出不同的資本金比例。一般而言，要求開(kāi)發(fā)商項目資本金比例比國家規定的標準要高出10-20個(gè)百分點(diǎn)�！�
謹防房企資金債務(wù)風(fēng)險
的確，《中國房地產(chǎn)金融2013年度報告》顯示，2013年，僅房地產(chǎn)信托就新增6848.23億元，比2012年上漲116.49%。而海外融資，中國房企更是躍居世界第一。受2013年初QE3、日本量化寬松影響，2013年中國房企海外融資4566.25億元。其中，配股及IPO融資總規模286.33億元，票據及發(fā)債總額2720.10億元，海外銀行貸款1559.82億元。此外，對于不完全統計的基金業(yè)來(lái)說(shuō)，業(yè)內估計總額也高達2500億元至3000億元。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)信托風(fēng)險在2013年時(shí)有顯露。隨著(zhù)前兩年狂飆式突進(jìn)，房地產(chǎn)信托項目2013年迎來(lái)了大規模到期。開(kāi)發(fā)商不能按期償還融資資金，選擇延期兌付、信托公司宣布提起清盤(pán)房地產(chǎn)項目，甚至還有一些房地產(chǎn)信托計劃引入資產(chǎn)管理公司接盤(pán)，一時(shí)間“保兌付”成焦點(diǎn)話(huà)題。
也正是因為此，《報告》顯示，2013年1-11月房地產(chǎn)信托平均期限是1.9年，相比2013年上半年1.83年期限有所延長(cháng)。對此，報告指出，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限已延續數月，其中原因便在于處于兌付風(fēng)險的考慮。
而對于2014年風(fēng)險，業(yè)內人士指出，現階段房企整體資金鏈承壓，由于信托等產(chǎn)品剛性?xún)陡镀谟袦�，因此，短時(shí)間還不會(huì )帶來(lái)較大風(fēng)險，但是，進(jìn)入2015年或2016年，若房地產(chǎn)市場(chǎng)仍未好轉，隨著(zhù)2013年項目的批量到期，將迎來(lái)房企兌付風(fēng)險高峰。
對此，鄧永恒建議通過(guò)開(kāi)拓多元化房地產(chǎn)資本投資渠道避免風(fēng)險。
“通過(guò)證券化手段提高房地產(chǎn)金融資本市場(chǎng)靈活性�！编囉篮惚硎�，資產(chǎn)轉化為證券，向私人和機構投資者募集資金，轉而投資房地產(chǎn)試產(chǎn)，避免政府僅靠賣(mài)地來(lái)開(kāi)發(fā)的問(wèn)題。對于證券發(fā)行者而言，不僅可以降低融資成本，實(shí)現規模經(jīng)濟，而且分散化資金來(lái)源有效降低企業(yè)融資風(fēng)險。對于投資者而言，降低投資風(fēng)險的同時(shí)可以穩定可預期現金流。然而證券化帶來(lái)的風(fēng)險也不容忽視，比如證券化濫用，系統性風(fēng)險，道德風(fēng)險等等。另外，亞洲城鎮化進(jìn)程加速以及隨著(zhù)中國人口老齡化速度越來(lái)越快，一些金融產(chǎn)品比如反向按揭在新加坡，韓國，日本都在探索發(fā)展，中國也可以考慮這方面的投資渠道。
“總之，如果僅僅通過(guò)買(mǎi)賣(mài)實(shí)體房屋進(jìn)行投資理財風(fēng)險較大，只有通過(guò)多樣化投資金融渠道，才能在得到平穩收益的前提下將風(fēng)險降到最低�！编囉篮阏f(shuō)。