經(jīng)過(guò)近十年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展和迅速膨脹，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)積累相當程度的泡沫，尤其在那些資金相對充足而需求量并不高的城市，樓市的泡沫化程度尤其明顯。隨著(zhù)秦皇島等樓市的部分樓盤(pán)房大幅度降價(jià)，“樓市崩盤(pán)論”被炒的沸沸揚揚，秦皇島樓市發(fā)展又該何去何從?秦皇島樓市應該怎樣從困境中解脫?3月中旬，有媒體曝出河北省秦皇島市一個(gè)名為“珠江道12號”的樓盤(pán)“打六折”促銷(xiāo)。消息一出，輿論嘩然。我們的記者也趕到秦皇島進(jìn)行了一番調查。

　　房?jì)r(jià)瘋狂下跌，秦皇島樓市難現昔日輝煌

　　眼前這個(gè)樓盤(pán)就是在媒體上被熱炒打六折的“珠江道12號”。據了解，該樓盤(pán)原市場(chǎng)價(jià)在8000~9500元/平方米，現在只需5000元左右/平方米，價(jià)格直降40%。

　　秦皇島市珠江道12號

　　銷(xiāo)售人員:現在是這樣做的，按原價(jià)來(lái)交，然后所謂的6折，4%是房款，是要質(zhì)押的。這部分錢(qián)也是要交上來(lái)，銀行質(zhì)押，每年返還10%

　　這位銷(xiāo)售人員告訴央視財經(jīng)《經(jīng)濟半小時(shí)》記者，購房者與開(kāi)發(fā)商簽訂購房合同時(shí)，合同約定房?jì)r(jià)為目前房?jì)r(jià)的六折，也就是5000元/平方米，包括車(chē)位、契稅、實(shí)際溢出面積等款項均按照合同約定的六折價(jià)計算。舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，如果購房者要買(mǎi)一套196.28平方米的房子，按照原價(jià)9688元/平方米的價(jià)格計算，總房款是1901561元，而按照折后5815.98元/平方米價(jià)格計算，購房者將可以節省840000元。

　　銷(xiāo)售人員:全部都是這樣大的戶(hù)型，銷(xiāo)售已經(jīng)三年多了，剩余的房源不多，開(kāi)發(fā)區這邊沒(méi)有必要在這那個(gè)什么了，他肯定還要去開(kāi)發(fā)更多的項目進(jìn)行投資的。但是他不是資金鏈斷了，它只不過(guò)是想把這些房源清理出去，快速回籠資金，可以開(kāi)發(fā)更多的項目。

　　銷(xiāo)售人員說(shuō)，珠江道12號的開(kāi)發(fā)商希望通過(guò)這樣的打折方式可以盡快回籠資金。那么這種樓盤(pán)打折的情況在秦皇島是不是很普遍呢?離開(kāi)珠江道12號，記者趕到了萬(wàn)科假日風(fēng)景。

　　秦皇島市萬(wàn)科假日風(fēng)景銷(xiāo)售人員:除了頂層，其他的都可以參加這個(gè)。

　　記者:兩萬(wàn)抵七萬(wàn)的活動(dòng)?

　　秦皇島市萬(wàn)科假日風(fēng)景銷(xiāo)售人員:對，兩萬(wàn)頂七萬(wàn)的活動(dòng)。

　　記者:這個(gè)是優(yōu)惠最大的?

　　秦皇島市萬(wàn)科假日風(fēng)景銷(xiāo)售人員:對，其實(shí)這個(gè)比兩萬(wàn)抵七萬(wàn)要合適。

　　萬(wàn)科假日風(fēng)景所說(shuō)的兩萬(wàn)抵七萬(wàn)，就是說(shuō)不管房屋總價(jià)多少，都直接降五萬(wàn)給買(mǎi)房的人。一套價(jià)值100萬(wàn)的房子可以享受九五折。隨后，記者又隨機走訪(fǎng)了八家樓盤(pán)銷(xiāo)售中心，絕大多數的房屋銷(xiāo)售都會(huì )有一定程度上的打折優(yōu)惠，辦法也是各有不同。

　　秦皇島市浪淘沙1號銷(xiāo)售人員:分三期，現在交總房款的40%，然后簽合同再交40%，一下子20%是今年年底，12月31日之前交清，還有就是按揭貸款，八九折，首付30%，如果首付不到40%的話(huà)，也按照八七折走。

　　這是位于北戴河地區的浪淘沙1號樓盤(pán)，剛剛開(kāi)始打地基，也已經(jīng)開(kāi)始打折預售了。那么，這個(gè)樓盤(pán)為什么會(huì )這么急于打折銷(xiāo)售呢?這位銷(xiāo)售人員道出了其中的原委。

　　秦皇島市浪淘沙1號銷(xiāo)售人員:說(shuō)白了，就是開(kāi)發(fā)商回款。

　　記者:什么意思?

　　秦皇島市浪淘沙1號銷(xiāo)售人員:就是先回點(diǎn)錢(qián)。這個(gè)就是互利，也不可能一點(diǎn)都沒(méi)有兜，就指著(zhù)回款蓋房。

　　東戴河住房打折銷(xiāo)售，別墅項目大量荒蕪

　　秦皇島被稱(chēng)作是北京的后花園。這個(gè)后花園雖然還沒(méi)有出現開(kāi)發(fā)商跑路，資金鏈斷裂的情況，但房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)有些冷清。與秦皇島毗鄰的遼寧省東戴河有著(zhù)類(lèi)似的優(yōu)美海景，同樣這里也修建了許多樓盤(pán)，那么這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)又如何呢?

　　東戴河大量空置別墅群

　　遼寧東戴河新區，其前身只是千百年來(lái)都沒(méi)有什么變化的大片泥濘起伏的荒蕪海灘。2008年2月，遼寧省綏中縣在原有工業(yè)園區基礎上規劃成立了綏中濱海經(jīng)濟區，2012年1月初，正式更名為遼寧東戴河新區。六年前這里是一張白紙，沒(méi)有東戴河名字，更沒(méi)有這個(gè)地方，而六年之后，這片荒蕪的海灘已經(jīng)被大片的樓群所覆蓋，那么，這些樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況如何呢?記者首先來(lái)到了一處叫做佳兆業(yè)東戴河的樓盤(pán)。

　　佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:現在在售的樓盤(pán)是養生度假島，主要是秦漢養生文化為主，推動(dòng)的是住宅產(chǎn)業(yè)。

　　銷(xiāo)售人員熱情地向記者介紹著(zhù)樓盤(pán)的情況。走進(jìn)銷(xiāo)售中心，記者看到，這個(gè)銷(xiāo)售中心裝修得可謂是富麗堂皇，服務(wù)員的介紹同樣是高端大氣，體育公園、歡樂(lè )水世界等高端項目應有盡有，那么這樣高端得樓盤(pán)實(shí)際價(jià)格又會(huì )是多少呢?

　　佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:咱現在折扣像五期(音)咱有七二折、九八折，然后還有一個(gè)九八折，七二、九八再九八，這三個(gè)折扣。

　　記者:七二折之后再給個(gè)九八折?那是多少折?那最后是幾個(gè)折啊?

　　佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:就是把這三個(gè)折，三個(gè)折全乘一起。

　　記者粗粗算了一下，按照銷(xiāo)售人員的介紹，這個(gè)樓盤(pán)的實(shí)際折扣是在6.9折，一套將近100平方米的房子按照7200元每平方米的均價(jià)計算，原價(jià)是104萬(wàn)元，折后是72萬(wàn)元，優(yōu)惠的力度還是很大的，而且還是精裝修的項目。

　　佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:這個(gè)就是屬于是客廳，然后加廚房在一起的，這邊有一個(gè)臥室。然后這邊有個(gè)次臥。

　　精裝房、打折、海景房，一系列的條件的確足夠誘人。離開(kāi)這里，記者又隨機走訪(fǎng)了四處銷(xiāo)售中心，每家都有優(yōu)惠促銷(xiāo)活動(dòng)，價(jià)格也是一個(gè)比一個(gè)低。

　　佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員:如果是按九折算的話(huà)，相當于前面的房子價(jià)格這個(gè)。

　　記者:40萬(wàn)差不多能買(mǎi)一套了?

　　佳兆業(yè)東戴河銷(xiāo)售人員40萬(wàn)左右吧，99的。

　　如果感覺(jué)這些優(yōu)惠條件的誘惑還不夠的話(huà)，這里還能夠解決落戶(hù)和學(xué)籍的問(wèn)題，在一處樓盤(pán)記者甚至見(jiàn)到當地教育局為樓盤(pán)出具的一份文件承諾，購房者的子女可以在綏中的任意一所小學(xué)、中學(xué)、高中學(xué)校辦理入學(xué)學(xué)籍。

　　東戴河御海龍灣銷(xiāo)售人員:咱們現在遼寧的分數線(xiàn)不是低嗎，您要是在咱們這塊買(mǎi)房子的話(huà)，住的話(huà)，孩子分數線(xiàn)不也就隨著(zhù)低下來(lái)了嗎?遼寧省分數線(xiàn)低，所以您如果住在咱們這里，您孩子上學(xué)，考學(xué)也是特別好考的。

　　據了解，這處名為御海龍灣的樓盤(pán)建筑面積達到180萬(wàn)平方米，這個(gè)數字就相當于2012年秦皇島市全年的銷(xiāo)售面積。而截至2012年末，東戴河新區一共有18個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)工建設，累計投資36.77億元，開(kāi)工面積504萬(wàn)平方米，已施工面積312.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售面積卻只有27.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售壓力不言而喻，而且記者在調查時(shí)也發(fā)現了一些在建項目已處于停工狀態(tài)，工地上已經(jīng)看不到工人的影子，在一處名叫合生天戴河的樓盤(pán)，記者甚至見(jiàn)到了一片荒蕪的別墅。

　　東戴河合生天戴河銷(xiāo)售人員:咱們現在的話(huà)，有一次性付款是兩萬(wàn)抵十萬(wàn)一個(gè)折扣。

　　記者:兩萬(wàn)抵十萬(wàn)。

　　東戴河合生天戴河銷(xiāo)售人員:對，相當于省了八萬(wàn)塊錢(qián)，在你的總房款里直接減了八萬(wàn)。因為我們這邊也不賣(mài)，有人買(mǎi)也不會(huì )賣(mài)現在，因為咱們的開(kāi)發(fā)商這邊沒(méi)我們賣(mài)這邊的，如果想要的話(huà)，我們可以后期通知。

　　這位銷(xiāo)售人員告訴記者，整個(gè)項目是2008年開(kāi)發(fā)的，現在只是銷(xiāo)售一側的別墅，而另外一側300多套的別墅一套也沒(méi)有賣(mài)出去。記者在現場(chǎng)沒(méi)有見(jiàn)到一戶(hù)入住的住戶(hù)，到處都是荒草，有的地方剛剛打好地基就被荒廢了，有的地方只是建了一半就停止了。

　　無(wú)論是秦皇島還是東戴河，可以想像，如果樓盤(pán)持續賣(mài)不出去，資金就無(wú)法回籠，開(kāi)發(fā)商的日子就會(huì )越來(lái)越難熬。

　　網(wǎng)絡(luò )驚現“秦皇島或現鬼城隱憂(yōu)”，秦皇島樓市何去何從? 網(wǎng)絡(luò )報道“秦皇島或現鬼城”

　　網(wǎng)絡(luò )上的一篇報道--《樓市供需失衡 秦皇島或現鬼城隱憂(yōu)》，文章正是指出了一個(gè)名為“珠江道12號”的樓盤(pán)開(kāi)始以“所售房源打六折”吸引購房者。該樓盤(pán)原市場(chǎng)價(jià)在8000~9500元/平方米，現在只需5000元左右/平方米，價(jià)格直降40%。并由此得出，由于城市房屋存量過(guò)大，常住人口增長(cháng)緩慢，崩盤(pán)的案例或將逐步增加，秦皇島市某些區域將有演變成“鬼城”的風(fēng)險的結論。一時(shí)間這一報道在地產(chǎn)界引發(fā)了巨大波瀾，為了調查事情的真實(shí)情況，經(jīng)過(guò)多方聯(lián)系記者終于見(jiàn)到了珠江路12號的開(kāi)發(fā)商張椿軍。這也是他首次就打折事件公開(kāi)面對媒體接受采訪(fǎng)。

　　秦皇島市億豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)張椿軍:當時(shí)說(shuō)心里話(huà)我們真的沒(méi)有想到有這么嚴重的一個(gè)后果，我們只是說(shuō)什么，在大家都不溫不火賣(mài)房的部分，我先賣(mài)一部分，把我的尾盤(pán)處理掉，把資金回來(lái)，僅僅就這么一個(gè)小的想法。沒(méi)有想到有這么大的一個(gè)轟動(dòng)的效應，當然這個(gè)轟動(dòng)效應對我而言可能是個(gè)好事情。

　　一見(jiàn)到記者張椿軍就迫不及待地告訴記者，他沒(méi)有想到自己企業(yè)的尾盤(pán)促銷(xiāo)活動(dòng)，能夠引發(fā)這么大的影響，自己也成為這次事件的暴風(fēng)眼，不過(guò)，無(wú)論影響是好是壞，企業(yè)促銷(xiāo)的目的卻的確達到了。

　　張椿軍:起碼來(lái)講，我每天這種電話(huà)來(lái)訪(fǎng)量，來(lái)客量，包括我的銷(xiāo)售量現在我是非常好，在秦皇島目前來(lái)講可以算是拔得頭籌吧。

　　記者:促銷(xiāo)以后直接就是三個(gè)月賣(mài)了105套。

　　張椿軍:對。

　　珠江道12號是2009年開(kāi)發(fā)的，交通位置優(yōu)越，在秦皇島算一個(gè)高端的大盤(pán)，那么，究竟是什么原因使得張椿軍進(jìn)行打折促銷(xiāo)呢?

　　張椿軍:在2013年的上半年我們每個(gè)月套數就是一個(gè)月一天一套，我一個(gè)月大概在回款在四千萬(wàn)左右，平均。到了下半年的時(shí)候，尤其是在九、十月份，那時(shí)候我們基本一個(gè)月兩三套。也就是這個(gè)樣子

　　采訪(fǎng)時(shí)，張椿軍告訴記者，珠江道12號是2011年開(kāi)始正式對外銷(xiāo)售的，銷(xiāo)售一直在他的計劃中進(jìn)行，比較平穩。但是，從2013第四季度開(kāi)始，銷(xiāo)售情況突然急轉直下，一個(gè)月只能賣(mài)掉兩三套房子。

　　張椿軍:我們賣(mài)到百分之八十幾的時(shí)候我應該是全部收回了，至少包括我們所有的融資成本也好，一切的稅收成本也好，我都收回了，對于我企業(yè)來(lái)講，這筆資金沒(méi)有什么壓力，不是說(shuō)我有資金鏈的問(wèn)題，而是純粹就是我剩余的利潤，剩余的利潤到底如何來(lái)促制它，是繼續在這里讓它沉淀還是我把它變成現金去再盈利?我說(shuō)的，下一個(gè)就是說(shuō)，一個(gè)是對融資，我們兩個(gè)潛在的利益，一個(gè)融資的成本的算一個(gè)利益，再一個(gè)，對于我的企業(yè)來(lái)講，我拿到這筆錢(qián)再去創(chuàng )收還有一個(gè)相對的收益。

　　張椿軍原本的計劃是想在2014年初就結束這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，雖然開(kāi)發(fā)成本早已經(jīng)收回，不過(guò)銷(xiāo)售情況的變化，使得他不得不考慮積壓房源財務(wù)成本的核算，面對剩下的300套房子的銷(xiāo)售時(shí)，張椿軍感到了很大的壓力，開(kāi)始籌劃著(zhù)促銷(xiāo)活動(dòng)。

　　張椿軍:現在是這樣，這七個(gè)億如果這個(gè)房子在這，存量慢慢往外賣(mài)及需要一個(gè)漫長(cháng)的，如果按照我們10月、11月份的這種銷(xiāo)售，每月一兩套的話(huà)，每個(gè)月幾百萬(wàn)回款的話(huà)，去化的時(shí)間是過(guò)長(cháng)，太長(cháng)了。

　　經(jīng)過(guò)認真的思考，張椿軍選擇了一種特殊的6折優(yōu)惠:珠江道12號”促銷(xiāo)的方式是連續4年每年返還購房人10%的購房款，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是一套房子總價(jià)100萬(wàn)元，購房人先交全款100萬(wàn)，以后每年給他返還10萬(wàn)元，連續返4年。

　　張椿軍:就是說(shuō)我讓他把他存到銀行，我平均吃了4%的利息這就等于我六折以外額外的收入，又收入了4%。我那60%的資金我還能去做資本運作，同時(shí)我也可以做下一個(gè)項目的儲備資金，它給我帶來(lái)的利潤，或者我覺(jué)得這樣的話(huà)，我把它退還給業(yè)主我也沒(méi)有太大的損失，也就是說(shuō)去了這4%，我拿出6%，6%對我們資金成本來(lái)講是非常低的了。

　　張椿軍坦言，在如今的金融政策大背景下，開(kāi)發(fā)土地貸款的可能性非常小，作為一家房地產(chǎn)企業(yè)如果想發(fā)展，就必須要儲備足夠的資金來(lái)拿地，這次促銷(xiāo)也的確為他帶來(lái)了足夠的資金儲備。而當談到時(shí)下秦皇島其他樓市的銷(xiāo)售情況時(shí)，張椿軍同樣表示壓力很大。

　　張椿軍:大家都想了很多的辦法。除了我們這個(gè)辦法以外，我們也了解到，其它的項目有一些存一萬(wàn)送幾萬(wàn)，送八、九萬(wàn)，還有就是送一些精裝，再有一些就是八五折、九折、明降，這些都有，大家都在想辦法去化自己的庫存或者是銷(xiāo)量的、資金的回籠，所有的人都在想這些辦法。幾乎所有秦皇島在建的樓盤(pán)都在想辦法回籠資金。

　　秦皇島廣順?lè )康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(cháng)郎曉光:現在銷(xiāo)售的不是特別理想，實(shí)事求是的講，特別是去年跟今年最近大家，這產(chǎn)品很不錯，也很認可，也是很，因為地理位置和周邊的環(huán)境、條件，因為沿海，離海最近的，也是酒店式公寓的，但是目前大的形勢和百姓觀(guān)望的狀況形勢，對于銷(xiāo)售這塊還是不太理想�？匆�(jiàn)很多，真的下手的人和掏錢(qián)的人還在觀(guān)望。

　　記者:你現在實(shí)際銷(xiāo)售了多少?

　　郎曉光:實(shí)際銷(xiāo)售了100多套，一百六幾十套的。

　　記者:您總共是應該是700多套。

　　郎曉光:應該是670多套。還有500套的存量。

　　郎曉光現在開(kāi)發(fā)的是金夢(mèng)海灣第一觀(guān)，位于秦皇島市中心海岸線(xiàn)，是離市區最近的一個(gè)純一線(xiàn)海景公寓，如此優(yōu)越的環(huán)境在三年里的銷(xiāo)售情況卻非常不理想，還有500套的存量。他也不得不推出了一定的優(yōu)惠活動(dòng)。

　　郎曉光:我們一次交款的，可能要優(yōu)惠到達5個(gè)點(diǎn)，6個(gè)點(diǎn)，甚至最高的時(shí)候，達8個(gè)點(diǎn)這樣的。

　　記者:就是92折、95折這樣的?

　　郎曉光:對，是這樣的。如果是未來(lái)看看我們在增值服務(wù)方面，我們還有贈送客人。因為我們這是旅游度假，能夠為我們后期合作單位，能夠代理房產(chǎn)增值可以湊集服務(wù)這方面。

　　由于前期的銷(xiāo)售進(jìn)展不是很理想，郎曉光現在只能推出最大92折的優(yōu)惠，為了讓記者更深入的了解他的樓盤(pán)，他帶著(zhù)記者去參觀(guān)了樣板間。

　　郎曉光:因為我這個(gè)設計是一個(gè)板樓，沒(méi)辦法，有一面觀(guān)山，一面觀(guān)海，要不客廳就觀(guān)山、要不臥室觀(guān)山。

　　記者:那我入住，都是這些東西可以使用的嗎?

　　郎曉光:對。這都是交房子的標準。你看我們這個(gè)不是板樓進(jìn)來(lái)，這個(gè)課題朝北向的這個(gè)背面能看見(jiàn)山，能看見(jiàn)城區，上面這個(gè)臥室，整個(gè)是一個(gè)整體的廚房。

　　記者:這個(gè)裝修每平方米大概是多少?

　　郎曉光:均價(jià)下來(lái)得3000多塊錢(qián)，含家電、家具。我們這么精雕細琢，這么產(chǎn)品質(zhì)量這么好，這么完美。實(shí)際上有的時(shí)候，有時(shí)候也想不通。

　　郎曉光告訴記者，這套樓盤(pán)花費了他很大的心思，之所以賣(mài)得不好，與時(shí)下的金融政策有著(zhù)直接的關(guān)系。

　　郎曉光:這塊實(shí)事求是的講，因為它是高端產(chǎn)品，買(mǎi)的起這個(gè)房子的人，他的收入，以及是他是第二居所和第三居所的條件，也有投資置業(yè)，也有養老居住，也有這種給老人進(jìn)行海邊的海景度假這個(gè)需求的業(yè)主�？傮w來(lái)講，還是，對于這個(gè)像其他剛性需求這種，按揭貸款的人數少，他不是那種踴躍，也不是那種，有的是外地人，雖然不限購，但是他有一些，可能在辦理按揭貸款的煩瑣，而且要求比較苛刻，所以這個(gè)給我們帶來(lái)銷(xiāo)售的話(huà)，就有一些不利的因素存在，

　　這個(gè)樓盤(pán)主要是針對外地客戶(hù)，由于秦皇島本地對于外來(lái)人口的購房貸款要求很?chē)栏�，流失了很多消費者，給企業(yè)的資金回籠帶來(lái)了壓力。

　　郎曉光:真實(shí)的壓力，就是財務(wù)成本，現在就是金融對于房地產(chǎn)的政策，政策還不是傾斜，不明朗，再加上貸款這個(gè)，這個(gè)首付貸款不斷的提高，門(mén)檻不斷的提高。

　　金夢(mèng)海灣第一觀(guān)現在的貸款額度達到了50%以上，面對巨大的財務(wù)成本壓力，郎曉光表示他今年要改變一些銷(xiāo)售策略。

　　郎曉光:像今年我們定的任務(wù)，必須4個(gè)億的銷(xiāo)售額，我們按照我們年初計劃和現在實(shí)施，我今年2014年的銷(xiāo)售任務(wù)是4個(gè)億。我這4億陸續暑期我要過(guò)來(lái)的話(huà)，我每個(gè)月減少這些財務(wù)成本了，就會(huì )還這個(gè)，還這些貸款和一些退金工程款這些，減少財務(wù)成本了。

　　開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈和焦慮正是秦皇島樓市共同的心情。秦皇島樓市雖然并沒(méi)有外界傳聞的那樣風(fēng)聲鶴唳，但在資金鏈緊張和巨大庫存雙重壓迫下，上漲動(dòng)力正顯衰竭。

　　前面我們看到秦皇島樓市的銷(xiāo)售非常不景氣，開(kāi)發(fā)商也在苦苦堅持。其實(shí)秦皇島所面臨的困境是很多三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)面臨的普遍問(wèn)題。中國房地產(chǎn)數據研究院的統計數字顯示，大約有70%的三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都或多或少存在供大于求的情況，面臨下行壓力。那么秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟會(huì )何去何從呢?

　　秦皇島市內大量空置房

　　政府回應樓市崩盤(pán)是個(gè)偽命題，打折是個(gè)案

　　秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(cháng) 陸長(cháng)明:那么應該說(shuō)平常的折扣或者說(shuō)降價(jià)促銷(xiāo)也應該是局部的，因為個(gè)別項目現在已經(jīng)剩下尾盤(pán)的銷(xiāo)售，剩下都是面積額大，或者說(shuō)庫存比較差像這種項目，它這個(gè)降價(jià)促銷(xiāo)我想一個(gè)是合理的，也是正常的。

　　3月31日上午10點(diǎn)，秦皇島市政府召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，對近來(lái)外界媒體關(guān)于秦皇島樓市發(fā)展失衡的報道專(zhuān)門(mén)進(jìn)行回應和解讀。在這間不大的會(huì )議室里面，云集了來(lái)自北京和秦皇島當地的多家媒體，房間擠得滿(mǎn)滿(mǎn)當當。

　　陸長(cháng)明:至于說(shuō)秦皇島的房地產(chǎn)是不是會(huì )崩盤(pán)，我覺(jué)得這是一個(gè)偽命題，包括秦皇島是不是有鬼城，這也是一個(gè)偽命題，因為它沒(méi)有一個(gè)合理的認定和支撐，剛才秦皇島的過(guò)去幾年秦皇島房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)一些數據以及相應的變化，還有未來(lái)一個(gè)時(shí)期秦皇島房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的走勢，我已經(jīng)做了一個(gè)比較系統的闡述。

　　發(fā)布會(huì )的主要發(fā)言人陸長(cháng)明首先表示，秦皇島的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于健康理性的正常軌道，諸如“樓市崩盤(pán)”和“成為鬼城”的說(shuō)法都是偽命題。

　　陸長(cháng)明:秦皇島的房地產(chǎn)庫存截止到今年2月底，它的數量為120.8萬(wàn)平方米，120.8萬(wàn)平方米。2013年我們全市累計銷(xiāo)售商品房302萬(wàn)平方米。全市，平均每個(gè)月的銷(xiāo)售面積是23.1萬(wàn)平方米，那么用總的庫存量120.8萬(wàn)平方米除以月均銷(xiāo)量收23.1萬(wàn)平方米，現在秦皇島的承銷(xiāo)比應該是5.2，

　　陸長(cháng)明認為，秦皇島樓市的存銷(xiāo)比在5到6之間，說(shuō)明秦皇島的住宅存銷(xiāo)相對平衡，市場(chǎng)形態(tài)還是良性的。那么，作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要領(lǐng)導，他內心對于秦皇島的房地產(chǎn)行業(yè)到底是如何認識的呢?新聞發(fā)布會(huì )后記者專(zhuān)門(mén)采訪(fǎng)了陸長(cháng)明。

　　陸長(cháng)明:供大于求這種現象是客觀(guān)存在的。原因無(wú)非我想我這么幾個(gè)方面吧，近幾年以來(lái)尤其是2008年以來(lái)，受?chē)�家宏觀(guān)政策的影響，有兩個(gè)年度，也就是2010年和2012年我們秦皇島推向市場(chǎng)的住宅開(kāi)發(fā)用地面積有點(diǎn)偏大，但是根據市場(chǎng)的變化，這些土地在陸續的推向市場(chǎng)，陸續開(kāi)盤(pán)，正好趕在2012和2013年這幾個(gè)項目集中達到了開(kāi)盤(pán)的程度，很自然的。因為每年的銷(xiāo)售量或者說(shuō)市場(chǎng)的需求上下差不多，這個(gè)變動(dòng)幅度不是很大的，但是供應突然之間形成一個(gè)高峰，勢必就會(huì )形成這種供銷(xiāo)之間的矛盾。

　　面對記者的單獨采訪(fǎng)，陸長(cháng)明坦陳，如今的秦皇島市場(chǎng)的確存在著(zhù)一個(gè)供大于求的真實(shí)局面，這與前兩年的土地推出有著(zhù)最為直接的關(guān)系。

　　陸長(cháng)明:截止到2014年4月底，我們的統計數據是這樣的，已經(jīng)批準預售，但是還沒(méi)有成交的房屋是544萬(wàn)平方米。2013年我們實(shí)際批準預售的商品住宅面積是370萬(wàn)平方米，同比增幅是40%，2013年的實(shí)際銷(xiāo)售是195萬(wàn)平方米，它的增幅是39%，應該說(shuō)供應和銷(xiāo)售增長(cháng)幅度是大體相等的，但是由于供應的量，它的基數遠遠比銷(xiāo)售的量大很多，所以勢必會(huì )形成現在這種存量比較大的這種現狀。

　　陸長(cháng)明告訴記者，今年隨著(zhù)隨著(zhù)宏觀(guān)政策的調整，秦皇島樓市在庫存高壓的同時(shí)，新開(kāi)盤(pán)項目猛增，有限的消費力與供應體量的確存在著(zhù)一定的壓力。但沒(méi)有外界傳聞的那樣風(fēng)聲鶴唳。

　　陸長(cháng)明:秦皇島房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一些問(wèn)題，最大的問(wèn)題就在于供應結構的問(wèn)題，我想這么多開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)這種適應市場(chǎng)變化，適應波動(dòng)來(lái)實(shí)現自身發(fā)展思路的調整，來(lái)促進(jìn)它產(chǎn)品結構的調整。

　　秦皇島市建設中的樓盤(pán)

　　事實(shí)上，陸長(cháng)明所說(shuō)的這種調整在當地房地產(chǎn)行業(yè)內已經(jīng)逐步開(kāi)始出現。

　　秦皇島金屋集團總裁楊廣俊:融資成本我們這么多年的積累，那么錢(qián)十年二十年還放在里面，是有30%的錢(qián)要做百分百的事，那么隨著(zhù)整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展，包括國家的金融政策，調控政策等等，那么人們逐步反過(guò)來(lái)了，像我們始終掌握的一個(gè)，必須拿80%的資本干百分之百的事，這樣的一種投資。

　　楊廣俊在秦皇島從事房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)有30多年的時(shí)間了，他現在開(kāi)發(fā)的秦皇半島的項目累計投資已經(jīng)達到了40多億元，這其中80%的資金來(lái)自于他的自有資金，這與他之前開(kāi)發(fā)項目的30%的自有資金形成了鮮明的對比。

　　楊廣俊:應該說(shuō)是整個(gè)項目貸款，項目貸款這塊也不是說(shuō)這一個(gè)行業(yè)，整個(gè)國家政策就不放貸款，只是從嚴控制，那么從嚴控制是什么個(gè)概念，就是說(shuō)你真正的項目是良性的，特別是普通的來(lái)的，銷(xiāo)售。

　　在行業(yè)內部進(jìn)行調整的同時(shí)，秦皇島市政府也意識到了問(wèn)題所在，開(kāi)始放慢了出售土地的速度。

　　秦皇島市住房保障和房產(chǎn)管理局副局長(cháng) 陸長(cháng)明:實(shí)際上早于去年市政府就意識到這個(gè)問(wèn)題了，我們作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主管部門(mén)，已經(jīng)連續兩年給市政府打報告，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的形勢進(jìn)行分析，實(shí)際上我們每個(gè)季度都有房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析，每年的年底都有一個(gè)綜合性的東西給市政府報上去，我們就比較直白的提出房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)明顯的供大于求的情況，應該從土地供應方面進(jìn)行調整。2013年市政府在推地方面采取了比較堅決的措施，就推出了一塊商品房開(kāi)發(fā)用地。

　　秦皇島市政府的辦法就是根據市場(chǎng)供需情況，有效控制土地出讓節奏，適度減少土地供應量，從根本上避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的無(wú)序擴張。積極引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理轉型、適應市場(chǎng)，優(yōu)化供應結構，為京津冀一體化做好自己的準備。

　　陸長(cháng)明:現在京津冀協(xié)同發(fā)展，已經(jīng)上升為一個(gè)國家戰略，也就是說(shuō)，秦皇島要積極的融入京津冀協(xié)同發(fā)展的這么一個(gè)氛圍，這對秦皇島的未來(lái)發(fā)展，是一個(gè)重大的機遇，那么對秦皇島的房地產(chǎn)業(yè)，我想更是一個(gè)利好的消息，因為呢，秦皇島，將來(lái)秦皇島的房地產(chǎn)并不只是秦皇島的房地產(chǎn)了，他應該是京津冀的房地產(chǎn)，甚至應該是中國的房地產(chǎn)，他站位一旦發(fā)生變化，視角又會(huì )發(fā)生變化，那么結構調整，就呼之欲出了。

　　【半小時(shí)觀(guān)察】

　　目前在我國很多地區，房地產(chǎn)市場(chǎng)都處于非常微妙的關(guān)鍵時(shí)期，雖然有傳言說(shuō)秦皇島樓市已經(jīng)崩盤(pán)，但我們記者的觀(guān)察發(fā)現這個(gè)傳言并不屬實(shí)，不過(guò)，三線(xiàn)樓市普遍存在巨大庫存壓力也是一個(gè)不爭的事實(shí)。一個(gè)城市的房?jì)r(jià)能否持續上漲，關(guān)健在于它能否吸引人們選擇在這一個(gè)城市留下并長(cháng)期生活，這需要有活躍的經(jīng)濟、豐富的就業(yè)機會(huì )、完善的醫療和教育等基礎設施。每一個(gè)城市的管理者都希望本地的房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，但只有提升經(jīng)濟水平、加大創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)扶持力度、改善城市服務(wù)設施，才能最終讓房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮，而如果沒(méi)有這些支撐，再漂亮的海景也不能避免房地產(chǎn)泡沫的破滅。