“京津冀一體化”下的環(huán)京帶樓市調查：“京南第一城”固安樓市“漲”聲響起 高庫存難撐虛火？

　　固安縣隸屬河北省廊坊市，地處華北平原北部，北京、天津、保定三市中心。東與永清縣相連，西與涿州市、高碑店市相鄰，南與霸州市、雄縣接壤，北隔永定河，與北京市大興區相望。距北京天安門(mén)50公里，東南距天津市120公里，西南距保定市120公里。固安是距北京市區最近的縣城，古有“天子腳下、京南第一城”之稱(chēng)，是首都經(jīng)濟圈南部區域的核心縣市，同時(shí)也是首都新機場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展區域，在“大北京”戰略中承擔重要的角色。正因為如此，在近來(lái)“京津冀一體化”概念的帶動(dòng)下，當地的樓市也呈現出一派欣欣向榮的景象，就此《每日經(jīng)濟新聞》記者于本月初前往調查。

　　記者在固安走訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，這個(gè)小城的房地產(chǎn)市場(chǎng)已被刺激得躁動(dòng)不安。在建、竣工樓盤(pán)以及橫亙在空中的塔吊可謂比比皆是，106國道兩側各樓盤(pán)的售樓處和房屋中介的門(mén)店更是密集，到處都是手持小廣告的樓盤(pán)帶看人員。固安樓市似乎已成為“京津冀一體化”下的“急先鋒”。

　　“喊漲”更像一廂情愿/

　　4月2日，當《每日經(jīng)濟新聞》記者進(jìn)入固安地界的十里鋪南口區域時(shí)，路邊等候的眾多樓盤(pán)帶看人員，便揮舞著(zhù)小廣告飛奔著(zhù)沖了上來(lái)。

　　據記者了解，這樣“火熱”的一幕，只是目前固安當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。固安縣城東西、南北向共有新昌街、新源街、106國道等6條主路。而在這6條主路上，隨處可見(jiàn)手抱宣傳單、三三兩兩的樓盤(pán)銷(xiāo)售人員在向經(jīng)過(guò)的行人和車(chē)輛分發(fā)廣告。甚至連路邊一些小吃攤上的小凳子，都用“樓盤(pán)廣告單”當坐墊。

　　當記者經(jīng)過(guò)這些主道時(shí)，不時(shí)有“摩的”師傅騎過(guò)來(lái)問(wèn)記者是否是看房人，他們可以推薦項目。

　　此外，記者在一些樓盤(pán)的售樓處看見(jiàn)，當購房者從售樓處走出后，立馬會(huì )被許多樓盤(pán)帶看人員圍在中間；這些帶看人員會(huì )七嘴八舌地推薦項目，大有不把購房者引進(jìn)自家售樓處絕不罷休的架勢。

　　當地多家房地產(chǎn)的銷(xiāo)售人士向記者介紹，目前固安的平均房?jì)r(jià)在7500元到8500元/平方米左右，一些“沒(méi)證”的偏遠項目在6000元/平方米以下，個(gè)別項目在8500元/平方米~9500元/平方米。

　　記者在一處名為 “鉑悅山”項目走訪(fǎng)時(shí)，該項目的銷(xiāo)售人員表示，該樓盤(pán)下期開(kāi)盤(pán)肯定要漲，只是漲幅目前還暫時(shí)不能確定。

　　據了解，這樣的“喊漲聲”在固安并不是個(gè)案。在記者的走訪(fǎng)中，多家樓盤(pán)的銷(xiāo)售人員均表示，由于“京津冀一體化”提上日程，這幾處樓盤(pán)下期開(kāi)盤(pán)的價(jià)格肯定要比目前的高。

　　但這種“喊漲聲”更像是一廂情愿。記者在走訪(fǎng)10多家樓盤(pán)的過(guò)程中發(fā)現，到這些樓盤(pán)看房的人很少。

　　此外，據了解，固安一些小型地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)的項目去庫存速度并不快。如當地一處名為“水木清華”的在售項目的銷(xiāo)售人員就向記者表示，該項目2010年開(kāi)盤(pán)時(shí)共有600套房源，目前仍有20多套在售。

　　當地一位房屋銷(xiāo)售人員直言，在固安買(mǎi)房的人群，主要來(lái)自北京南城的豐臺和大興區域�！霸�(北京)東邊上班的人會(huì )考慮燕郊或香河�！�

　　固安房地產(chǎn)信息網(wǎng)4月7日的統計數據也顯示，目前當地網(wǎng)上可售房產(chǎn)套數為12577套，可售面積為1275275.540平方米；其中住宅可售套數為10870套，住宅可售面積是1077774.830平方米。

　　上述網(wǎng)站的統計數據還顯示，3月固安網(wǎng)上房產(chǎn)簽約套數為972，簽約面積為96680.570平方米；其中住宅簽約套數為895套，住宅簽約面積為90646.700平方米。按照3月的簽約速度，消化完目前的可售面積需要約13.2個(gè)月，而消化完住宅產(chǎn)品則需要11.9個(gè)月。

　　住建部副部長(cháng)齊驥曾表示，所謂高庫存是指，庫存量高于月銷(xiāo)售量12~15倍，高于1年~1年半銷(xiāo)售量的。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進(jìn)認為，固安等北京周邊的縣級市，過(guò)去的高庫存是和部分房企扎堆進(jìn)入開(kāi)發(fā)有關(guān)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴記者，固安相比燕郊優(yōu)勢較為明確，還有第二機場(chǎng)的利好，但最近固安市場(chǎng)相對比較平穩，主要是由于固安靠近北京大興，大興市場(chǎng)降溫，固定也就沒(méi)有上漲的動(dòng)力。從庫存看，固安的庫存也比較大。如果當地依然只重視住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不抓緊引入產(chǎn)業(yè)，未來(lái)對經(jīng)濟或非常不利。

　　政府曾整治“五證不齊”/

　　“大哥，咱們北漂買(mǎi)個(gè)房不容易，千萬(wàn)不能被那些沒(méi)證(五證不全)的開(kāi)發(fā)商給忽悠了�！庇狼蹇h一家名為“公園壹號”樓盤(pán)設在固安的銷(xiāo)售點(diǎn)的一位售樓員告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

　　據了解，上述銷(xiāo)售員所指的“五證不齊”的樓盤(pán)在固安有所存在，而“五證”是指房地產(chǎn)商在預售商品房時(shí)應具備 《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》。

　　《中國房地產(chǎn)報》2013年6月的一篇報道顯示，當時(shí)固安的一些在售樓盤(pán)存在“五證不全”的情況。而在走訪(fǎng)中，一些樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向記者稱(chēng)，當地部分樓盤(pán)目前仍然存在“五證不全”的情況。

　　記者還發(fā)現一個(gè)很特別的情況。當記者來(lái)到一處樓盤(pán)時(shí)，該樓盤(pán)的售樓員均有這樣的一段大致相同的開(kāi)場(chǎng)白——“先生，您了解固安嗎？我們是個(gè)五證齊全的項目�！�

　　上述“公園壹號”銷(xiāo)售人員還表示，雖然一些樓盤(pán)在售樓處掛了“五證”，但那是別的樓盤(pán)的證件，購房者是看不出來(lái)真假的。

　　“匯元？雅居”售樓處的一位銷(xiāo)售人員直言，固安大大小小售樓處有30多家，但只有部分是五證齊全的項目。

　　“鉑悅山”、“水木清華”、“金海城”等十幾家售樓處的銷(xiāo)售人員均表示，固安存在部分樓盤(pán)“五證不全”的情況。

　　對此，秦兵房產(chǎn)律師團徐斌律師認為，京津冀一體化的加速等利好消息，導致當地市場(chǎng)開(kāi)始火爆起來(lái)，這就需要提醒購房人，無(wú)論是自住還是投資，應選擇有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，購房人還是應該多考慮房?jì)r(jià)受市場(chǎng)和政策影響帶來(lái)的風(fēng)險。

　　首都經(jīng)濟貿易大學(xué)土地資源與房地產(chǎn)管理系系主任趙秀池告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，當地一些樓盤(pán)“證件不全”，或也在一定程度上阻止了人們的投資熱情。

　　據記者了解，固安縣對此類(lèi)違規行為也有過(guò)整頓。

　　2013年11月7日，固安縣政府官方網(wǎng)站發(fā)布的《房管局出重拳規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序》中就曾提到，2013年10月10日，縣房管局組織專(zhuān)門(mén)力量開(kāi)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)專(zhuān)項整治活動(dòng)，對全縣在建在售項目進(jìn)行了全面排查。對全縣46個(gè)在建在售項目，堅持每天巡查2次，關(guān)停無(wú)證預售項目18個(gè)。對個(gè)別明關(guān)暗不關(guān)的銷(xiāo)售場(chǎng)所派專(zhuān)人實(shí)施了盯防死守，確保了違規銷(xiāo)售行為不再反彈。

　　部分二手房“脫手難”/

　　記者在走訪(fǎng)固安樓市時(shí)還發(fā)現，目前當地的二手房市場(chǎng)出現了“脫手難”的情況。

　　在一些當地的房產(chǎn)中介網(wǎng)站上，一處名為“固安紅樹(shù)灣”的二手房，甚至掛出了平價(jià)出售的信息。

　　一家房地產(chǎn)中介機構的經(jīng)紀人向《每日經(jīng)濟新聞》表示，這是因為，“紅樹(shù)灣項目”開(kāi)賣(mài)時(shí)的價(jià)格過(guò)高；目前，其手中就有幾套紅樹(shù)灣的房子，大多數是平價(jià)出手，也有的是賠錢(qián)甩賣(mài)。

　　21世紀固安馨園店的一位經(jīng)紀人告訴記者，固安縣在售的二手房比一手房便宜1000元到2000元不等；但是二手房不好辦理貸款，多數只能全款交易。

　　這位經(jīng)紀人還分析了二手房不能貸款的原因：大部分在售二手房屬于新房出售，房產(chǎn)證還沒(méi)有辦下來(lái)�！凹幢闶怯蟹慨a(chǎn)證的業(yè)主也不同意買(mǎi)家貸款購買(mǎi)，因為他們都知道，二手房批貸的審批時(shí)間很長(cháng)。正常的要三四個(gè)月，慢的要五六個(gè)月�！�

　　此外，戶(hù)口問(wèn)題也是二手房貸款難辦的另一個(gè)門(mén)檻。

　　上述經(jīng)紀人表示，如果貸款買(mǎi)二手房，購買(mǎi)人必須持有河北戶(hù)口，“這是硬條件，買(mǎi)家必須把戶(hù)口老老實(shí)實(shí)地遷過(guò)來(lái)”。

　　這位經(jīng)紀人透露，二手房貸款最難過(guò)的關(guān)還是銀行；在固安，幾乎所有的銀行都不給二手房放貸。

　　對于固安的后市發(fā)展，這位經(jīng)紀人坦言，這里本就是縣城，正常房?jì)r(jià)在5000元左右，由于距離北京近，才達到目前的高點(diǎn)�！�2012年，我在這里買(mǎi)時(shí)價(jià)格在5000元，現在8000元，再想讓一兩年后翻番，不太可能�！�

　　賓海房產(chǎn)等二手房中介機構的經(jīng)紀人也表示了類(lèi)似的看法。

　　中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，以目前固安的庫存數據來(lái)看，有些偏高。因北京的高房?jì)r(jià)、限購，一些人群此前已經(jīng)涌入固安。當地的客戶(hù)很大比例來(lái)自北京，北京第二機場(chǎng)選址等利好措施已經(jīng)對固安樓市起了很大帶動(dòng)的作用。目前，京津冀一體化加速等對當地的房地產(chǎn)投資，又帶來(lái)了新的推動(dòng)，但是出現量?jì)r(jià)齊升、跳升的可能性不大，因為市場(chǎng)最后還要回歸到供需的基本面。

　　陳國強還提醒購房者，在固安置業(yè)，需要注意風(fēng)險，不能因為政策利好，就盲目投入市場(chǎng)，不論是自住還是投資。

　　趙秀池也分析稱(chēng)，固安樓市借京津冀一體化和首都第二機場(chǎng)應聲而起，近幾年已經(jīng)吸引了不少購房者。當地樓市能否實(shí)現持續發(fā)展，維持供求平衡，最終要看固安對外來(lái)人口的吸引力有多大，是否能夠真正通過(guò)居業(yè)聯(lián)動(dòng)、產(chǎn)城一體把人留下來(lái)。

　　嚴躍進(jìn)則認為，購買(mǎi)固安區域樓盤(pán)很多是北京剛需人群，此類(lèi)人群平時(shí)的工作和生活空間都在北京，往往在固安的居住時(shí)間并不長(cháng)。因此按照這樣一個(gè)水平計算，那么很多已經(jīng)出售的樓盤(pán)，雖然在統計上屬于已經(jīng)去庫存的樓盤(pán)，但實(shí)際上是一種隱性的庫存和空置。同時(shí)，最近一段時(shí)間受京津冀一體化效應的影響，當地樓盤(pán)去庫存確實(shí)在加快；但這些政策同樣會(huì )對包括通州、保定等城市產(chǎn)生利好，不排除部分原本希望在固安置業(yè)的群體撤離，這會(huì )進(jìn)一步加大當地庫存壓力。

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