美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是美國經(jīng)濟復蘇的重要引擎。一些美國房地產(chǎn)相關(guān)機構近日發(fā)布的報告顯示，在經(jīng)歷了去年的快速上漲之后，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于分化階段，未來(lái)漲勢將較為溫和。

　　部分地區現泡沫跡象

　　房地產(chǎn)數據公司RealtyTrac近日發(fā)布的報告稱(chēng)，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴重分化，以美國七大城市為代表的主要城市房?jì)r(jià)已超出當地人的承受能力。盡管利率創(chuàng )歷史新低，人們的承受能力卻比2006年房地產(chǎn)出現泡沫的時(shí)候還要低。
　　房地產(chǎn)價(jià)值評估公司Zillow最近的一份房租調查顯示，以歷史價(jià)格作參考，美國邁阿密、洛杉磯、圣迭戈、舊金山、丹佛、圣何塞和波特蘭等城市中超半數的房租是在租客承受能力之外。而全國則有1/3的房租是超出租客承受能力的。
　　Zillow首席經(jīng)濟學(xué)家Stan　Humphries認為，隨著(zhù)市場(chǎng)承受能力的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)有越來(lái)越多令人擔憂(yōu)的跡象，這些跡象很類(lèi)似于當年房地產(chǎn)市場(chǎng)崩潰時(shí)候的跡象，如更大程度依賴(lài)非傳統的家庭籌資渠道，更低的首付和為了低房?jì)r(jià)不得不遠離上班地帶來(lái)的壓力等。因此，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫還沒(méi)出現，但是在某些城市，已經(jīng)看到泡沫的身影了。
　　前華爾街投行分析師Mike　Krieger認為，租售比的下降使得部分城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)對機構投資者失去吸引力。加州、科羅拉多州、弗吉尼亞州和蒙大拿州等州的租售比已經(jīng)降至5%甚至更低，全美最大的房地產(chǎn)私募股權投資公司黑石集團在加州的投資下降了90%。最糟糕的紐約市，租售比僅為3%，連國債的收益率都比不上。但是在相對偏遠的諸如密歇根的Wayne縣等城市卻有著(zhù)超過(guò)25%甚至高達30%的租售比。Krieger的觀(guān)點(diǎn)和Zillow相仿，即美國部分房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現泡沫跡象。

　　未來(lái)數月房?jì)r(jià)將溫和增長(cháng)

　　美國一些城市的房屋價(jià)格，如拉斯維加斯、舊金山、圣地亞哥等去年上漲了20%甚至更多，根據標普的指數，即便是全美國房地產(chǎn)市場(chǎng)平均也有13.4%的漲幅。不過(guò)由于抵押貸款利率也隨之上升，借款者需要支付的開(kāi)支比一年前也增加了25%。
　　在這番上漲后，市場(chǎng)人士認為，今年剩余時(shí)間內，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢特點(diǎn)將不同于去年。預計今年美國平均房屋價(jià)格將以單位數的增幅上漲，在勞動(dòng)就業(yè)增長(cháng)比較好的地區，房屋的價(jià)格相對而言將更為強勁。
　　評級機構惠譽(yù)表示，去年美國大部分市場(chǎng)的房屋價(jià)格有較大上漲，尤其是在沿海地區。今年建筑行業(yè)仍將呈現出持續、溫和、周期性的改善。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將受益于緩慢擴張的經(jīng)濟，而經(jīng)濟復蘇帶來(lái)了就業(yè)的增加和消費者信心的改善。新房?jì)r(jià)格今年的上漲幅度預計在2.5%-3.5%之間。
　　惠譽(yù)表示，較高的利率和房?jì)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始影響到這個(gè)市場(chǎng)，美國持續的寒冬也影響到了房地產(chǎn)市場(chǎng)復蘇。不過(guò)從歷史價(jià)格看，房?jì)r(jià)仍存在著(zhù)吸引力。和收入以及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格相比，住宅價(jià)格仍然被低估�；葑u(yù)表示，此輪美國房地產(chǎn)的復蘇并非V型反轉，迄今為止一直保持著(zhù)溫和的擴張。近幾個(gè)月，由于經(jīng)濟數據遜于預期，美國的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴張也較為平和，未來(lái)幾個(gè)月市場(chǎng)仍會(huì )穩步溫和地上漲。

　　樓市陷兩難境地

　　進(jìn)入2014年春季，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)面對一種兩難境地，一是太少的人在出售房屋，雖然房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲了很多。二是許多人很難獲得抵押貸款。
　　據統計，目前在美國市場(chǎng)上只有可供銷(xiāo)售五個(gè)月的房屋，而在2012年可供銷(xiāo)售期限約5.9個(gè)月，而2011年約8.3個(gè)月。Zillow的數據顯示，約20%的美國房屋所有者以現價(jià)出售房屋的話(huà)還不夠歸還他們所借的貸款。市場(chǎng)分析人士認為，許多人都在觀(guān)望未來(lái)幾個(gè)月的行情。
　　另外，根據美國全國房地產(chǎn)商協(xié)會(huì )的預計，成屋的銷(xiāo)售今年預計達到500萬(wàn)套，比去年少10萬(wàn)，低于健康的市場(chǎng)所需要的550萬(wàn)套的數量。由于需要較高的首付，而首次購房者無(wú)法通過(guò)賣(mài)舊屋來(lái)支付這筆開(kāi)支，因此隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上漲，首次購房者的數量則會(huì )減少。不過(guò)隨著(zhù)25-34歲美國人在去年找到了工作，有了更多可支配收入，可以加入購房大軍，情況可能會(huì )逐漸發(fā)生改變。
　　與此同時(shí)，美國銀行的放貸標準在放松。比如富國銀行提供最優(yōu)惠抵押貸款利率所需要的信用分數從640分降到了600分。有些非銀行放款者要求的信用分數更低。
　　美銀美林的統計顯示，過(guò)去12個(gè)月中，超過(guò)100萬(wàn)美元的房屋銷(xiāo)售增長(cháng)了14.4%，而低于10萬(wàn)美元的房屋銷(xiāo)售則減少了18%。而Zillow的統計則稱(chēng)，較為昂貴的房屋價(jià)格上漲較快，其中三分之一較貴的房屋價(jià)格比其余三分之二價(jià)格上漲快20%。因此，在房地產(chǎn)投資中價(jià)值較高的房屋仍將是投資熱點(diǎn)。

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