房?jì)r(jià)漲不動(dòng)了，房子賣(mài)不動(dòng)了，最近國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)可以說(shuō)是一片愁云慘霧。然而，就在很多地方發(fā)愁房子賣(mài)不出去，甚至出現大面積打折促銷(xiāo)的時(shí)候，北京周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻是一枝獨秀，房?jì)r(jià)幾乎是一天一漲，甚至一天一個(gè)價(jià)。在一些地方，甚至出現了搶房子像搶白菜一樣的情形，這到底是怎么回事?這樣的上漲可持續嗎?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究院體改所主任史煒、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。

　　規劃未動(dòng)，房?jì)r(jià)先行，是誰(shuí)炒熱了北京周邊房?jì)r(jià)?京津冀一體化怎能變成房?jì)r(jià)一體化?

　　保定樓市的狂熱從3月19日開(kāi)始，當天一家媒體的報道稱(chēng)，保定將要承接北京部分行政功能轉移和產(chǎn)業(yè)轉移。消息一出，這座在大多數人眼里看起來(lái)并不起眼的城市，很快就上演了一場(chǎng)搶房大戲。距北京僅隔一條永定河的固安樓市同樣火爆，保定、固安的樓市一夜之間火爆起來(lái)，緣于近期被熱炒的京津冀一體化概念。而在解讀這個(gè)概念的時(shí)候，各個(gè)城市顯然都把自己放到了主角的位置上。

　　京津冀一體化，北京周邊的城市都希望能藉此搶到發(fā)展的機會(huì )。但從眼下來(lái)看，除了房?jì)r(jià)之外，究竟誰(shuí)能搶到真正的先機呢?

　　房?jì)r(jià)到底降沒(méi)降?交易是不是真的在萎縮?中國指數研究院4月1日發(fā)布的《2014年3月中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數報告》顯示，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、環(huán)比都出現了下降，北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市尤為突出。其中，一線(xiàn)城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全國10大城市和30大城市的樣本統計，成交量也有34%和21%的下跌。

　　在一片愁云慘霧的數據面前，樓市顯然需要尋找新的概念和看點(diǎn)，這會(huì )不會(huì )是正在風(fēng)頭上的京津冀一體化呢?

　　張鴻：保定的房?jì)r(jià)再這么猛漲下去 可能就該限購了

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我覺(jué)得如果你定位他們是投資者的話(huà)，那他們按照一個(gè)利好消息的來(lái)操作，你很難說(shuō)他是盲目的，那他到底是不是投資者呢?今天的保定日報有一個(gè)新聞是，保定市政府召開(kāi)會(huì )議分析研判房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢，我給大家念幾段，要求確保房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。我們回憶一下，特別像幾年前房?jì)r(jià)暴漲的時(shí)候的新聞通稿，全是這個(gè)路子，然后這里面參與的房企說(shuō)，購房者大多是市區及周邊縣的剛需人群。

　　如果是剛需，那這就稍微有點(diǎn)盲目，因為你提前20天買(mǎi)就會(huì )便宜多了，所以這剛需有點(diǎn)追高了。所以基本上我的判斷是彈性十足。為什么你那么剛的需求，你怎么就這兩三天差別就開(kāi)始買(mǎi)了呢?可能周邊的人多，但是周邊的人可能也是奔著(zhù)投資或者投機的這個(gè)角度來(lái)的，所以接下來(lái)很可能保定的這個(gè)地方，包括周邊的這幾個(gè)上漲的比較猛的地方，說(shuō)不定再這么猛漲下去，就該限購什么的了，一線(xiàn)城市的這些措施可能就得上了，因為確實(shí)是投資的需求太強烈了。

　　史煒：未來(lái)保定及周邊地區的房?jì)r(jià)會(huì )隨著(zhù)城市化的建設而趨穩

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　因為大家都覺(jué)得中國的產(chǎn)品是稀缺的，特別是房子認為是稀缺的，尤其現在的輿論，地產(chǎn)商都在說(shuō)中國的土地供應沒(méi)有了，房?jì)r(jià)還會(huì )漲很多年，所以在輿論上本身就給很多老百姓造成了很多的誤區。其實(shí)老百姓的視野再稍微看的更大一些，我們看到很多地方，比如當年的武漢，搞東西湖開(kāi)發(fā)區的時(shí)候，當時(shí)土地3000多塊錢(qián)，認為東西湖區一旦建起來(lái)以后土地能漲的很高，結果我們現在回過(guò)頭來(lái)看一看。除了武漢，其實(shí)中國有很多的地方，當然開(kāi)辟新區，包括我們說(shuō)的天津的濱海新區房?jì)r(jià)也不高，那么為什么不高?當年作為老百姓的心里認為，當政府有一個(gè)導向，國家會(huì )有很大的投資，即便國家有很大的投資也建了一個(gè)現代城市，但是現代城市它不是空的，不是說(shuō)有樓，有道路，它一定有很多的配套設施，吃，喝，醫療，教育，那么實(shí)際上這是一個(gè)漫長(cháng)的過(guò)程，那么在這個(gè)過(guò)程當中，你一個(gè)新區，當你的配套設施在健全的時(shí)候，你原來(lái)的老城區的疏解功能也在逐漸的化解，所以這個(gè)過(guò)程，它是一個(gè)資源代替的過(guò)程。

　　我相信像保定地區、周邊地區，如果它在現階段的房?jì)r(jià)是沒(méi)有泡沫的話(huà)，那么可能會(huì )未來(lái)會(huì )隨著(zhù)城市化的建設房?jì)r(jià)會(huì )趨穩，穩中可能在一些個(gè)別的區域會(huì )有升，但指望這個(gè)區域的房子上漲，我覺(jué)得其實(shí)非常盲目。因為我們都知道，整個(gè)中國的房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)這十多年的發(fā)展已經(jīng)到了一個(gè)階段性的飽和期，通過(guò)很簡(jiǎn)單的數據就能夠推算出來(lái)，這一定不是情感化的，像地產(chǎn)商說(shuō)的。

　　張鴻：保定買(mǎi)房是心急吃不了熱豆腐 且買(mǎi)且珍惜

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我們既然把保定或者廊坊的房子當作一個(gè)投資品來(lái)看待，你就得按照投資品的屬性，就是消息出來(lái)的時(shí)候往往會(huì )過(guò)度，甚至未來(lái)，即使京津冀一體化的規劃落地了，可能現在的這個(gè)消息已經(jīng)透支了原來(lái)的最終的那個(gè)結果。2009年的時(shí)候，曾經(jīng)有一段時(shí)間北京的房?jì)r(jià)出現了不漲，滯脹，但是有一個(gè)地區的房?jì)r(jià)出現了下跌，就是通州，它就是提前預支了。

　　現在就是說(shuō)，你如果真的把這個(gè)地方作為投資品，而且最近幾天，很多媒體已經(jīng)開(kāi)始把它當股評了，就是你所應該了解的保定那些事，保定到底離北京多遠?和北京、天津什么關(guān)系?現在的政策是什么?是不是限購?大家知道它是限貸不限購，就是外地人到那可以全款買(mǎi)房，但是當地銀行不給你貸款。還有就是當地和周邊的房?jì)r(jià)，現在有高鐵過(guò)去，有火車(chē)站，那保定地區的規劃，哪些地方會(huì )受益等等，基本上和我們做股評節目是一樣的�，F在如果你是這撥人的話(huà)，保定前些年還有一個(gè)電影叫《心急吃不了熱豆腐》，就是你可能現在搶到了，豆腐放嘴了，但是你也要小心，可能會(huì )被燙著(zhù)，所以咱們套用一句網(wǎng)絡(luò )的話(huà)，就是且買(mǎi)且珍惜吧。

　　史煒：我們今天談京津冀一體化時(shí) 很多東西在輿論導向上走偏了

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　中國老百姓其實(shí)現在沒(méi)有更多的投資渠道，我們在銀行的存款利率沒(méi)有市場(chǎng)化之前，老百姓實(shí)際上是被綁定的，那么這是一點(diǎn)。在貸款上，我們現在是限購限貸也好，老百姓同樣是被綁定，那股市那更是一個(gè)迷霧，實(shí)際上我們中國老百姓，沒(méi)錢(qián)的老百姓干脆我就當一個(gè)剛需，什么叫剛需?就是我永遠買(mǎi)不起東西叫剛需，所以我根本就不同意現在這些剛需的解釋。所以大家就特別期望有一個(gè)很好的消息，這很代表其實(shí)中國老百姓的心情，這沒(méi)有錯誤。

　　實(shí)際上，我們今天談京津冀一體化的時(shí)候，我們很多的東西在輿論導向上走偏了，就是京津冀一體化會(huì )帶來(lái)房?jì)r(jià)的變化，比如說(shuō)我們把北京的功能向河北去釋放，那么釋放必然會(huì )帶來(lái)周邊地區產(chǎn)業(yè)結構的變化，北京的產(chǎn)業(yè)不管是出去還是不出去，它周邊的土地供應，它的性質(zhì)會(huì )變，原來(lái)就是閑置的土地，純粹的農田，或者純粹的鄉村，它只要有流動(dòng)性，有新的資源進(jìn)來(lái)，它才可能變成一種新的生產(chǎn)力。從這個(gè)角度講，可能不僅僅是房?jì)r(jià)會(huì )漲，可能工業(yè)用房，商業(yè)用房，或者包括未來(lái)的可能保定，包括它周邊沿著(zhù)太行山的旅游、醫療都會(huì )有可能發(fā)生一些變化，那么這個(gè)是它大的趨勢。

　　我們今天要判斷的，就是說(shuō)從經(jīng)濟發(fā)展，產(chǎn)業(yè)發(fā)展角度看，我們不是從房地產(chǎn)的角度，而且講房地產(chǎn)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)產(chǎn)業(yè)在未來(lái)的發(fā)展當中，它會(huì )發(fā)生什么樣的變化。我們不能把房地產(chǎn)僅僅限定在是住宅，住宅應該嚴格的說(shuō)，中國的住宅房已經(jīng)飽和了，我們可以算得出結構，那么住宅房飽和并不等于房地產(chǎn)就飽和了。所以在這個(gè)過(guò)程當中，包括地方政府要算一算，我未來(lái)的整個(gè)地產(chǎn)業(yè)如何由傳統的地產(chǎn)業(yè)向新興的地產(chǎn)業(yè)轉化?如何在北京城市功能在疏解的時(shí)候，京津冀一體，它如何實(shí)現一種統一土地資源的利用?這是今天要解決的一個(gè)大問(wèn)題。

　　張鴻：很難說(shuō)在樓市中一枝獨秀的保定能金雞獨立多久

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現在很難說(shuō)，但是多空派基本上是這樣，從這里面能夠看到多派的觀(guān)點(diǎn)是這樣的，保定光有一個(gè)概念就漲起來(lái)了，廊坊光有一個(gè)概念房?jì)r(jià)就漲起來(lái)，這說(shuō)明北京這個(gè)一線(xiàn)城市，它房?jì)r(jià)的支撐意愿有多強。就是北京這個(gè)概念剛出去，那個(gè)地方就漲，那你在北京本地，你想想它的支撐力多強，這是多派;但是現在我越來(lái)越多的聽(tīng)到看空的越來(lái)越堅定，雖然也有著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家說(shuō)，只要有錢(qián)，現在就應該買(mǎi)房子。

　　為什么呢?因為我們可以看到一個(gè)是成交量，一個(gè)是房地產(chǎn)信托，房地產(chǎn)信托的量現在也在萎縮。還有一個(gè)最關(guān)鍵的是銀行的貸款，你不管是個(gè)人，還是房地產(chǎn)企業(yè)，你到銀行去貸款試試，你會(huì )發(fā)現有多難。還有一個(gè)數據是，已經(jīng)有眾多的房地產(chǎn)上市公司公布年報了，利潤率也出現了下滑。當然我個(gè)人沒(méi)法對未來(lái)走勢有一個(gè)判斷，因為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)是個(gè)政策市，比如說(shuō)經(jīng)濟增速不夠的時(shí)候，很可能又出現財政政策，貨幣政策可能又會(huì )流到房地產(chǎn)市場(chǎng)，所以其實(shí)出現的這種隱憂(yōu)是什么?就是我們越來(lái)越應該在宏觀(guān)政策上提高我們對房地產(chǎn)可能下跌的風(fēng)險的一個(gè)預判，或者是一個(gè)準備，因為這個(gè)風(fēng)險是越來(lái)越大的。所以，包括一枝獨秀的保定市現在也在想辦法，一枝獨秀的這樣一個(gè)市場(chǎng)，在這里面到底，你金雞獨立能多久?你能夠在這樣一個(gè)大環(huán)境當中維持多久?其實(shí)是很難說(shuō)的。

　　史煒：有多少人會(huì )為了住宅而流動(dòng)到保定、廊坊、涿州等地?

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　這個(gè)能熱多久，現在不取決于房地產(chǎn)，取決于我們銀行的資產(chǎn)質(zhì)量，信托的質(zhì)量。我今年跟信托界，包括銀行界講課，跟他們接觸很多，實(shí)際上現在大家都在想辦法把這個(gè)包袱給減輕，倒不敢甩掉，因為這里有很多國家的責任在里頭。我想作為北京的周邊地區，這些年實(shí)際上它的銀行，它的政府投資，在很多情況下被房地產(chǎn)土地給捆綁了。那么京津冀一體化這個(gè)概念，我覺(jué)得倒是有一個(gè)很好的刺激，就是說(shuō)借助這樣一個(gè)概念，包括整個(gè)城市群體，交通基礎設施的這么大的范圍的建設，可能對盤(pán)活土地存量，消化市場(chǎng)的供給有好處，從這一點(diǎn)的話(huà)，我認為從大戰略上是對的，這里不需要考慮別的因素。

　　再反過(guò)來(lái)說(shuō)，就是說(shuō)任何的市場(chǎng)，強行的政府干預是不可能達到最終效果的，他一定解決供需的問(wèn)題，我們可以算一個(gè)很簡(jiǎn)單的帳，不算保定，我們就算算北京的密云，如果現在密云給一個(gè)非常好的政策，比如密云要開(kāi)一個(gè)很重要的分會(huì )場(chǎng)，那么如果說(shuō)我從密云去市區上班，他要如果開(kāi)車(chē)往返60塊錢(qián)，然后這個(gè)車(chē)如果是一個(gè)百公里耗10個(gè)油的車(chē)，他每天的油錢(qián)是多少錢(qián)?我推算，如果一個(gè)家庭，夫妻倆都要上班，開(kāi)兩輛車(chē)每天的成本是300塊錢(qián)，一個(gè)月是9000塊錢(qián)，這還沒(méi)算車(chē)的損耗，還不算在高速路上開(kāi)車(chē)的風(fēng)險，實(shí)際上加上風(fēng)險系數一個(gè)月一萬(wàn)多塊錢(qián)，那么一萬(wàn)多塊錢(qián)，今天你在北京的四環(huán)路以?xún)�，可以租一個(gè)非常好的三居室。

　　實(shí)際上我們再算算保定，我們再算算廊坊，三河呢?實(shí)際上當每一個(gè)人真正到那居住的時(shí)候，今天雙城計，在廊坊住的人，他就知道他的生活成本是多少。我為什么要談這一點(diǎn)?也就是說(shuō)，我們今天在判斷未來(lái)的房地產(chǎn)，如果僅僅定位在住宅的話(huà)，我們可以想象有多少人為了住宅而流動(dòng)到保定，或者繼續流動(dòng)到三河，廊坊，涿州?其實(shí)這個(gè)已經(jīng)到頭了。那么剩下的一定是內部結構的盤(pán)活，那么盤(pán)活取決于保定也好，滄州也好，他自己的產(chǎn)業(yè)變化是不是能夠帶動(dòng)他的全新的流動(dòng)性，那么這種流動(dòng)性我就多次在講，就是常住人口的流動(dòng)性占本地人口的比例，而不是一般的流動(dòng)性，所以今天我們可以判斷，從這個(gè)角度去判斷，我們就能夠找到答案了。

　　聶梅生：保定等地區房?jì)r(jià)的上漲是一種非常態(tài)的漲價(jià)

　　(全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )創(chuàng )會(huì )會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　靠近北京的這幾個(gè)河北的地區一直在做這些規劃，實(shí)際上就是希望能夠跟北京發(fā)展能夠接近，北京確實(shí)這幾年也在往西南方向擴，京津冀的這個(gè)規劃一出來(lái)以后，原來(lái)蓄勢待發(fā)的這股力量就爆發(fā)出來(lái)了，這一次漲得比較多的，保定、涿州，或者說(shuō)它們原來(lái)在房?jì)r(jià)上面還是有一定的余地，或者說(shuō)是個(gè)洼地。

　　另外，我也不認為這個(gè)風(fēng)可以一直這樣刮下去，這個(gè)市場(chǎng)短期波動(dòng)都是和預期有關(guān)系，當這個(gè)預期落空的時(shí)候它就不波動(dòng)了，甚至于還往回調，這都是有可能的。所以我覺(jué)得這件事情是一種非常態(tài)的漲價(jià)，但是并不等于說(shuō)現在拿這個(gè)價(jià)位買(mǎi)的房子將來(lái)就會(huì )割肉，就會(huì )賠，那倒不一定，看你能不能耗得住，你耗到一定的情況，比如到了規劃落實(shí)了以后，說(shuō)不定這個(gè)房?jì)r(jià)和現在就正好合適，那你就等著(zhù)吧，這個(gè)和整個(gè)的經(jīng)濟城市的發(fā)展和它的增量有關(guān)系，就是你預計的這個(gè)增量和它將來(lái)的這個(gè)增量不一定能那么匹配。

　　史煒：真正的一體化是從百姓的層面出發(fā) 實(shí)現落地的政策

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我覺(jué)得各地都在做努力，什么叫一體化?現在大家一想一體化，就是城市連在一起叫一體化，工業(yè)產(chǎn)業(yè)連在一起叫一體化，其實(shí)不是。就像我們人一樣，我們主動(dòng)脈是連著(zhù)的，但是如果你的靜脈都堵塞的話(huà)，人照樣會(huì )血栓，所以京津唐一體化，或者說(shuō)京津冀一體化，其實(shí)要真正實(shí)現落地的政策，應該是從老百姓最基本的層面去出發(fā)。比如特別希望比如說(shuō)保定、滄州或者到天津我們共享010的電話(huà)號碼，北京的地鐵的價(jià)格，天津也能夠降到這么低的價(jià)格，通過(guò)首都財政或者天津財政的補貼讓北京人到天津，感覺(jué)是一樣的……