年初業(yè)界對于樓市分化將會(huì )加劇的預測就已流行開(kāi)來(lái)，而一季度全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現似乎也印證了上述觀(guān)點(diǎn)。但對于三四線(xiàn)城市而言，現在下樓市將要崩盤(pán)的結論還為時(shí)尚早，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是岌岌可危還是大有可為值得商討。
　　雖然樓市分化論從年初開(kāi)始就已經(jīng)盛行，但是對于三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的走勢，是崩盤(pán)還是有戲？業(yè)界出現了分歧。
　　持悲觀(guān)論者認為，由于前些年三四線(xiàn)城市中興起轟轟烈烈的造成運動(dòng)，導致近期形成海量的住房供應量，而后續需求乏力，消化速度相對不足。如不能有效緩解這一問(wèn)題，今年部分城市樓市可能面臨崩盤(pán)的風(fēng)險。
　　中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來(lái)，我國部分三四線(xiàn)城市住宅市場(chǎng)供應規模大幅增長(cháng)，營(yíng)口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開(kāi)發(fā)量在3000萬(wàn)-8000萬(wàn)平方米之間。以營(yíng)口為例，僅從2011年到2012年11月末，住宅用地成交面積就接近1200萬(wàn)平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
　　“樓市的分化其實(shí)在2013年就已開(kāi)始顯現�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院助理教授李晟認為，三四線(xiàn)城市受到產(chǎn)業(yè)和人口的限制，住房需求有限，而前期的供應量遠大于實(shí)際需求，房?jì)r(jià)必然增長(cháng)乏力。而部分出現資金短缺和泡沫嚴重的地區不排除會(huì )有崩盤(pán)的可能。
　　而持相反態(tài)度者認為，新型城鎮化所帶來(lái)的市場(chǎng)紅利遠沒(méi)有消失，三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)依然大有可為。
　　恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印在恒大2013年年度業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上強調，三線(xiàn)城市市場(chǎng)不行的觀(guān)點(diǎn)是錯誤的，2013年恒大的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)突破1000億中有46%都是三四線(xiàn)城市貢獻的，不能用個(gè)別三線(xiàn)城市市場(chǎng)來(lái)代表整個(gè)三線(xiàn)城市的走勢。
　　“如果進(jìn)行具體的市場(chǎng)容量測算，雖然三四線(xiàn)城市單體市場(chǎng)容量不會(huì )太大，但是整體市場(chǎng)容量不容忽視�！毙录悠聡�立大學(xué)金融學(xué)博士、研究員文華說(shuō)，“很多三四線(xiàn)城市雖然不能進(jìn)行深耕，但其市場(chǎng)容量足以承載企業(yè)在一至兩年內集中進(jìn)行開(kāi)發(fā)�！�
　　同時(shí)，文華認為，在三四線(xiàn)城市中，人口有一定基數，三中全會(huì )的城鎮化精神也是引導農村人口向中小城市流動(dòng)，而不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于孕育期，其中不乏市場(chǎng)機會(huì )。
　　不論三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)走勢如何，過(guò)去盲目造城的發(fā)展策略已經(jīng)不可取。專(zhuān)家認為，三四線(xiàn)城市要想充分利用新型城鎮化紅利發(fā)展房地產(chǎn)，做好長(cháng)遠規劃才是良策。
　　事實(shí)上，三四線(xiàn)城市間分化也已經(jīng)出現。在東部沿海產(chǎn)業(yè)發(fā)達的城市，人口吸附能力較強，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度高，市場(chǎng)供略大于求但基本處于均衡狀態(tài)；在部分資金密集型城市，過(guò)度投資過(guò)后房?jì)r(jià)遭遇“腰斬”卻仍有價(jià)無(wú)市，房地產(chǎn)市場(chǎng)已遭受重創(chuàng )；而部分中西部城市，市場(chǎng)有效需求不足，建設規模卻在急劇擴張，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨巨大的庫存壓力。
　　李晟認為，對于三四線(xiàn)城市而言，新型城鎮化將帶來(lái)人口大幅增長(cháng)，新增供應和需求都將產(chǎn)生較大變化，這一進(jìn)程中，既要防止產(chǎn)業(yè)空心化帶來(lái)的房地產(chǎn)供給過(guò)剩，也要防止投資過(guò)熱催生樓市泡沫。
　　文華表示，要避免部分三四線(xiàn)城市的樓市危機，應嚴格限制大城市規模，將過(guò)去過(guò)度向大城市傾斜的公共資源轉移給三四線(xiàn)城市，提高三四線(xiàn)城市的產(chǎn)業(yè)聚集效應。同時(shí)為了解決部分城市需求不足問(wèn)題，應引導農民入城，通過(guò)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)收入、就業(yè)，而非被動(dòng)“保障”。
　　業(yè)內人士指出，當前，應加強城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展與人口流動(dòng)趨勢研判，制定符合各地實(shí)際的房地產(chǎn)發(fā)展規劃，以合理的土地供應節奏調節市場(chǎng)供求。此外，還應著(zhù)眼于改善長(cháng)期供求關(guān)系，將住房保障納入城市發(fā)展規劃，使城鎮化進(jìn)程中的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入良性發(fā)展的正循環(huán)。