國際零售巨頭沃爾瑪正在為此前的瘋狂擴張“埋單”，這不僅包括沃爾瑪正在和即將在中國關(guān)閉的25家門(mén)店，還包括一些已簽約但未正式進(jìn)駐的門(mén)店。
記者獨家獲悉，正是因為這些簽約但未入駐的門(mén)店，讓沃爾瑪陷入業(yè)主方的多起仲裁請求，而這些與沃爾瑪發(fā)生糾紛的項目均位于二三線(xiàn)城市，包括河北石家莊、江蘇連云港、安徽黃山和浙江寧波等地區。目前，多個(gè)業(yè)主方已對沃爾瑪提出仲裁申請，索賠額均達億元左右。
戛然而止的合作
河北石家莊，中華大街，這里是當地最繁華的商圈之一，但是，處于該黃金地段的海悅天地廣場(chǎng)不但招商未滿(mǎn)，甚至還有不少商鋪撤出了。
作為海悅天地廣場(chǎng)業(yè)主方的石家莊金正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“金正公司”)很是無(wú)奈，因為這一切緣起于其與沃爾瑪的合作終止。
“我們原本已與沃爾瑪簽約，為其專(zhuān)門(mén)打造項目，并以沃爾瑪為招商熱點(diǎn)引入眾多商鋪，結果還未開(kāi)業(yè)，沃爾瑪就終止了與我們的合作，不僅造成我們硬件投入上的巨大損失，還讓其他大量沖著(zhù)沃爾瑪來(lái)的商鋪也退租了�！苯鹫鞠嚓P(guān)負責人張偉強(化名)向記者透露。
張偉強所在的金正公司，在石家莊當地拿下最繁華地段開(kāi)發(fā)海悅天地廣場(chǎng)購物中心，作為必備業(yè)態(tài)，其在數年前就啟動(dòng)了賣(mài)場(chǎng)招商工作。幾年前，當地還缺乏全球知名的國際零售品牌，因此當有機會(huì )與沃爾瑪接洽時(shí)，金正公司非常興奮。
“當時(shí)沃爾瑪開(kāi)發(fā)人員也非常熱情，雙方合作意愿很強烈，于是在2010年12月，我們和沃爾瑪(中國)投資有限公司簽訂了《房屋租賃協(xié)議》，約定其承租我們開(kāi)發(fā)的綜合商業(yè)項目的一層和地下一層作為賣(mài)場(chǎng)。協(xié)議約定在2012年6月30日前完成一裝工程，并在2012年9月30日前將通過(guò)綜合竣工驗收的租賃房屋交給沃爾瑪方面。據原計劃，沃爾瑪賣(mài)場(chǎng)應在2013年8月左右開(kāi)業(yè)�！睆垈姼嬖V記者，因為沃爾瑪對硬件要求頗高，比如層高、后場(chǎng)設置等都有硬性規定，因此雙方協(xié)議簽訂后，金正公司便投入了大量資金專(zhuān)為沃爾瑪賣(mài)場(chǎng)進(jìn)行建設。
然而，讓張偉強始料未及的是，在金正公司建設一段時(shí)間后，雙方在工程溝通方面開(kāi)始出現問(wèn)題。
“簽約半年后，沃爾瑪方面在2011年6月確認賣(mài)場(chǎng)區域商品布置圖，在我們根據該圖紙施工過(guò)半時(shí)，2011年12月，沃爾瑪方面要求我們按照新的設計圖調整商品布置圖，到2012年2月，沃爾瑪再次致函我們稱(chēng)‘公司標準修改’，因沃爾瑪兩次對圖紙的重大調整，于是我們要求沃爾瑪方面派人與我們、設計院共同確認圖紙，當時(shí)沃爾瑪方面表示會(huì )在2012年3月初確認圖紙�！睆垈姳硎�，“然而，此后沃爾瑪方面并未及時(shí)確認設計圖，也未及時(shí)提供防火分區、設備房等相關(guān)圖紙。之后又陸續發(fā)生工程修改和確認方面的問(wèn)題�！�
張偉強告訴記者，金正公司為沃爾瑪投入大量資金按其標準進(jìn)行建設，但沃爾瑪方面卻兩次變更工程圖紙和裝修指令，且未按合同約定及時(shí)提供并確認設計資料，導致一裝工程延期。
盡管合作過(guò)程中發(fā)生上述問(wèn)題，但張偉強不會(huì )想到，這會(huì )成為日后雙方終止合作的“導火索”。在張偉強看來(lái)，生意伙伴在合作過(guò)程中出現問(wèn)題在所難免。
“直到2013年4月左右，沃爾瑪方面還在給我們發(fā)圖紙，看上去一切都在正常進(jìn)行中。然而，毫無(wú)征兆的事情發(fā)生在2013年7月，沃爾瑪方面以一裝及交房逾期為由解除《房屋租賃協(xié)議》，要知道逾期交房是因沃爾瑪方面一直沒(méi)有及時(shí)確認圖紙。要說(shuō)拖延，沃爾瑪本身也是有責任的，但現在變成說(shuō)我們違約要解除合作，這讓我們難以接受�！睆垈娬f(shuō)，“隨后我們還趕赴深圳要求沃爾瑪履行協(xié)議，卻遭到拒絕�！�
其實(shí)，與張偉強有同樣煩惱的還有胡平(化名)和馬國正(化名)。
胡平所在的連云港市遠通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)“遠通公司”)，在2009年8月與沃爾瑪(江蘇)商業(yè)零售有限公司簽訂《意向書(shū)》，并于同年12月簽訂《房屋租賃協(xié)議》，遠通公司負責為沃爾瑪建設賣(mài)場(chǎng)。
“此后，我們按沃爾瑪要求投入巨資建設，經(jīng)3年多時(shí)間，至2013年9月28日，我們向沃爾瑪方面發(fā)函要求他們進(jìn)場(chǎng)，同年9月30日，沃爾瑪聲稱(chēng)對租賃標的物檢查，并表示物業(yè)未能符合租賃協(xié)議約定的進(jìn)場(chǎng)施工條件。10月11日，我們針對沃爾瑪提出的未滿(mǎn)足進(jìn)場(chǎng)施工條件及修理清單所列問(wèn)題進(jìn)行回復和解答。但是在10月25日，沃爾瑪就向我們發(fā)出了關(guān)于終止《房屋租賃協(xié)議》的通知�！焙奖硎�。
胡平還告訴記者：“但我們對沃爾瑪所謂‘未完成項目清單’所列8項事由，逐一對照和研判后認為均是牽強的理由，如‘外墻涂料施工’在沃爾瑪方面2013年9月30日的修理清單中并沒(méi)有列明，但在10月25日的‘未完成項目清單’中卻單獨列出，作為終止協(xié)議事由�！焙奖硎�，因為合約終止，該公司投建的賣(mài)場(chǎng)還未開(kāi)業(yè)就“黃”了。
在安徽黃山的馬國正也處于同樣的境地，他向記者出示了與沃爾瑪方面的公司往來(lái)函件。
“我們黃山天盈福地置業(yè)發(fā)展有限公司(下稱(chēng)‘天盈福地公司’)與沃爾瑪(安徽)商業(yè)零售公司于2011年2月簽訂合同，沃爾瑪擬租賃我們開(kāi)發(fā)的六期商業(yè)裙樓2~3層部分物業(yè)，約1.2萬(wàn)平方米，該期工程在進(jìn)展中因規劃調整審批流程復雜，政府對該商業(yè)項目規劃做了數次論證，造成審批時(shí)間滯后，加之沃爾瑪對工程要求不斷變更，使工程進(jìn)度受影響，原定2012年5月底進(jìn)場(chǎng)裝修未能達成。我們對這一情況于2012年5月初致函沃爾瑪項目負責人作了說(shuō)明，沃爾瑪方對此也未表示異議。此后我們與沃爾瑪方仍正常溝通并繼續按其要求施工，直至2013年5月，沃爾瑪突然停止與我們聯(lián)絡(luò )并在8月份致函，稱(chēng)因我們未按約定時(shí)間達成其進(jìn)場(chǎng)裝修條件，指我們違約，沃爾瑪方要求解除租賃合同�！碧煊５毓鞠嚓P(guān)負責人馬國正強調，在2012年5月后，沃爾瑪方面一直與其保持溝通并不斷變更工程要求直至2013年4月，但之后，沃爾瑪方突然提出解約，實(shí)在令人難以接受，且其解約理由也不成立。
記者在采訪(fǎng)中了解到，寧波慈溪也有一個(gè)類(lèi)似項目，也由當地開(kāi)發(fā)商按沃爾瑪要求建設賣(mài)場(chǎng)后，因同類(lèi)問(wèn)題被沃爾瑪終止合作，導致還未開(kāi)業(yè)就結束。
業(yè)主擬索賠上億元
張偉強、胡平、馬國正等皆表示，沃爾瑪的硬件要求很特殊，因此所有工程都是按沃爾瑪要求打造，單個(gè)項目耗資9000萬(wàn)元至1億多元不等，而如今都還沒(méi)有營(yíng)業(yè)就被沃爾瑪終止了合作，這些投資也就“打了水漂”。
雖然也有業(yè)主去尋找過(guò)其他零售商品牌入駐，但是每家品牌對硬件要求有所不同，一時(shí)間很難解決空置問(wèn)題。
“空置的不僅是賣(mài)場(chǎng)，我們這類(lèi)三四線(xiàn)城市，很少有國際大品牌進(jìn)入，因此簽約后，我們在購物中心招商時(shí)就打出了沃爾瑪即將進(jìn)駐的廣告，于是很多中小商鋪就沖著(zhù)沃爾瑪品牌租賃了購物中心的其他商鋪。如今沃爾瑪開(kāi)業(yè)不成，很多中小商戶(hù)認為我們欺騙他們，既然沃爾瑪不來(lái)了，他們也沒(méi)有繼續租賃我們商鋪的意愿，于是很多商戶(hù)都退租了。粗略估計一下，我們購物中心地下一層到4層，目前已有約三分之一商戶(hù)退租。這對我們而言又是一筆巨大的經(jīng)濟損失�！睆垈娍鄲赖乇硎�。
而比之退租，馬國正的煩惱更大�！包S山當地非常重視沃爾瑪這類(lèi)國際大品牌，因為一個(gè)沃爾瑪可以帶動(dòng)當地很多相關(guān)商業(yè)的發(fā)展。要知道我們原本在當地僅是做一個(gè)3萬(wàn)平方米的酒店項目，但是就因為對沃爾瑪的重視，我們重新做了整體規劃和論證，并報當地政府審批，把一個(gè)3萬(wàn)平方米的酒店項目建成了現在10萬(wàn)平方米的購物中心項目，這一切都是為了沃爾瑪�？扇缃裎譅柆斮u(mài)場(chǎng)連開(kāi)業(yè)都開(kāi)不了，這讓我們整個(gè)項目陷入巨大的尷尬，還帶來(lái)巨額的經(jīng)濟損失�！瘪R國正說(shuō)。
面對上述煩惱，幾位業(yè)主方紛紛啟動(dòng)法律程序。
張偉強向記者出示了相關(guān)《仲裁申請書(shū)》和受理單據，他表示，金正公司已向華南國際經(jīng)濟貿易仲裁委員會(huì )遞交了《仲裁申請書(shū)》并已獲受理。
張偉強認為，沃爾瑪方面無(wú)權解除合同，對方終止履行合同義務(wù)應該承擔相應違約責任，張偉強要求沃爾瑪方面賠償金正公司包括裝修工程費、設施設備添置費、設計費等在內的共計約9900萬(wàn)元經(jīng)濟損失。
胡平透露，遠通公司打算下個(gè)月正式向上海國際經(jīng)濟貿易仲裁委員會(huì )遞交《仲裁申請書(shū)》。他認為沃爾瑪方面單方終止租賃協(xié)議是嚴重違約行為，沃爾瑪方面應該賠償包括但不限于實(shí)際損失及損失的預期收益計9023.76萬(wàn)元，遠通公司保留向沃爾瑪方面單方終止合同導致其他購房人退房的經(jīng)濟損失，及相關(guān)政府部門(mén)取消了對遠通公司約1.2億元的優(yōu)惠稅收損失的追索權。
馬國正表示，天盈福地認為沃爾瑪提出的解約理由不成立，沃爾瑪的此種行為同時(shí)給數家中國企業(yè)帶來(lái)了巨大損失。天盈福地有可能向國際仲裁廳提交仲裁申請，維護自身合法獲賠的權利。而另一家寧波方面的業(yè)主方則表示，糾紛已在相關(guān)法律程序中，目前不便透露更多細節。
而在這幾起租賃合約糾紛中，沃爾瑪方面均認為是業(yè)主方違約。
以天盈福地公司為例，記者看到在一份沃爾瑪(安徽)商業(yè)零售有限公司給予天盈福地公司的公函中，沃爾瑪方面指出，由于天盈福地公司未能在雙方訂立的協(xié)議約定日期前完成進(jìn)場(chǎng)條件，且經(jīng)沃爾瑪方多次催促但天盈福地公司一再拖延，導致沃爾瑪商場(chǎng)無(wú)法按時(shí)進(jìn)場(chǎng)裝修并如期開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)，鑒于前述事實(shí)，沃爾瑪方面解除租賃協(xié)議的行為符合租賃協(xié)議中的約定，屬于合法解除。鑒于此，沃爾瑪方面認為天盈福地公司所指其“單方毀約”及要求賠償的主張既沒(méi)有事實(shí)根據，也沒(méi)有合同和法律依據，不能成立。
此外，對于馬國正提出的“因政府審批導致滯后的情況于2012年5月初致函沃爾瑪項目負責人作了說(shuō)明，沃爾瑪方對此沒(méi)有表示異議”的說(shuō)法，沃爾瑪方面在公函中指出，對于業(yè)主方所謂“因政府原因致本項目規劃審批延遲”導致工程延期的情況，沃爾瑪方面從未表示過(guò)諒解，對業(yè)主方提供的延期工程進(jìn)度計劃也從未表示過(guò)認可或同意，且根據協(xié)議中相關(guān)約定，所謂“政府原因”不屬于不能預見(jiàn)、不能避免和不能克服的事件，業(yè)主方不能以此作為不履行進(jìn)場(chǎng)義務(wù)的條件。
上海袁圓律師事務(wù)所律師陳軍分析，經(jīng)濟糾紛最關(guān)鍵要看合同約定，相信作為全球500強公司的沃爾瑪其法務(wù)團隊必然很強大，估計合同中的細則都經(jīng)過(guò)反復研究，其能夠發(fā)公函終止合作應該是有合約依據的。
“但有一點(diǎn)，權利和義務(wù)都是雙方的，發(fā)生上述糾紛，要把責任全部由一方承擔不太合理。比如這幾家業(yè)主都涉及因工程問(wèn)題而導致解約，那么在工程延期過(guò)程中是否雙方都有責任，并非100%怪罪于其中一方，而因此發(fā)生的經(jīng)濟損失也應該按比例由雙方一起承擔�！标愜娬J為。