近一段時(shí)間，各地樓盤(pán)降價(jià)打折的聲音不絕于耳，甚至某些地方傳出開(kāi)發(fā)商資金斷裂的消息，房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎一片慘淡。很多人都問(wèn)：房?jì)r(jià)真的扛不住了嗎?今天，國家統計局發(fā)布的一組數據給出了一份這樣的參考答案：3月份，全國70個(gè)大中城市新建商品房的價(jià)格跟上個(gè)月相比，有4個(gè)城市下降，10個(gè)城市持平，56個(gè)城市仍然在上漲。那么如果看完數據，房?jì)r(jià)真的是在降了嗎?為什么和數據有些不一樣呢?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員上海交通大學(xué)上海高級金融學(xué)院教授錢(qián)軍、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　降價(jià)、打折，開(kāi)發(fā)商真的扛不住了?有價(jià)、無(wú)市，房?jì)r(jià)真的要降了嗎?

　　錢(qián)軍：交易量的下降是房?jì)r(jià)最終要下降的一個(gè)前奏曲

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我對這個(gè)數據是這么看的，第一個(gè)，這個(gè)市場(chǎng)有領(lǐng)先于這個(gè)數據的前瞻性。也就是說(shuō)，比如說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，因為他是房地產(chǎn)的第一步，可能很多這個(gè)下降的情況是先從開(kāi)發(fā)商開(kāi)始，銀行吃緊，慢慢過(guò)渡到這個(gè)樓盤(pán)最終的產(chǎn)品價(jià)格，所以從這點(diǎn)來(lái)看，市場(chǎng)應該是領(lǐng)先于這些數據的，因為數據畢竟是已經(jīng)賣(mài)掉的房子，這是第一個(gè)。

　　第二，大家在看這個(gè)價(jià)格的時(shí)候，價(jià)格本身可能還不夠全面，還得看交易量。因為很多時(shí)候可能是有價(jià)無(wú)市的情況，那么最后成交的那幾棟房子可能恰恰是比較高端的房子，那么這樣環(huán)比來(lái)講，價(jià)格可能會(huì )上升一些，但是可能更重要的信息是交易量，尤其是各種檔次的樓盤(pán)的價(jià)格和交易量。如果把這兩個(gè)情況綜合起來(lái)評估，我就覺(jué)得可能會(huì )有一個(gè)更平衡的看法。我覺(jué)得交易量的下降是房?jì)r(jià)最終要下降的一個(gè)前奏曲。

　　劉戈：北上廣深房屋成交量的下降趨勢非常明顯

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　其實(shí)我們更重要的是要看趨勢，我們看到的仍然是大部分城市在上漲，但是我們看1，2，3，三個(gè)月房?jì)r(jià)上漲的城市從原來(lái)1月份的62個(gè)變成了57個(gè)，變成了56個(gè)，也就是說(shuō)上漲的城市的數量在減少。上漲的幅度，1月份是20.9%，2月份是18.7%，3月份是15.5%。這個(gè)趨勢是比較明顯的。

　　我們再來(lái)看一下具有標志性的五大城市，北上廣深加上天津。最近8周它們房屋成交量的變化，那么我們看到包括上海，廣州和天津這三個(gè)城市，就是最近一周，就是本年度的第15周，它走到了最近8周的最低點(diǎn)，另外兩個(gè)城市也是在上周走到了最低點(diǎn)。所以總體上來(lái)看，這5個(gè)城市，雖然是每一個(gè)城市具體有波動(dòng)，但是在8周來(lái)的趨勢來(lái)說(shuō)，下降的趨勢還是非常明顯就可以看出來(lái)的，交易量方面，一般來(lái)說(shuō)交易量下跌，那么很快接下來(lái)價(jià)格的影響就會(huì )出來(lái)。

　　陳國強：房?jì)r(jià)上漲達到天花板 或者說(shuō)已開(kāi)始發(fā)生趨勢性變化

　　(中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng) 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　從3月份最新數據里可以看到幾個(gè)特點(diǎn)。首先，無(wú)論是新房還是二手房，環(huán)比上漲的城市數量都在持續減少;第二，無(wú)論是環(huán)比還是同比，無(wú)論是新房還是二手房上漲幅度在繼續收窄;第三，70個(gè)大中城市的范圍內，漲幅收窄，樓市整體景氣呈現下降，接下來(lái)幾個(gè)月份這樣一個(gè)態(tài)勢沒(méi)有懸念肯定還會(huì )繼續保持;第四，環(huán)比領(lǐng)漲的城市已經(jīng)不再是一線(xiàn)城市，已換成其他一些熱點(diǎn)的二線(xiàn)城市了。房?jì)r(jià)上漲達到天花板，或者說(shuō)開(kāi)始發(fā)生趨勢性變化，實(shí)際上從去年四季度就開(kāi)始了。接下來(lái)可以預期，價(jià)格出現下跌以及出現持平的城市的數量還會(huì )繼續增加，上漲城市數量慢慢會(huì )減少，這樣一個(gè)趨勢已經(jīng)確立了。

　　劉戈：待售面積更高的城市發(fā)生急跌的可能性要大的多

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現在從全國的發(fā)展角度看，不管是屬于三四線(xiàn)的城市，還是北上廣這樣的一線(xiàn)的城市，總體上來(lái)說(shuō)，上漲的趨勢在漸緩。那么這個(gè)拐點(diǎn)應該說(shuō)是全國性的，它不是說(shuō)分布在哪一個(gè)城市，或者哪種類(lèi)型的城市。但是下跌或者產(chǎn)生這之后的影響可能就不一樣了，像一些小的城市，那么這種分化我相信會(huì )越來(lái)越大。

　　我們注意兩個(gè)指標，在3月份的整個(gè)國家統計局的統計里面兩個(gè)數字非常引人注目，一個(gè)是新開(kāi)工的面積，一個(gè)是待售房的面積，這兩個(gè)數字比去年同期一個(gè)是下降了百分之二十多，一個(gè)是提高了百分之二十多，這兩個(gè)你會(huì )發(fā)現，有的城市的新開(kāi)工面積降的更多，這是一個(gè)開(kāi)發(fā)商的判斷，那么它的待售面積更高，那么這樣的城市可能它發(fā)生風(fēng)險的可能性就要大得多，它發(fā)生急跌的可能性就要大的多。

　　錢(qián)軍：房?jì)r(jià)一旦下跌　一些三四線(xiàn)城市的問(wèn)題就會(huì )比較嚴重

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　總的來(lái)講，下行的壓力比上行的壓力大，但是不等于說(shuō)就是沒(méi)有上行，也不等于說(shuō)下行的時(shí)候，大家速度都是一樣的。我覺(jué)得一線(xiàn)城市，尤其是像北京，上海這種我們可以叫國際大都市的城市，它如果下行的話(huà)，幅度不會(huì )太大，因為確實(shí)剛性需求在那，而且很重要。像我們家，我們從美國去年剛剛搬回來(lái)，現在在租房子。

　　跌到一定的程度的話(huà)，應該還是會(huì )有想法要買(mǎi)，因為畢竟是國際大都市，但是在一些三四線(xiàn)的城市可能問(wèn)題就比較嚴重。因為總的來(lái)講，他們那些地方可能經(jīng)濟放緩的速度更快，然后可能地方債，地方政府的負債也比較高，企業(yè)負債也比較高，那么在這種情況下，可能他們一旦下跌，速度就可能比較快。

　　在短時(shí)間內全國大部分地區的房?jì)r(jià)下跌，是有災難性的后果。美國就是在2008年雷曼兄弟倒了以后，那6個(gè)月當中是發(fā)生了有史以來(lái)從來(lái)沒(méi)有看到的現象。也就是說(shuō)，過(guò)半數的美國城市同時(shí)在這半年內房?jì)r(jià)跌了15%以上，那么這個(gè)我們叫系統性風(fēng)險的爆發(fā)。但是美國這個(gè)經(jīng)濟有一點(diǎn)，就是它往往危機來(lái)得快，但它復蘇的也比較快。因為它來(lái)了以后它大量不好的企業(yè)，包括負債很高的家庭就破產(chǎn)了，然后剩下來(lái)的企業(yè)就是比較健康，它的市場(chǎng)機制比較強就起來(lái)了。

　　相對來(lái)講，日本是另外一個(gè)極端，日本的房地產(chǎn)泡沫最高點(diǎn)是90年代初，80年代末，大概花了10年才慢慢的破滅，所以那個(gè)情況實(shí)際上也不好，為什么呢?在這10年當中有很多，經(jīng)濟學(xué)家講叫僵尸的銀行和企業(yè)，死也死不掉，切也切不掉，但是它根本沒(méi)有活力，應該是被淘汰的不能被淘汰掉。所以應該來(lái)講，美國發(fā)生大面積的房地產(chǎn)價(jià)格大幅下跌是非常嚴重的一個(gè)現象。但是從另外一個(gè)極端，日本的房地產(chǎn)泡沫模式來(lái)看，也不是一個(gè)特別好的房?jì)r(jià)調整的過(guò)程。

　　劉戈：從銀行的壓力測試和報表上來(lái)看 預防風(fēng)險沒(méi)有大問(wèn)題

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　總體來(lái)說(shuō)，其實(shí)央行是有準備的。在前幾年的時(shí)候，央行曾經(jīng)推出來(lái)壓力測試，那么到現在一直在堅持，每個(gè)季度各個(gè)銀行都需要把他們壓力測試的結果報到央行。開(kāi)始的時(shí)候是按房?jì)r(jià)下跌30%，后來(lái)?yè)�說(shuō)是有50%，那么按銀行報表來(lái)說(shuō)沒(méi)有問(wèn)題。因為中國的住房貸款相對而言開(kāi)始的條件是非常的嚴的，審查是非常嚴的，沒(méi)有像美國的那些零首付，沒(méi)有這樣的現象，而且對二套三套后來(lái)越來(lái)越嚴，總體上來(lái)說(shuō)，從報表上來(lái)看沒(méi)有大的問(wèn)題。

　　我有一點(diǎn)擔心，就是我問(wèn)過(guò)一個(gè)銀行的具體負責人，我說(shuō)你知道這些錢(qián)以其它的，比如說(shuō)流通的名義，以辦工廠(chǎng)的名義貸出去以后它最終會(huì )流到什么地方?你們這個(gè)監管程度達到了么?他說(shuō)我真不知道，一個(gè)是沒(méi)能力知道。再一個(gè)，我說(shuō)是不是即使你們有能力知道，你們也沒(méi)有那么多的愿望去知道?

　　房地產(chǎn)在某種程度上，它在我們現階段的中國經(jīng)濟里占的比例太大。它主要的相關(guān)性在于一些建筑材料，還有就業(yè)的問(wèn)題。所以如果在一段時(shí)間內由于房?jì)r(jià)的預期下降，那么最后導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一定程度的下降，那么其實(shí)我覺(jué)得政府有關(guān)包括危舊房的改造，包括基礎設施的這樣一些建設，那么同樣可以消化這些建筑材料也好，這些勞動(dòng)就業(yè)也好。從某一個(gè)角度來(lái)說(shuō)，我覺(jué)得它是有一定的替代性的，所以大家對于這樣一個(gè)問(wèn)題也不用太擔憂(yōu)。

　　錢(qián)軍：如果房?jì)r(jià)在短期內大幅度下跌 風(fēng)險確實(shí)很大

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我是這么看的。一個(gè)從風(fēng)險來(lái)看，現在我們國家金融體系里面最大的兩塊就是，一個(gè)是如果房地產(chǎn)下跌的幅度很大，會(huì )引起很多一連串的問(wèn)題;還有一個(gè)是地方政府債，實(shí)際上這兩個(gè)是有聯(lián)系的，因為地方政府里面，它很多到最后就是投到房地產(chǎn)，具體多少很難講。

　　我是這么看這個(gè)下跌的過(guò)程，一方面來(lái)講，作為一個(gè)市場(chǎng)機制，有上升一定要有下降，尤其是如果有了泡沫，泡沫是一定要破的。但是在泡沫破滅當中如果破的太快，而我們國家現在很多數據表明，很多家庭，很多企業(yè)的財政狀況是跟房?jì)r(jià)是息息相關(guān)的，所以如果短期內大幅度下跌，風(fēng)險確實(shí)很大。比較理想的一個(gè)調整過(guò)程應該是什么呢?應該是比較局部的房屋下跌，然后整個(gè)我們在機制上進(jìn)行調整。我對這個(gè)的看法是謹慎樂(lè )觀(guān)，我覺(jué)得不管從地方政府債的規模，比如現在到了大概GDP的30%，這個(gè)數字不小了，然后中央債大概占有20%，總的這個(gè)政府占有50%。為什么謹慎樂(lè )觀(guān)呢?這個(gè)總的債務(wù)規模在全世界來(lái)看還是非常低的。

　　陳經(jīng)緯：房?jì)r(jià)現在是回歸到合理的水平　不算是降價(jià)

　　(香港中國商會(huì )主席 全國政協(xié)經(jīng)濟委員會(huì )副主任　中華全國工商聯(lián)合會(huì )副主席 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我認為不叫降價(jià)，我認為是它(房?jì)r(jià))升的太快了，升過(guò)了頭，現在回歸合理的水平，不算是降價(jià)。我們國家政府調控應該完完全全關(guān)注保障房，對中低收入的人居住的保障，其余商品房應該是讓市場(chǎng)自由去調節，然后風(fēng)險應該是由金融機構去控制，所以對房地產(chǎn)市場(chǎng)健康，我認為應該是這樣。

　　錢(qián)軍：在降價(jià)的過(guò)程中　過(guò)度擴張和負債率高的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )出問(wèn)題

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　房地產(chǎn)實(shí)際上在很多經(jīng)濟里面作用都很大，實(shí)際上在美國經(jīng)濟里作用也相當大。金融危機發(fā)生以后，為什么美國的就業(yè)率下降的這么快?就是因為大量的失業(yè)工人是在房地產(chǎn)建筑行業(yè)。就是說(shuō)房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)在中國未來(lái)的經(jīng)濟里面還會(huì )很重要，但是關(guān)鍵問(wèn)題是怎么把這個(gè)市場(chǎng)機制做起來(lái)?這個(gè)市場(chǎng)不可能只升不降，一定有升有降。

　　巴菲特說(shuō)過(guò)一句很有名的話(huà)，只有退潮的時(shí)候才能看到誰(shuí)在裸泳。也就是說(shuō)，在降價(jià)的過(guò)程中哪些企業(yè)，哪些房地產(chǎn)商會(huì )出問(wèn)題呢?就是那些可能過(guò)度擴張，負債率高的會(huì )出問(wèn)題。這是市場(chǎng)規律，這些人就是應該被淘汰，或者他們應該接受非常慘痛的教訓，他下一次再來(lái)投資房地產(chǎn)或者別的行業(yè)的時(shí)候，他才會(huì )比較謹慎，這才叫市場(chǎng)規律。還有一個(gè)我覺(jué)得很重要的，就是地方政府債里面，就是地方政府實(shí)際上有的時(shí)候介入房地產(chǎn)太多，盲目投資。還有房地產(chǎn)稅，以及所有一些相關(guān)體制的建設，今后……