小產(chǎn)權房問(wèn)題怎么解決，一直都是個(gè)老大難的問(wèn)題。近期，深圳市宣布正式開(kāi)始試點(diǎn)處理“歷史遺留的違法建筑”，一小批被部分媒體稱(chēng)為“小產(chǎn)權房”的住宅將迎來(lái)改變的機會(huì )。那么，對于解決小產(chǎn)權房問(wèn)題，我們到底有哪些辦法可以采用?小產(chǎn)權房涉及眾多的利益群體，適度的政策性調整應該如何進(jìn)行?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和著(zhù)名財經(jīng)評論員馬光遠、張鴻共同評論。

　　深圳在全國先行一步，歷史遺留違規建筑分類(lèi)處理，能夠帶來(lái)樓市變局?深圳做法能否帶來(lái)新氣象?

　　昨天，一則“深圳試定給部分小產(chǎn)權房確權頒證”的新聞引發(fā)了人們的關(guān)注。據財經(jīng)網(wǎng)報道，深圳認為深圳不存在小產(chǎn)權房概念，此次只是試點(diǎn)處理深圳市歷史遺留違法建筑，根據不同的情況采用不同處理辦法。其中，原村民符合一戶(hù)一棟原則的住宅類(lèi)歷史遺留違法建筑，建筑面積在480平方米以?xún)�，按申請補繳對應公告基準低價(jià)的百分之十，即可轉為商品房。一戶(hù)一棟之外，多棟中的兩棟補繳25%的地價(jià)和不同罰款后，可以登記為非商品性質(zhì)房地產(chǎn)。第三棟即其以上棟數部分則不為處理確認，對非原村民所建部分也不予處理確認。

　　賀承軍(原深圳市原規劃局規劃處副處長(cháng))：這個(gè)松口應該是比較穩定，也是應該的，因為讓土地資產(chǎn)的產(chǎn)權更明確化，符合一個(gè)理性的方向，處理這種分類(lèi)，從不同的層次，有一個(gè)穩定的結構，并且不是太冒進(jìn)。

　　小產(chǎn)權房通常是指在農村集體土地上建設，向社會(huì )公眾租售的房屋。而深圳經(jīng)過(guò)1992年、2004年兩次農村城市化改造后，農村集體土地全部移轉為國有。深圳市土地監察局數據顯示，深圳市2009年6月2日以前產(chǎn)生的各類(lèi)歷史遺留違法建筑總計37.94萬(wàn)棟，占全市建筑物總量的半數以上。這也是深圳與其他城市的不同之處，正是深圳此次試點(diǎn)之所以推行的關(guān)鍵。

　　韓世同(廣州房地產(chǎn)專(zhuān)家)：像北京、上海有可能有所不同，像省會(huì )城市有可能有所不同，三四線(xiàn)的城市又有可能有所不同，可能還需要更多的一些試點(diǎn)、嘗試和探索，從中總結出一系列的改革、探索。

　　這次探索性的小步開(kāi)放，對深圳的房地產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是中低端商品房，以及房租租賃市場(chǎng)，將產(chǎn)生重大影響。

　　張鴻：這些房子不可能都能拿到正式的商品房證件

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　不可能拿到，首先它不都是商品房，不都是住宅;其次它說(shuō)的是分類(lèi)，分類(lèi)里邊其實(shí)有限轉，就我們限購買(mǎi)房，這個(gè)轉正其實(shí)叫限轉，限轉什么呢?它其實(shí)延續了過(guò)去我們在集體土地上的這樣一個(gè)政策。雖然深圳說(shuō)，說(shuō)我這個(gè)是國有土地，但還是原村民，就原來(lái)這塊土地的原村民，原來(lái)這個(gè)叫集體土地的時(shí)候你住的這些人，大概我算了一下，一人兩到三套。就是你第一棟，你只需要補很少的錢(qián)，就可以轉正，這是居住性需求。第二棟、第三棟，可能你需要繳納的相對來(lái)說(shuō)高一點(diǎn)兒的這個(gè)，然后才能轉正。像老馬在那兒買(mǎi)，那就沒(méi)有轉正協(xié)議。他不是原村民，所以這個(gè)量是很小的，而且住宅本身就很小。

　　當然是先試點(diǎn)了，試點(diǎn)然后他看到最后整個(gè)的影響，包括對土地市場(chǎng)，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)、市政等等的影響，然后來(lái)決定到底要不要放開(kāi)?我為什么剛才說(shuō)要小點(diǎn)兒聲，咱不要把它和小產(chǎn)權房掛上，因為我怕把深圳市再?lài)樦?zhù)。因為前兩年已經(jīng)嚇過(guò)好幾回了，就深圳市一直強調說(shuō)我們就是歷史遺留的違法建筑，不是小產(chǎn)權房。因為你一聽(tīng)到是小產(chǎn)權房的試點(diǎn)，哪個(gè)城市都受不了。南京也曾經(jīng)有過(guò)，還沒(méi)解決呢，媒體說(shuō)這小產(chǎn)權房要試點(diǎn)了、要開(kāi)始了，然后馬上辟謠說(shuō)我們不是小產(chǎn)權房試點(diǎn)。所以今天我們就小點(diǎn)兒聲說(shuō)，這個(gè)事因為那個(gè)涉及到集體土地的問(wèn)題，就是小產(chǎn)權房的問(wèn)題，它不是上邊的房子問(wèn)題，而涉及到底下的地的問(wèn)題。

　　馬光遠：深圳這一次的力度比較大 尤其是非住宅更加寬松

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　深圳情況很特殊，因為它在經(jīng)過(guò)兩次的這么一個(gè)土地性質(zhì)的轉換以后，絕大部分的土地是國有性質(zhì)的。我們一般說(shuō)的小產(chǎn)權房是在集體土地上的那個(gè)建筑，叫小產(chǎn)權房。深圳的這個(gè)叫非典型小產(chǎn)權房，反正都是沒(méi)有大產(chǎn)權，但是這一次，這個(gè)力度還是非常大的。這個(gè)力度大跟以前最不一樣的地方在什么地方?就是經(jīng)過(guò)這么一次分類(lèi)處理以后，有相當一部分的是完全可以拿到真正的商品房的產(chǎn)權，這跟以前不一樣。以前我們探討是什么，說(shuō)把它轉成保障房，轉成別的一些房，但是它拿不到拿不到商品房，因為商品房可以交易。

　　用深圳當地人的話(huà)講，以前我們拿到的都是綠本，這個(gè)綠本就自住、出租是可以，但是不能買(mǎi)賣(mài)，不能上市交易。但是這一次住宅這一部分，雖然這個(gè)范圍小，只限于本地的村民，而且本地村民里邊也劃了13個(gè)區域，深圳現在真正的這種所謂的違法建筑有多少，差不多超過(guò)40萬(wàn)棟。也就是說(shuō)現在只有2萬(wàn)棟，只有二十分之一才有可能轉正。但即使如此，那么這一次轉正以后，你可以拿到紅本，紅本是什么?就可以上市交易。所以來(lái)講，第一個(gè)住宅，這個(gè)力度比較大。第二，非住宅更加寬松了，非住宅就是第一就是沒(méi)有限制當地村民，就是所有的，只要你買(mǎi)了這個(gè)東西就可以。

　　馬光遠：深圳此舉是土地權屬的一個(gè)變化　是很大的突破

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　應該說(shuō)第一個(gè)是土地權屬的一個(gè)變化，深圳以前是個(gè)漁村，它的地都是集體的地，后來(lái)又變成國有的地。我想在變成國有土地之前，一定也是有小產(chǎn)權房的。那么再加上建的很多，你到深圳去，特別是在關(guān)外，你如果去看小產(chǎn)權房，真的是巍巍壯觀(guān)，非常漂亮。有些小區除了那個(gè)名字，可能你沒(méi)有拿到大產(chǎn)權以外，那么剩下的跟正規小區沒(méi)有任何區別，而且從事這個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上交易的人也非常多，當然價(jià)格也很便宜。

　　大家經(jīng)過(guò)多年的等待，等到這一步。我認為這一步非常好，也就是說(shuō)你不管它叫違法建筑，還是叫什么東西，至少在現有的體系下，做了一個(gè)很大的突破。比如說(shuō)住宅這一塊，第一棟你交的錢(qián)可能就二、三十塊錢(qián)，那么剩下的兩棟，比如說(shuō)補交罰款，再一個(gè)土地出讓金還有點(diǎn)兒，補一點(diǎn)兒稅，就一平米可能就補個(gè)兩、三百塊錢(qián)以后變成紅本，這對所有人來(lái)講，成本應該說(shuō)不算太高。所以這給很多人給了一個(gè)很大的希望，所以我認為這是一個(gè)非常好的事。

　　張鴻：對住宅會(huì )有一些影響　對商業(yè)地產(chǎn)的影響會(huì )更大

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　你這種預期對當地的房?jì)r(jià)一定是雪上加霜，就是包括成交量。因為我們今天說(shuō)的這些叫無(wú)產(chǎn)權吧，不管它叫什么，就是沒(méi)有產(chǎn)權的這些房子。雖然今天要解決的可能轉正的，里面包括，主要是住宅，我們關(guān)心的是住宅。住宅可能占的比很小，必須得是原住民。但是問(wèn)題是它整個(gè)這種無(wú)產(chǎn)權的房子在深圳的比例特別大，我們不說(shuō)民間各種機構說(shuō)的60%、70%，就是深圳自己各種監測隊他們給出的數據，這幾年我查了一下基本都在40%以上，接近50%。

　　所以說(shuō)，那個(gè)地方的房子，將近一半是無(wú)產(chǎn)權的房子。那么你這個(gè)心理預期一形成，可能就會(huì )對他，因為本來(lái)他現在的成交量，大家購買(mǎi)的意愿不是特別強，都在看說(shuō)是不是到頂什么的等等，所以我覺(jué)得會(huì )可能會(huì )有一些影響。但是我覺(jué)得除了住宅以外，其實(shí)商業(yè)的，他們轉起來(lái)，連原住民的限制都沒(méi)有，我猜可能會(huì )影響更大一點(diǎn)兒。

　　馬光遠：小產(chǎn)權房轉正不轉正 有沒(méi)有產(chǎn)權大家都在買(mǎi)

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　深圳為什么特殊?除了住宅也有小產(chǎn)權，商業(yè)等等非住宅的也有。同時(shí)在深圳，住房的供應一直是雙軌制，一方面是無(wú)產(chǎn)權的供應，量很大，占一半，那半壁江山是他們的，另一半主流的那些商品房。

　　我個(gè)人倒覺(jué)得轉正不轉正，房子就在那里，有產(chǎn)權沒(méi)產(chǎn)權大家都在買(mǎi)。那么最后形成兩個(gè)價(jià)格不一樣的市場(chǎng)，那么一個(gè)是這種沒(méi)有產(chǎn)權的，這個(gè)價(jià)格可能最低的，相當于有產(chǎn)權的四分之一，高一點(diǎn)兒的相當于有產(chǎn)權的二分之一，差不多這么一個(gè)情況。一旦轉正以后，我個(gè)人認為這一部分價(jià)格可能會(huì )起來(lái)，有就是說(shuō)轉正完的這一部分，那你可以交易，他們價(jià)錢(qián)可能會(huì )補漲。至于說(shuō)商品房這一塊會(huì )不會(huì )出現大的一個(gè)沖擊，要看整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。我們現在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預期，如果是向上的預期，沖擊不會(huì )太大，有沖擊這是肯定的，因為供應多了，但是如果運氣不好的話(huà)，可能會(huì )有問(wèn)題。

　　在目前情況下，我個(gè)人認為，就是房子的總量，深圳人都是很清楚的。就是我們買(mǎi)的房子究竟是小產(chǎn)權的、無(wú)產(chǎn)權的，還是大產(chǎn)權，他心里非常清楚。而且有多少量，深圳人也很清楚。所以我們現在很奇怪的是，就這么一個(gè)非常好的城市，而且是四個(gè)一線(xiàn)城市之一，居然有一半的建筑是非法建筑，是歷史遺留問(wèn)題，而且要解決。我覺(jué)得，我們多年來(lái)一直講說(shuō)房地產(chǎn)要增加供應，這不增加供應了嘛?這個(gè)供應增加上去，我們看這個(gè)市場(chǎng)會(huì )不會(huì )健康。在目前的整個(gè)的無(wú)產(chǎn)權的改革試點(diǎn)之外，我倒覺(jué)得還有一個(gè)試點(diǎn)，就是當我們增加供應以后，我們的住房市場(chǎng)究竟會(huì )怎么樣?這可能是深圳試點(diǎn)的另外一個(gè)意義。

　　張鴻：要把這些房子合法的盤(pán)活了 別總讓它待在灰色地帶里

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　到底集體土地上蓋的房子是不是能賣(mài)給非本村的人，本村集體的人?就我這個(gè)村的房子能不能賣(mài)給馬光遠?能不能賣(mài)給你?這個(gè)問(wèn)題解決不了。因為按照《土地法》的話(huà)，它是解決不了這個(gè)問(wèn)題的。

　　現在很多地方其實(shí)在嘗試什么?在嘗試它本身可能解決了部分保障性住房的作用。但是能不能政府干脆就用一些辦法，讓它干脆就解決保障性住房。比如說(shuō)北京其實(shí)前兩年有一些試點(diǎn)，就是公租房，政府等于不管是買(mǎi)過(guò)來(lái)還是租過(guò)來(lái)，還是什么其他公有產(chǎn)權之類(lèi)了，就不管用什么具體的辦法，就讓這些房子合法的盤(pán)活了，別讓它總是在灰色的、非法的那樣一個(gè)地帶里，是那樣的一個(gè)存在。大家圖便宜，買(mǎi)了以后，在一個(gè)非法的建筑里面住著(zhù)，可能這種感覺(jué)也不是特別好。

　　我們要讓人來(lái)試點(diǎn)，我們也不知道怎么分，除了光有勇氣是不夠的。你光天天喊說(shuō)我拆了2007年12月30以后，以后的我全拆�？赡軉�?不可能。你只能偶爾抓一個(gè)典型案例。以后就別喊這種口號，咱們就像老馬說(shuō)的，咱們找到大智慧。

　　馬光遠：我們能不能拿出一點(diǎn)點(diǎn)勇氣和魄力 把小產(chǎn)權房問(wèn)題在拆的基礎上往前推一步

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我們看到的是現有的法律，還更應該展望一下未來(lái)。未來(lái)在這個(gè)問(wèn)題上，如果說(shuō)不能在法律問(wèn)題上有所突破，這個(gè)問(wèn)題本身是無(wú)解的。我一直強調一定要大智慧，小產(chǎn)權需要大智慧，這個(gè)大智慧是什么?一方面我們一定要考慮歷史，為什么會(huì )形成小產(chǎn)權這么一個(gè)畸形的，大量的人又趨之若鶩的一個(gè)東西，我們要反思為什么?同時(shí)要照顧現實(shí)，因為大量的人在里面住。那么這個(gè)問(wèn)題本身你不可能一拆了之，也不可能一下子去清理就了之，所以我覺(jué)得應該一分為二。第三個(gè)應該有前瞻性。未來(lái)這個(gè)問(wèn)題我們肯定要解決，而且我們的解決辦法里肯定要排除，就靠拆來(lái)解決，我們應該試點(diǎn)。

　　老百姓之間有膠著(zhù)，因為有些人花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)了商品房，有些人是花了很小的錢(qián)買(mǎi)的小產(chǎn)權房，這是一種。第二個(gè)是政府利益，以前我們把那個(gè)地很便宜弄過(guò)來(lái)，然后高價(jià)給開(kāi)發(fā)商來(lái)建房子，這一塊兒利益沒(méi)了。第三個(gè)膠著(zhù)是什么?就是我們以后的處理肯定是分類(lèi)處理，也就是買(mǎi)了小產(chǎn)權房的人的待遇也是不一樣的。那有些可能真的會(huì )被拆掉，比如說(shuō)占了耕地的，不符合規劃的，有安全隱患的。我是堅決要求拆掉的。但是蓋的非常不錯，跟花園一樣，老百姓住的也感覺(jué)不錯，物業(yè)、水電、煤氣供應甚至比商品房還好。到目前為止，我沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)小產(chǎn)權房有倒了的、危了的。那么這一部分符合規劃，老百姓住的很好，又沒(méi)有占耕地的，為什么不趕快想辦法把它解決呢?

　　我們老在強調說(shuō)，改革要有勇氣和魄力。我們先能不能拿出一點(diǎn)點(diǎn)的勇氣和魄力，把小產(chǎn)權房問(wèn)題在拆的基礎上往前推一步，這是很多人都期待的。

　　馬光遠：事實(shí)上改革能夠往前走　是基于大家能往后稍微退一步

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我覺(jué)得大家往前走一步，就每個(gè)人都讓一下，事實(shí)上改革能夠往前走，不是基于大家都往前，而是往后稍微退一步。退一步，你會(huì )發(fā)現天地來(lái)了。所以我覺(jué)得解決小產(chǎn)權，最終對社會(huì )來(lái)講有益處，那么我們就往前走。如果說(shuō)最終對社會(huì )是……