房?jì)r(jià)真的要跌了么?最近一周，我們看到，跌已經(jīng)不是新聞了。杭州、無(wú)錫、上海等地的房地產(chǎn)市場(chǎng)掀起了一輪的促銷(xiāo)潮，杭州部分樓市降價(jià)30%，而無(wú)錫、上海樓市也在打折促銷(xiāo)。4月上旬，北京的二手房?jì)r(jià)格下跌了3.8%，三四線(xiàn)的部分樓盤(pán)直降了30萬(wàn)。2014年房?jì)r(jià)看跌的勢頭似乎是愈演愈烈，那么，市場(chǎng)上對房?jì)r(jià)未來(lái)的走勢又有如何的判斷?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員國家發(fā)改委經(jīng)濟體制改革研究所產(chǎn)業(yè)室主任史煒、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。

　　長(cháng)期高燒的中國樓市終于開(kāi)始冷靜，各地樓市降價(jià)動(dòng)作逐漸增多。降價(jià)，意味著(zhù)中國樓市正進(jìn)入差異化競爭關(guān)鍵期，我們現在究竟還能不能買(mǎi)房?

　　史煒：城鄉結合部地帶在下降　而中心區地帶沒(méi)有出現大幅度的下降

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我想糾正一下，房地產(chǎn)是不是下跌的概念，房地產(chǎn)今天更多的是一個(gè)回歸到正常市場(chǎng)運行的軌跡的這么個(gè)變化，這是我想說(shuō)明的。另外一點(diǎn)，就是說(shuō)我們看房地產(chǎn)要看結構，就房?jì)r(jià)的下調一定要看結構。比如說(shuō)這些下降的城市是在什么區位下降，比如說(shuō)去年全國70個(gè)城市，下降最顯著(zhù)的說(shuō)是溫州。那么大家都以為房?jì)r(jià)的下降是溫州的房地產(chǎn)破滅了，不是。溫州的房?jì)r(jià)當年的上漲是以溫州的經(jīng)濟形態(tài)相關(guān)的。溫州是一個(gè)投資聚集的地方，當年的溫州的外向型經(jīng)濟，所以大量的熱錢(qián)、大量的企業(yè)都進(jìn)入到溫州。我前幾年去調研的時(shí)候，最高的時(shí)候在溫州市里，一個(gè)商戶(hù)的房子，或者一個(gè)企業(yè)用房，每畝的地價(jià)是多少?六百萬(wàn)到七百萬(wàn)，那么遠遠地超過(guò)了當時(shí)溫州的出口經(jīng)濟所能承載的這個(gè)土地的成本。那么這兩年由于整個(gè)出口結構的變化，溫州很多的企業(yè)開(kāi)始外遷，遷到安徽，遷到江西。當流動(dòng)性的人口和企業(yè)遷出的時(shí)候，一個(gè)沒(méi)有流動(dòng)性很強的城市，他的土地價(jià)格，他的房?jì)r(jià)一定是下降的。

　　今天我們要看各個(gè)地方房?jì)r(jià)下調的時(shí)候，我們不能簡(jiǎn)單地看價(jià)格，一定看他是什么樣的原因。像現在很多地方，出現房?jì)r(jià)下調跟他的經(jīng)濟形勢的變化，包括產(chǎn)業(yè)投資，包括國家這種投資拉動(dòng)的經(jīng)濟，從去年三中全會(huì )以后，現在在不斷地弱化，然后我們的產(chǎn)能過(guò)剩，應該最嚴重的產(chǎn)能過(guò)剩正在不斷的盤(pán)活存量，在緩解。在這樣過(guò)程中，依賴(lài)于房地產(chǎn)來(lái)拯救其他行業(yè)的壓力在逐漸地降低。也就是說(shuō)，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)本身在支撐整體經(jīng)濟運行的責任，或者他的這個(gè)份量在遞減，所以現在整個(gè)的房地產(chǎn)漲勢逐步地趨緩，那么在局部出現結構型下降，特別是城鄉結合部地帶，而不是中心區地帶。所以我們看中心城市并沒(méi)有出現大幅度的下降，所以我們解讀一定要站在一個(gè)結構性的、區域性的，從產(chǎn)業(yè)的角度去解讀，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的買(mǎi)賣(mài)房子的。

　　張鴻：目前房?jì)r(jià)上漲乏力　銀行已經(jīng)在收緊信貸防范風(fēng)險

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　我們基本上可以判斷分化開(kāi)始了，這個(gè)分化包括不同城市，城市的不同區域，不同開(kāi)發(fā)商。比如說(shuō)有直降30萬(wàn)的那種，那可能你不知道哪個(gè)開(kāi)發(fā)商的一個(gè)別墅項目，一個(gè)高建項目，在哪個(gè)三四線(xiàn)城市是這樣。但是我們很難統一地說(shuō)，現在已經(jīng)出現了一個(gè)直接向下的拐點(diǎn)，我們只能?chē)栏竦卣f(shuō)，它叫上漲乏力。為什么?無(wú)論是一季度的整個(gè)的房地產(chǎn)投資。包括史老師說(shuō)了，這個(gè)政府是不是在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我們還希望依靠房地產(chǎn)的投資來(lái)拉動(dòng)我們的經(jīng)濟?現在看來(lái)這個(gè)意愿不是特別強。

　　這個(gè)不一樣，因為它有經(jīng)濟的模式，包括杭州其實(shí)和溫州有點(diǎn)兒像，這是第一。第二，杭州按照他們發(fā)改委的說(shuō)法是，他們的可售房源處于歷史高位。就是說(shuō)白了就是房子多。房子多，那可能就會(huì )出現這樣的下降。而且杭州過(guò)去這些年漲幅確實(shí)很高，它雖然不叫一線(xiàn)城市，但是我們可以把他叫做準一線(xiàn)城市。杭州的房?jì)r(jià)，甚至很多地方要遠高于北京的房?jì)r(jià)。

　　從去年下半年，各個(gè)銀行已經(jīng)開(kāi)始，尤其是中小銀行，他為了避免房地產(chǎn)可能出現的這樣一些危險，金融的風(fēng)險，防范這樣的風(fēng)險，所以開(kāi)始收緊。我們看到一個(gè)機構的調查報告，說(shuō)它監測的35個(gè)重點(diǎn)城市里，有25個(gè)城市出現了個(gè)人房貸停貸的現象，占比超過(guò)了70%。停貸銀行當然是中小銀行為主了，然后有一些雖然沒(méi)有明確，不好意思說(shuō)我停貸了，但是你來(lái)貸款的話(huà)，我會(huì )告訴你說(shuō)，這個(gè)可能要等時(shí)間長(cháng)一點(diǎn)兒。還有一個(gè)，就是對開(kāi)發(fā)商現在貸款的審批，也是越來(lái)越嚴了。所以開(kāi)發(fā)商，我們看到，今年一到三月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金，同比只增長(cháng)了6.6%，增速比去年回落多少?回落20.3%。

　　史煒：房地產(chǎn)的價(jià)格上漲　一定要看它的流動(dòng)性

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　杭州的房子怎么漲上來(lái)的?不是杭州的本地需求。我認為房地產(chǎn)的價(jià)格上漲，一定看它的流動(dòng)性，就是常住流動(dòng)人口占本地戶(hù)籍人口的比例。那么杭州的房子，大部分是溫州的、臺州、寧波、上海的人拉動(dòng)的，那么無(wú)錫也好，是包括蘇州，整個(gè)長(cháng)三角區域，它大量的其實(shí)都是這種類(lèi)型的投資。而現在整個(gè)的投資，這跟我們國家的外貿出口是有關(guān)系的，我們外貿出口的結構在發(fā)生很大的變化。傳統的沿海的這種結構成本，已經(jīng)很難以承擔我們現在這種出口形態(tài)，所以大量的粗放型的、勞動(dòng)密集型的出口企業(yè)在向內遷。比如像安徽、江西，甚至有些像中部地區，或湖北、湖南去遷，河北、河南，所以在這個(gè)遷移的過(guò)程當中，它的產(chǎn)業(yè)性流動(dòng)人口急劇下降。

　　整個(gè)沿海地區都存在這種共性，現在沒(méi)有共性的只有幾個(gè)城市，上海少一些，因為上海的產(chǎn)業(yè)本地比較高，大工業(yè)。北京沒(méi)有，另外還有一個(gè)沒(méi)有，就跟這個(gè)根本不相邊的，天津。天津本來(lái)就沒(méi)有大的流動(dòng)人口的產(chǎn)業(yè)區進(jìn)去，所以京津冀一體化以后，他現在希望拉動(dòng)這個(gè)。所以我們看房地產(chǎn)的時(shí)候，一定要從產(chǎn)業(yè)的角度去看，就產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性跟常住人口的流動(dòng)性是一致的，而不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單。需求很重要，但是需求我們更多的針對是普通老百姓，但是普通老百姓事實(shí)上是拉動(dòng)不了房地產(chǎn)價(jià)格的。

　　張鴻：面粉一直都是夠的 沒(méi)有變成面包是把它囤起來(lái)了

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　面粉一直都是夠的。之所以沒(méi)有變成商品房，沒(méi)有變成面包，是因為很多人把它囤起來(lái)了，變成了各個(gè)開(kāi)發(fā)區什么的�，F在問(wèn)題是，比如說(shuō)地方政府有沒(méi)有那樣強烈的意愿說(shuō)，我把這個(gè)地全都供出去。

　　我先糾正一下，神話(huà)結束了還不一定。我為什么會(huì )對地方政府大面積的把土地變成，就是把面粉變成面包的這個(gè)事，我不是特別樂(lè )觀(guān)。因為今年上半年，一季度土地能夠保持土地財政40%的增長(cháng)靠的是什么?靠的就是我控制著(zhù)這個(gè)節奏，我要大面積的一下把我能賣(mài)的土地全賣(mài)了的話(huà)，那就不可能穩定的增長(cháng)，這是第一。

　　第二，我還有存量，就除了增量，我的錢(qián)會(huì )少，這不影響我干很多事情，除了政績(jì)，我還要干很多事情。因為我的土地出讓金里，要有10%蓋保障性住房，10%弄水利，10%弄教育什么的，那也是堂而皇之的理由。然后接下來(lái)那些存量怎么辦?我看一個(gè)研究機構的數據說(shuō)，他對23個(gè)省市做了一個(gè)調查，大概地方性債務(wù)里最少有20%是靠土地來(lái)抵押的，最高的省份是達到85%。我想說(shuō)明的是，他也不敢讓土地或者房?jì)r(jià)下來(lái)。這就是為什么我們今天可以看到杭州市的發(fā)改委說(shuō)，說(shuō)土地溢價(jià)在下降，主城區的地價(jià)的平均溢價(jià)率只有9.3%，但是我們一看9.3%的溢價(jià)已經(jīng)不少了。9.3%比去年百分之二十九點(diǎn)的溢價(jià)，那已經(jīng)少了很多。所以今年他說(shuō)，我們要對房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險積累防范，出現重大市場(chǎng)謠言的時(shí)候，第一時(shí)間要澄清，要穩定市場(chǎng)的預期。所以我對地方政府和我們希望房?jì)r(jià)不要那么大幅度上漲，地價(jià)不要大幅度上漲的這樣一個(gè)預期，我覺(jué)得不是特別樂(lè )觀(guān)。

　　史煒：如果你現在不是特別需要買(mǎi)房子　我建議當前不要買(mǎi)房

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　因為去年地方財政收入當中，賣(mài)地收入占了50%多，那么現在在財稅體制大的，包括其他投資體制沒(méi)有發(fā)生大的變化的時(shí)候，這個(gè)現象很難解決。特別在中西部地區，中部地區，我最近去調研，非常難解決。但是有一個(gè)問(wèn)題出現了，地方政府像你剛才說(shuō)今年的賣(mài)地還在增加，他賣(mài)完地干什么?現在的錢(qián)是壓在銀行身上，所以今年我在銀行系統講課，包括我跟銀行調研的時(shí)候，大量銀行在收緊，他還不僅僅是給老百姓的貸款在縮，老百姓這一塊兒對銀行不是最大的壓力，加一塊兒沒(méi)有多少。更重要的就是由于政府的項目，甚至地方政府的干預，所形成的銀行的類(lèi)似土地財政，土地的這些貸款，銀行在想辦法收縮。所以我們今天在看房?jì)r(jià)的時(shí)候，如果我們僅僅從簡(jiǎn)單的房?jì)r(jià)，或者簡(jiǎn)單的土地的儲備量，我們是找不到答案的。我們一定就說(shuō)這種投資的還有多大的規模，我們投資有多大規模。

　　如果我們看一下我們的GDP的構成的話(huà)，我們就會(huì )發(fā)現，我們的GDP當中出口，就進(jìn)出口，我們的外貿依存度達到最高的時(shí)候，達到50%多，我們的出口依賴(lài)度達到30%多。也就是如果今天我們撇開(kāi)我們的國際貿易，我們國內的內需不到50%。那么我們這么大的生產(chǎn)能力，不到50%的內需，我們怎么能讓中國的經(jīng)濟繼續維系下去，那么維系經(jīng)濟就需要工廠(chǎng)能夠開(kāi)工，我們要不斷生產(chǎn)出的設備賣(mài)得出來(lái)，然后我們能夠保證就業(yè)能夠有效地進(jìn)行，那沒(méi)辦法，我沒(méi)有別的需求，我就蓋城市。我只要蓋城市，我的磚瓦、灰沙石、鋼鐵什么都，基礎道路、電力我都救活了。這是中國今天經(jīng)濟的一個(gè)，比較難解決的一個(gè)大的問(wèn)題。所以房地產(chǎn)在這個(gè)過(guò)程當中，他是一個(gè)很大的平臺。所以我們要想解決房地產(chǎn)價(jià)格的變化的時(shí)候，我們一定要知道中國經(jīng)濟的運行是怎么個(gè)現狀。

　　地方政府需要，比如說(shuō)現在新地產(chǎn)。其實(shí)現在我們談地產(chǎn)的時(shí)候，大家的目光僅僅集中在，我們的住宅地產(chǎn)上，包括它的價(jià)格的變化。其實(shí)新地產(chǎn)，現在商業(yè)地產(chǎn)、養老地產(chǎn)、醫療地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)各種各樣的地產(chǎn)都有。但是地方政府，我去調研的時(shí)候，他不知道怎么搞一個(gè)文化產(chǎn)業(yè)園。我曾經(jīng)去一個(gè)城市，遍地號稱(chēng)都是中國的傳統符號，但是那城市的市長(cháng)、書(shū)記不知道符號在哪兒?那么我們就想象，有資源誰(shuí)去把這些資源開(kāi)發(fā)出來(lái)。當然這里面跟我們政府、媒體的導向有關(guān)系。就我們現在把所有的導向都傾斜在這個(gè)住宅上，所以大家以為房地產(chǎn)就是一個(gè)住宅的問(wèn)題。中國的房地產(chǎn)肯定還有很多年的發(fā)展，那么發(fā)展一定不是今天我們所理解的房?jì)r(jià)漲不漲的問(wèn)題，住宅漲不漲的問(wèn)題，而是房地產(chǎn)性質(zhì)結構，如何由傳統的房地產(chǎn)向新型的功能化的房地產(chǎn)去轉化，這樣才能把我們的房地產(chǎn)的價(jià)格能夠變得更加合理化。

　　另外，我建議大家，現在如果你不是特別需要買(mǎi)房子，如果僅僅是為了投資，特別是投機，我建議不要買(mǎi)。

　　史煒：崩盤(pán)論毫無(wú)依據　房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)至少還有十年的發(fā)展前景

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　關(guān)于崩盤(pán)論說(shuō)了好幾年了，第一，崩盤(pán)的這個(gè)說(shuō)法沒(méi)有任何的依據，就是缺少最基本的經(jīng)濟常識，更缺少房地產(chǎn)常識。因為中國的房地產(chǎn)，這些年之所以能夠發(fā)展起來(lái)，一個(gè)是中國的投資拉動(dòng)型的經(jīng)濟，第二，整個(gè)中國的經(jīng)濟處在工業(yè)化的初中期，當然北京很高。那么工業(yè)化在初中，包括工業(yè)化中期的時(shí)候，所有的國家都經(jīng)歷這么個(gè)階段。經(jīng)濟想要獲得有效的投資拉動(dòng)，包括城鎮化和工業(yè)化的統一，一定是房地產(chǎn)的發(fā)展。那么，發(fā)達國家到一定階段以后，比如到了工業(yè)化后期，那么他的房地產(chǎn)趨于平穩。而我們國家到工業(yè)化中后期，我們至少還有十年的時(shí)間。所以我們國家的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，不是住宅，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)至少還有十年的發(fā)展的前景。不是價(jià)格的問(wèn)題，這是個(gè)大的產(chǎn)業(yè)。

　　另外，可能會(huì )取決于我們國家文化理念的變化，那么發(fā)達國家，之所以現在房地產(chǎn)相對比較穩定，是說(shuō)使用權和占有權是分離，我們國家使用權和占有權是一致的，這是我們國家很傳統的一種文化。所以取決于我們未來(lái)人的文化理念的變化、引導，所以說(shuō)根本就不存在房地產(chǎn)崩盤(pán)。從現實(shí)的操作角度，也不存在，因為支撐房地產(chǎn)的因素是什么?支撐房地產(chǎn)的因素是國家的投資，而國家的投資依賴(lài)于的是銀行的資本，而銀行的資本跟房地產(chǎn)是捆綁在一起，整個(gè)產(chǎn)業(yè)循環(huán)體系，包括制造業(yè)、鋼鐵、水泥、建材等等，它是一個(gè)完整的體系。

　　張鴻：中國經(jīng)濟已經(jīng)被房地產(chǎn)綁架 過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)投資

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　不要一下就消化了，因為一下就消化了的話(huà)，你是消化不了的。我覺(jué)得吳敬璉老先生他當時(shí)的那個(gè)表情，大家看到其實(shí)是擔憂(yōu)。這個(gè)擔憂(yōu)，第一是過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)投資的擔憂(yōu)，但是我想還有一個(gè)擔憂(yōu)，我們過(guò)年來(lái)，我們擔心的那個(gè)時(shí)間已經(jīng)開(kāi)始迫近了，我們多年來(lái)一直擔心中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架，過(guò)于依賴(lài)房地產(chǎn)投資。但是今天我們已經(jīng)被綁架了，那我們就慢慢的來(lái)消化這個(gè)事情。

　　我一直說(shuō)，中國的房地產(chǎn)其實(shí)是個(gè)政策市，就是無(wú)論是中央調控政策，還是地方的各種政策，其實(shí)這里面是有地方政府的一些驅動(dòng)在里面的。所以我們要判斷，它會(huì )不會(huì )有一個(gè)拐點(diǎn)往下?往下以后，我們有沒(méi)有子彈，我們有沒(méi)有能解救人質(zhì)的辦法?我想我們會(huì )想出這樣一個(gè)辦法，會(huì )用時(shí)間或空間能想出這樣一些辦法，包括中國整個(gè)的這樣一個(gè)國力在，我覺(jué)得它應該不至于突然一下像十幾年前的香港那樣，一下出現那樣一個(gè)大幅度。

　　史煒：中國的房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠高于我們的承受能力 泡沫是存在的

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我不建議大家買(mǎi)房的原因是，中國的房?jì)r(jià)已經(jīng)確實(shí)遠遠高于我們的承受能力，泡沫是存在的，有些人說(shuō)泡沫不存在，泡沫一定是存在的，只不過(guò)我們國家的泡沫有原因。所以我相信，隨著(zhù)我們今天國家政策的盤(pán)活存量，我不同意吳敬璉的說(shuō)法，吳敬璉的說(shuō)法是個(gè)純市場(chǎng)理性的說(shuō)法。實(shí)際上中國要解決產(chǎn)能過(guò)剩，解決這種過(guò)度的城市投資，它一定是盤(pán)活存量。對我們來(lái)說(shuō)，盤(pán)活存量是一個(gè)長(cháng)期的過(guò)程，只有盤(pán)活存量，在增量上才能優(yōu)化。在這個(gè)背景下，我相信我們存量盤(pán)活的過(guò)程，也是房地產(chǎn)逐步回歸理性的過(guò)程，泡沫能不能擠出去，很難說(shuō)，但是房地產(chǎn)一定相對的會(huì )回歸到一個(gè)理性的價(jià)格。

　　張鴻：現在的心理預期在改變 投資者已經(jīng)“多翻空”

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現在心理預期在改變，這個(gè)改變包括很多種因素，一個(gè)是金錢(qián)，它其實(shí)是個(gè)金融問(wèn)題。一個(gè)，我看到王石在一個(gè)論壇上說(shuō)，反腐是最大的調控。所以我們必須承認，有一些人從買(mǎi)房變成了賣(mài)房，就是我們說(shuō)投資的話(huà)，就叫多翻空。所以我們要判斷，第一，錢(qián)還會(huì )不會(huì )那么熱?還會(huì )不會(huì )有那么多錢(qián)?金融政策、貨幣政策，包括財政政策的調整，還有就是我們整個(gè)的其他的政策……