當前全國樓市降溫明顯。取消政府限價(jià)，部分開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量，購房者預期悄然轉變……今年以來(lái)出現的各種新情況都表明樓市正在告別“政策市”，開(kāi)始步入市場(chǎng)化時(shí)代。業(yè)內人士表示，當前市場(chǎng)化調整將導致風(fēng)險進(jìn)一步凸顯，政府調控和房企都將面臨考驗。
樓市開(kāi)始步入市場(chǎng)化時(shí)代
房產(chǎn)商降價(jià)跑量、政府限價(jià)松綁、購房者預期發(fā)生變化……隨著(zhù)分類(lèi)調控思路漸成共識，在告別政策市后，樓市的市場(chǎng)化因素也開(kāi)始逐漸顯露。
最近，廣州市叫停了被市場(chǎng)廣為詬病的“雙合同”，被看做是取消政府限價(jià)并轉向市場(chǎng)化調控的開(kāi)始。按照規定，開(kāi)發(fā)商在申請預售證時(shí)須先簽訂《商品房預售承諾書(shū)》，須承諾不采用雙合同進(jìn)行銷(xiāo)售，否則將面臨違規行政處罰。
合富房地產(chǎn)經(jīng)濟研究院院長(cháng)龍斌就此評論說(shuō)，雙合同現象是政府限價(jià)政策的副產(chǎn)品，政府限價(jià)導致房地產(chǎn)市場(chǎng)信息混亂，并讓房屋市場(chǎng)和土地市場(chǎng)脫鉤，不利于房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。
不只是政府，企業(yè)對于樓市前景判斷也更加理性。今年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)對房地產(chǎn)市場(chǎng)前景的看法日趨謹慎。數據顯示，一季度全國房屋新開(kāi)工面積同比下跌２５．２％，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額繼續放緩。
而在廣東，一季度全省商品房新開(kāi)工面積同比跌幅更高達３５％，３月份新開(kāi)工面積降幅擴大８．５個(gè)百分點(diǎn)，反映出企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設方面持謹慎收縮態(tài)度。
在銷(xiāo)售方面，近期一些開(kāi)發(fā)商加大了推盤(pán)力度。廣州樓市“零首付”“墊首付”，杭州迎來(lái)第二波降價(jià)潮，一些開(kāi)發(fā)商競相降價(jià)，而在成都，開(kāi)發(fā)商也加大了促銷(xiāo)力度。
“以前房企關(guān)注焦點(diǎn)都在政府的調控政策，而現在更加關(guān)注市場(chǎng)本身，今年市場(chǎng)的內在因素將逐步顯現，市場(chǎng)的手逐漸發(fā)揮作用。開(kāi)發(fā)商不得不考慮到自己資金鏈的風(fēng)險而采取促銷(xiāo)措施，這些都是市場(chǎng)正常合理的反映�！敝袊青l建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)陳準說(shuō)。
“２０１４年是樓市行政化調控向市場(chǎng)化改革的過(guò)渡階段，但目前離真正市場(chǎng)化階段仍有較長(cháng)一段距離�！狈康禺a(chǎn)咨詢(xún)機構克爾瑞公司分析師李權基說(shuō)。
復雜局面考驗政府調控水平
成交量大幅下跌、二三線(xiàn)城市土地市場(chǎng)降溫明顯、第二波降價(jià)潮來(lái)襲、中小房企資金鏈風(fēng)險凸顯、房地產(chǎn)下行風(fēng)險拖累經(jīng)濟增長(cháng)……在形勢日趨復雜背景下，政府調控水平和智慧再次面臨考驗。
業(yè)內人士表示，在房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入市場(chǎng)化調整后，過(guò)去政府宏觀(guān)調控下掩蓋的一些問(wèn)題將逐漸暴露，而宏觀(guān)經(jīng)濟面臨不小下行壓力，樓市調整又拖累經(jīng)濟，錯綜復雜的形勢將對政府構建長(cháng)效機制和調控水平構成考驗，樓市調控方式應更加注重市場(chǎng)化、長(cháng)效化以及差別化。
廣東省住建廳住房發(fā)展與市場(chǎng)監管處處長(cháng)潘偉堂表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)調控應注重因地制宜，分類(lèi)指導，更加市場(chǎng)化的調節手段將取代行政式的調控手段�！胺康禺a(chǎn)調控的新思路更加以市場(chǎng)為核心，更好地厘清市場(chǎng)和政府的關(guān)系�！�
廣東房地產(chǎn)協(xié)會(huì )也表示，地方政府應因地制宜適當調整政策，對于供求關(guān)系緩和、房?jì)r(jià)相對平穩的非中心城區，可考慮逐步退出限購、限價(jià)等行政干預措施，更多釋放市場(chǎng)活力。
“今年經(jīng)濟增長(cháng)的最大壓力無(wú)疑是樓市的調整，政府不能采取老辦法‘托市’，使樓市調整再次夭折。經(jīng)濟增速一定程度的放慢應該接受，如果增速超過(guò)了下限，特別是明顯影響到了就業(yè)時(shí)，可以通過(guò)深化改革釋放紅利、調結構培育新的增長(cháng)點(diǎn)的辦法予以抵消�！眹倚姓䦟W(xué)院教授王小廣說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商面臨生死考驗
繼浙江興潤置業(yè)債務(wù)違約后，近期又有幾家房企資金鏈出現問(wèn)題。業(yè)內人士表示，隨著(zhù)樓市告別黃金十年，逐步走向市場(chǎng)化，習慣于在政策環(huán)境而不是市場(chǎng)環(huán)境中生存的開(kāi)發(fā)商將直面市場(chǎng)風(fēng)險和挑戰。
“今年房產(chǎn)商面臨的挑戰很復雜，需要高度關(guān)注�！标悳收f(shuō)，“市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機制將越來(lái)越明顯。此外，國際貨幣政策以及互聯(lián)網(wǎng)金融等都可能給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)挑戰�！�
而信貸環(huán)境收緊，銷(xiāo)售放緩導致流動(dòng)性風(fēng)險凸顯，成為當前開(kāi)發(fā)商面臨的最大問(wèn)題。
以廣東為例，隨著(zhù)信貸政策收緊，一季度廣東房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況已經(jīng)開(kāi)始出現隱憂(yōu)。統計數據顯示，一季度全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增長(cháng)１３％，但增速比１－２月份大幅下滑，同比下跌１４．９％。
“目前房地產(chǎn)企業(yè)應順應形勢及時(shí)調整產(chǎn)品結構和營(yíng)銷(xiāo)策略，注重資金安全管控，防范流動(dòng)性風(fēng)險�！睆V東房地產(chǎn)協(xié)會(huì )報告建議。
“目前規模較大、適應能力快的開(kāi)發(fā)商更具優(yōu)勢，市場(chǎng)化后必然帶來(lái)新一輪的行業(yè)洗牌�！崩顧嗷硎�。
德信資本董事兼總經(jīng)理陳義楓也表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入一個(gè)弱周期，流動(dòng)性風(fēng)險將成為主要風(fēng)險，中小開(kāi)發(fā)商應根據自身資金狀況謹慎投資項目。
世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉建議，面對挑戰，房地產(chǎn)企業(yè)應加快轉型，要提高應對市場(chǎng)波動(dòng)和調整的能力，同時(shí)實(shí)現業(yè)務(wù)多元化并延長(cháng)服務(wù)鏈。