樓市微調地方預期調查
根據本報記者多方采訪(fǎng)梳理，地方樓市調控變動(dòng)多數還停留在研討階段，主要是為地產(chǎn)維穩儲備政策，且幾乎未涉及“限貸”政策調整。
兩會(huì )后，各地有關(guān)“救市”的信號便層出不窮。
自杭州醞釀松綁限購后，一則“杭州將在5月1號之后松綁限購”的消息亦在市場(chǎng)流傳。
“來(lái)自多方面的信號都顯示，杭州的限購將在五一開(kāi)放，已經(jīng)有樓盤(pán)意欲五一后漲價(jià)，這在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已不是秘密�！焙贾荼镜胤科蟮囊晃蝗耸肯�21世紀經(jīng)濟報道記者介紹。
4月28日，當地復地上城售樓處的一位售樓人員在電話(huà)中告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，“目前該項目均價(jià)10000元，五一之后限購會(huì )松，屆時(shí)該項目會(huì )有一定的漲幅”。
上述杭州本地的開(kāi)發(fā)商亦透露，所謂的限購放松并非取消限購，只是依照杭州各區域、板塊的庫存情況，進(jìn)行局部調整，蕭山、余杭區等庫存較大、競爭激烈的重點(diǎn)板塊限購將適度松綁，但主城區不會(huì )放開(kāi)。
據其了解，和3月初因座談會(huì )引發(fā)的“杭州救市”說(shuō)不同，此次杭州的限購放松，原則上已獲取浙江省層面的認可。
不過(guò)當21世紀經(jīng)濟報道記者致電杭州市房管局和浙江省住建廳予以核實(shí)時(shí)，均對本報回應稱(chēng)“尚不清楚”。
實(shí)際上，這并非全國首個(gè)存在“救市”懸疑的地方政府，早在杭州之前，福建、常州、長(cháng)沙等多地均被曝光擬通過(guò)限購、限價(jià)等房地產(chǎn)政策的調整，以刺激樓市，但官方均未明確表態(tài)。
根據21世紀經(jīng)濟報道記者多方采訪(fǎng)梳理，此番地方樓市調控變動(dòng)以地方自發(fā)性調整為主，其中包括松綁限購、限價(jià)、購房入戶(hù)等多個(gè)方面，且多數還停留在研討階段，意圖為地產(chǎn)維穩儲備政策，且幾乎沒(méi)有涉及“限貸”政策調整的，后者被認為殺傷力更大。
中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示，和2008年自下而上，涉及松綁信貸政策等一攬子刺激樓市消費的組合政策不同，在當前信貸政策仍然趨緊的背景下，地方行政性主導的救市可能效果有限，市場(chǎng)層面博弈的變幻，或是更大的期許。
限購謀微調限貸加碼
杭州的“救市”傳言始于3月底。
“彼時(shí)，杭州市政府與杭州市場(chǎng)上本地和全國性的大型房企的主要負責人進(jìn)行了一次會(huì )議溝通�！笔腊钗豪硎撕贾莘止径驴偨�(jīng)理馬英樞介紹，會(huì )議上，就“限購松綁、二套房首付調整等政策”進(jìn)行了一些討論，由此也引發(fā)了市場(chǎng)對于限購松綁的猜測。
馬英樞稱(chēng)，杭州樓市眼下確實(shí)面臨著(zhù)巨大的庫存高、去化慢、成交疲軟的壓力，杭州的確存在限購松綁的意愿和條件。
更值得一提的是，一季度，杭州市土地溢價(jià)亦存在小幅下調，主城區地價(jià)平均溢價(jià)率為9.3%，比去年平均20.9%的溢價(jià)率有很大的回落。
實(shí)際上，21世紀經(jīng)濟報道記者多方采訪(fǎng)了解到，除杭州外，3月以來(lái)，長(cháng)沙、常州、無(wú)錫、鄭州、福建等多地均曝光出擬調整現有的房地產(chǎn)政策以刺激樓市，涉及限購松綁、購房入戶(hù)等多個(gè)方面。
比如天津、福州、杭州等地，召集房企研討通過(guò)松綁限購等，刺激樓市銷(xiāo)售；無(wú)錫、河南是借助新型城鎮化的戶(hù)籍制度改革，刺激樓市消費。
河南省住建廳相關(guān)人士介紹，河南省將研究出臺鼓勵農村人口到縣城買(mǎi)房落戶(hù)的政策，“目前建議已經(jīng)匯報給省住建廳，住建廳將根據這些建議，匯總、調研，并為后續的政策制定提供依據，這也將大幅提振河南本地縣域房地產(chǎn)市場(chǎng)消費力度�！�
無(wú)錫更是發(fā)出通知，自5月1日起，在無(wú)錫市購商品房(含二手房)達60平方米以上，且在本市有穩定工作的人員，準予本人、配偶和未成年子女來(lái)錫落戶(hù)。無(wú)錫這一戶(hù)籍新政比以前“購房70平方米落戶(hù)”的規定減少了10平方米。
與此同時(shí)，21世紀經(jīng)濟報道了解到，被業(yè)界認為殺傷力更大的“限貸”政策卻幾乎未見(jiàn)松動(dòng)，并有加碼跡象。
劉利欽介紹，“目前，杭州本地的按揭利率已全面抬升至基準利率，二套房的首付6成，部分銀行已經(jīng)提高至7成，利息也高達20%，如此限制了大批購房客戶(hù)�！�
在杭州以外的多個(gè)地區，限貸同樣遏制住了樓市炒熱的咽喉，比如目前河北廊坊等地均收緊了房貸，非本地戶(hù)籍者在當地購房要取得貸款，非常困難，某樓盤(pán)的貸款拖了將近半年也沒(méi)辦下來(lái)。
在近期舉行的河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢分析座談會(huì )上，參會(huì )的河南省市、縣的房管局長(cháng)也認為，房貸收緊是影響樓市銷(xiāo)售的重要因素。
劉利欽說(shuō)，銀行銀根收緊的背景下，一方面開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款難，需要大幅降價(jià)回籠資金；另一方面個(gè)貸也無(wú)法實(shí)時(shí)到賬，個(gè)別銀行更是暫停房貸甚至存在延遲放貸的情況，從而阻礙購買(mǎi)力。
劉對此也表示理解：在銀根收緊背景下，各地方分行的貸款額度有限制，需要遵從總行的調配，需符合銀行本身的商業(yè)利益。
朱中一表示，地方主導的所謂的“救市”政策很難涉及“信貸”政策層面，在信貸政策趨嚴之時(shí)，諸如基于地方供需關(guān)系，放松或者調整限購對于市場(chǎng)的影響有限。
為分類(lèi)調控儲備政策？
值得一提的是，目前各地的“救市”動(dòng)作并不一致：除了無(wú)錫出臺了官方的戶(hù)籍新政通知之外，其余的尚屬于政策建議和儲備階段，并未有實(shí)質(zhì)性的執行文件。
中部某省住建廳有關(guān)負責人向21世紀經(jīng)濟報道記者介紹，房地產(chǎn)市場(chǎng)維穩已經(jīng)替代房?jì)r(jià)控制目標，成為2014年樓市調控的核心。在后期市場(chǎng)預期不明的情況下，該省正在研討分類(lèi)調控思路，儲備房地產(chǎn)市場(chǎng)的維穩政策。
上述領(lǐng)導也認為，福建、長(cháng)沙、杭州等地通過(guò)座談會(huì )征求意見(jiàn)的形式，實(shí)際上是政府調研市場(chǎng)，儲備房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的相關(guān)信息。此舉在市場(chǎng)敏感時(shí)期，被解讀為“救市”，不一定準確。
福建省住建廳相關(guān)人士亦告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，當地的確召集過(guò)開(kāi)發(fā)商研討有關(guān)樓市調整意見(jiàn)，但也只是處于前期收集市場(chǎng)意見(jiàn)、研究?jì)湔叩碾A段，并未明確出臺時(shí)間。
河南省住建廳的相關(guān)負責人也在該省近期房地產(chǎn)座談會(huì )上明確表態(tài)，今年房地產(chǎn)政策比較緊，省級層面近期不會(huì )出臺新政策，但是研究?jì)湔�，防范政策風(fēng)險，必不可少。
參加長(cháng)沙房地產(chǎn)座談會(huì )的湖南省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)協(xié)會(huì )首席經(jīng)濟學(xué)家王義高則表示，座談會(huì )上，長(cháng)沙的確傳遞了政府會(huì )松綁樓市的信號，但是政策松綁時(shí)間并未確定，目前能夠確定的是，只要全國有3到5個(gè)城市表態(tài)，長(cháng)沙肯定會(huì )跟進(jìn)。
住建部政策研究中心主任秦虹對地方的調研等表示理解，“當前針對樓市的分類(lèi)調控并不簡(jiǎn)單，需要深入研究當地住房市場(chǎng)的特點(diǎn)，準確預判市場(chǎng)發(fā)展的趨勢和風(fēng)險。如果判斷失誤就有可能分錯類(lèi)，調錯方向，反而加劇市場(chǎng)的不平衡”。
不過(guò)，秦虹強調，“抑制投機投資性需求，滿(mǎn)足合理的住房需求”這個(gè)大的政策方向是不變的。
顯然，在這個(gè)大方向下，各省就有了一定的調整空間。
上述中部某省住建廳領(lǐng)導也坦言，從政策調整看，從過(guò)去以調控房?jì)r(jià)為主要目的，轉為促進(jìn)房地產(chǎn)持續健康發(fā)展長(cháng)效機制，肯定會(huì )存在執行上的松綁。
住建部下屬的政策研究中心的一位人士亦告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，分類(lèi)調控的核心就是地方能夠根據自己城市的情況，制定符合市場(chǎng)和本地實(shí)際的差異化的政策。
但有知情者稱(chēng)，落實(shí)到紙面上，卻鮮有地方“站”出來(lái)明確稱(chēng)松綁限購。
“中央明確了‘雙向調控’的思路，樓市庫存較大的城市可以進(jìn)行適度調整，但缺乏執行細則和標準，充當排頭兵的風(fēng)險都較高，而且，當前房?jì)r(jià)仍處于高位，放松的時(shí)機還不成熟”，一位地方住建廳人士如是介紹。
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