基于“銀發(fā)經(jīng)濟”的巨大潛力和地產(chǎn)行業(yè)的轉型升級，去年以來(lái)，地產(chǎn)商和投資機構紛紛投身養老地產(chǎn)。然而，資金、標準、醫療、觀(guān)念等障礙，讓看似欣欣向榮的養老地產(chǎn)陷入發(fā)展困境。突破瓶頸、步入正軌、探索可復制推廣的商業(yè)模式……養老地產(chǎn)健康發(fā)展“前路漫漫”。
　　
　　投身養老地產(chǎn)

　　當前，我國正加速步入老齡化社會(huì )，對“適老化”住宅和養老住區的需求將在未來(lái)幾年大增。全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì )常務(wù)副秘書(shū)長(cháng)姜煒說(shuō)，養老產(chǎn)業(yè)是我國未來(lái)經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，養老住區作為養老產(chǎn)業(yè)重要的資源整合平臺、運營(yíng)服務(wù)平臺與資本運作平臺，是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍養老產(chǎn)業(yè)的主要目標。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一說(shuō)，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于增速換擋期、結構調整期和政策完善期，在轉型過(guò)程中，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)或被動(dòng)進(jìn)入養老地產(chǎn)行業(yè)。

　　全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )副會(huì )長(cháng)張雪舟說(shuō)，當前，主要有“四路”企業(yè)進(jìn)入養老住區，即地產(chǎn)商主導的養老住區、大型國企主導的養老住區、金融機構主導的養老住區和運營(yíng)機構主導的養老住區。

　　不過(guò)，目前我國養老住區發(fā)展尚處于起步階段，真正成規模、成熟、可復制的引領(lǐng)模式還在探索中，經(jīng)營(yíng)狀況并不理想，很多企業(yè)靠其他業(yè)務(wù)來(lái)支撐養老服務(wù)項目的運行。

　　全國老齡辦副主任吳玉韶說(shuō)，養老住區不是傳統意義的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，但目前國內一些投資者的普遍做法是在住宅建設的基礎上，加上一些無(wú)障礙設施，配有醫療機構等，養老住區開(kāi)發(fā)仍存在重硬件、輕軟件，重設施、輕服務(wù)的傾向。

　　朱中一說(shuō)，與其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同的是，養老住區必須考慮配套設施、養老服務(wù)等問(wèn)題，老齡經(jīng)濟更多賣(mài)的是服務(wù)而不是房子。
　　　
　　背后難掩尷尬

　　現有的養老地產(chǎn)項目多數處于虧損或微利狀態(tài)。業(yè)內人士認為，目前，我國養老住區開(kāi)發(fā)存在五個(gè)方面的問(wèn)題。

　　一是項目規模過(guò)大，產(chǎn)品缺乏細分。一些地區，動(dòng)輒斥資數十億元，建設占地上千畝，甚至上萬(wàn)畝的超大型養老社區，這并不符合養老需求。

　　二是市場(chǎng)定位不準，盈利模式不清，深陷長(cháng)期投資與短期回報之困。養老地產(chǎn)高投入、周期長(cháng)、低回報的特征使養老地產(chǎn)項目面臨融資難問(wèn)題。這就要求養老地產(chǎn)商具有雄厚的資本實(shí)力，一般民間資本則很難進(jìn)入或持久經(jīng)營(yíng)。

　　三是規劃設計能力有待提高。張雪舟說(shuō)，目前，國內不少開(kāi)發(fā)養老地產(chǎn)的機構對老年需求了解不夠，致使功能配置不明確。此外，對于老年服務(wù)模式也缺乏了解，建筑空間無(wú)法滿(mǎn)足管理需要。

　　四是缺乏運營(yíng)經(jīng)驗成為養老地產(chǎn)發(fā)展的障礙。北京吉利大學(xué)健康產(chǎn)業(yè)學(xué)院院長(cháng)烏丹星說(shuō)，在養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最核心的問(wèn)題是用服務(wù)撬動(dòng)地產(chǎn)。如今，我國城市老人的房屋自有率超過(guò)全球平均水平，他們不缺房子而缺服務(wù)，如果強行用地產(chǎn)綁架服務(wù)就會(huì )面臨很大風(fēng)險。

　　五是缺乏標準和規范。一些專(zhuān)家認為，缺乏設計、建設、服務(wù)、收費等多個(gè)環(huán)節的行業(yè)標準和規范，是制約養老地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。不少養老項目規劃和設計水平參差不齊，在建設之初就難以滿(mǎn)足養老需求，給長(cháng)期運營(yíng)埋下隱患。另外，一些借養老地產(chǎn)之名“圈地”的項目也得以實(shí)施，擾亂了行業(yè)正常發(fā)展。
　　
　　要多樣化發(fā)展

　　我國養老地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間很短，大規模開(kāi)發(fā)也就三五年時(shí)間，去年全國新增了１００多個(gè)養老地產(chǎn)項目。雖然北京太陽(yáng)城集團、藍卡健康集團等養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了一些模式，但明確、成熟的商業(yè)模式尚在探索中，我國養老產(chǎn)業(yè)進(jìn)入成熟期大約需要２０年。

　　當前，不少養老住區項目收費過(guò)高，月租過(guò)萬(wàn)元、繳納數十萬(wàn)元會(huì )費、購買(mǎi)超過(guò)百萬(wàn)元的保險產(chǎn)品等，超出多數老年人的承受能力，造成入住率偏低，養老地產(chǎn)畸形發(fā)展。未來(lái)，如何擴大中低端養老住區項目規模，提供多元化服務(wù)，迫切需要解決。

　　烏丹星說(shuō)，養老地產(chǎn)要走出目前的困境，首先要轉變觀(guān)念。地產(chǎn)是一次性買(mǎi)斷，而養老是永久性消費；地產(chǎn)是創(chuàng )造居所，養老卻是創(chuàng )造生活方式，兩者截然不同。地產(chǎn)的價(jià)值在于實(shí)物交易后的儲存增值，而養老價(jià)值在于生活感受和文化價(jià)值所產(chǎn)生的人居價(jià)值。

　　朱中一說(shuō)，發(fā)展養老地產(chǎn)必須要解決好四個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題：一是搞好養老地產(chǎn)項目的前期策劃，弄清楚市場(chǎng)究竟有多大，認真分析目標客戶(hù)群、服務(wù)半徑和規模、產(chǎn)品定位、與醫療機構的合作等問(wèn)題，避免貪大求洋，走豪華路線(xiàn)；二是設計符合老年人需求的項目，做好運營(yíng)管理服務(wù)；三是養老地產(chǎn)的投資商、開(kāi)發(fā)商和運營(yíng)管理商，既要明確分工，又要協(xié)調配合，實(shí)現合作共贏(yíng)；四是養老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式可以多樣化，開(kāi)發(fā)商可以在老年人社區、親情社區、養老公寓以及旅游、度假和養老相結合等形式上有所作為。（完）