回看2013年，房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)可以用狂熱來(lái)形容，這從上市房企的年報中可見(jiàn)一斑。不過(guò)，進(jìn)入今年一季度，上市房企業(yè)績(jì)已現放緩跡象，內地樓市顯然正處于由盛而衰的臨界點(diǎn)。多家房企表示，如果僅以市場(chǎng)自身規律判斷，樓市全年下行概率更大。
截至4月27日，共有130家房地產(chǎn)公司發(fā)布了2013年年報，共實(shí)現營(yíng)業(yè)總收入7076.69億元，同比增長(cháng)29.66%;共實(shí)現歸屬于母公司股東的凈利潤820.06億元，同比增長(cháng)13.4%。
從房企規模結構來(lái)看，兩極分化趨勢十分明顯。雖然房企平均利潤只有6個(gè)多億，但前50強房企顯然增長(cháng)速度更快、盈利能力更強。以簽約銷(xiāo)售金額來(lái)看，房企中TOP20幾乎全部保持20%以上增速，其中碧桂園、融創(chuàng )等更是創(chuàng )下153%和54%的爆炸式增速。
不過(guò)，去年快銷(xiāo)戰略的成功是以房企犧牲利潤率換來(lái)的。據統計，除世茂房地產(chǎn)等少數企業(yè)外，多數房企的凈利率出現不同程度的下降。
而這一趨勢在進(jìn)入今年一季度愈演愈烈。數據顯示，截至4月24日，滬深兩市共有63家上市房企披露一季報及業(yè)績(jì)預報，其中42家出現凈利潤下滑或虧損，如招商地產(chǎn)一季度在實(shí)現營(yíng)業(yè)收入72.51億元、同比增長(cháng)18%的同時(shí)，凈利潤卻同比下降6.82%;合肥城建、華遠地產(chǎn)等的業(yè)績(jì)情況趨同。申銀萬(wàn)國認為，重點(diǎn)房企一季度凈利潤的加權平均增速為13%，較2013年年報時(shí)24%的增速有所放緩，主要是由于銷(xiāo)售下行以及開(kāi)發(fā)商結算意愿減弱。
開(kāi)發(fā)商結算意愿減弱，一個(gè)重要原因可能是在為未來(lái)市場(chǎng)的不確定性留出更多騰挪空間。從開(kāi)盤(pán)去化率這個(gè)重要的專(zhuān)業(yè)指標來(lái)看，一季度房企實(shí)際簽約銷(xiāo)售形勢正在持續惡化。以北京市場(chǎng)為例，一季度，北京新增住宅類(lèi)項目41個(gè)，批準銷(xiāo)售套數為12205套。截至4月16日，已經(jīng)簽約的套數為4173套，整體去化率僅為34.19%，其中10個(gè)項目的去化率為零。
據萬(wàn)科總裁郁亮等多位房企大佬介紹，一個(gè)住宅項目開(kāi)盤(pán)去化情況是衡量市場(chǎng)形勢的核心風(fēng)向標，去年中海開(kāi)盤(pán)去化率高達85%，萬(wàn)科等龍頭企業(yè)基本在60%至70%之間。今年年初，雅居樂(lè )、富力等大型房企都制定了近70%的目標。對去化率要求極高的企業(yè)，往往是手中可售存量巨大、急需銷(xiāo)售回款支付的企業(yè)。在北京這樣需求強勁的一線(xiàn)城市，一季度去化率僅為34%多一點(diǎn)，意味著(zhù)多數房企都在面臨去化形勢不佳、產(chǎn)品滯銷(xiāo)的可能。
對于二、三季度樓市走勢，多數房企在接受采訪(fǎng)時(shí)表示謹慎悲觀(guān)�！叭绻话词袌�(chǎng)規律走，樓市顯然將進(jìn)入調整階段。這一方面是房?jì)r(jià)在多數城市確實(shí)已經(jīng)達到消費能力的臨界點(diǎn)，供給泡沫則越吹越大;另一方面，投資需求萎縮和貨幣資金定向收緊，令樓市前景雪上加霜�！盇股上市公司銀億股份的一高層向記者解釋。
而未來(lái)樓市最大的變量仍是政策。就在日前，市場(chǎng)傳出消息，南寧打響限購松綁第一槍——為支持廣西北部灣經(jīng)濟發(fā)展，處于該區域的多個(gè)城市，其戶(hù)籍人口在南寧買(mǎi)房不再?lài)栏裣拶�，而是可以參照南寧�?hù)籍家庭享受購房政策。
一個(gè)還會(huì )出現的趨勢是：杭州、無(wú)錫、溫州、武漢等多個(gè)被傳醞釀限購松綁的城市，都將陸續跟進(jìn)。而中央早在年初就已經(jīng)確定了“雙向調控”的樓市調控思路。這表明決策層早已關(guān)注到，部分二三四線(xiàn)城市已經(jīng)出現供給過(guò)剩，樓市滯銷(xiāo)，并可能拖累經(jīng)濟宏觀(guān)面的運行。
只是，限購松綁顯然不能根本性解決多數城市的供給泡沫。未來(lái)，城鎮化戰略、大規模棚戶(hù)區改造，甚至農村商業(yè)銀行定向降準等，都有可能對樓市供需結構產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)關(guān)乎各地經(jīng)濟大局，在市場(chǎng)泡沫可能帶來(lái)的樓市下行壓力，與地方經(jīng)濟發(fā)展需要樓市繼續堅挺之間，政策如何平衡，確實(shí)極為關(guān)鍵。