圖為2010年5月初舉行的成都房交會(huì )上，有市民裝扮得像銅人，高舉“殺死高房?jì)r(jià)”的牌子在會(huì )場(chǎng)內游走。而相比2010年時(shí)的房?jì)r(jià)，至今全國房?jì)r(jià)平均漲20%以上。
時(shí)下，房?jì)r(jià)又到了一個(gè)重要的轉折關(guān)口。針對未來(lái)房?jì)r(jià)是上漲還是下行，專(zhuān)家學(xué)者、業(yè)內人士見(jiàn)仁見(jiàn)智，爭論不休。有人認為，樓市前景不容樂(lè )觀(guān)，房?jì)r(jià)將逐步下行；有人則繼續看多樓市，認為房?jì)r(jià)特別是一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)還會(huì )持續上漲，不要指望房?jì)r(jià)暴跌。房?jì)r(jià)走勢迷霧重重，不僅使欲購房者十分糾結難于定奪，也給政府正確進(jìn)行房地產(chǎn)調控決策帶來(lái)影響。
對未來(lái)房?jì)r(jià)走勢究竟該做何判斷？“管中窺豹，略見(jiàn)一斑�！睂�(shí)際上，今年一季度特別是3月份的房地產(chǎn)數據，已經(jīng)顯露出樓市走向的端倪，為我們判斷房?jì)r(jià)走勢提供了現實(shí)依據。
國家統計局不久前公布的數據顯示，3月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格與2月份相比，房?jì)r(jià)未上漲的城市達到14個(gè)，為2013年以來(lái)最多，而價(jià)格環(huán)比平均指數漲幅僅為0.23，創(chuàng )2013年以來(lái)新低。就同比數據看，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市雖為69個(gè)，但其中漲幅回落的城市達到了68個(gè)，比2月份增加了3個(gè)，漲幅最低城市的漲幅僅為1.2%。較之新房?jì)r(jià)格，二手房?jì)r(jià)格下降更為明顯，3月份二手房?jì)r(jià)格下降和止漲的城市已達28個(gè)。
和房?jì)r(jià)漲幅趨緩相伴，樓市成交量也大幅下滑。據中原地產(chǎn)統計，3月份，全國54個(gè)城市住宅簽約交易量同比下降33.5%，其中二線(xiàn)城市下降47.5%，一線(xiàn)城市也下降了40.4%。作為全國房?jì)r(jià)走勢風(fēng)向標的北京，3月份二手房成交量?jì)H為8943套，同比下降79.6%，創(chuàng )6年來(lái)同期二手房交易量最低值。
僅僅依據一個(gè)月度的數據，也許還遠不足以說(shuō)明樓市進(jìn)入拐點(diǎn)。但一路高歌猛進(jìn)、量?jì)r(jià)齊升的火爆樓市突然變“冷”，其中必有緣由。3月份樓市的量?jì)r(jià)變化，實(shí)際上已經(jīng)發(fā)出了明晰的信號，即樓市已經(jīng)觸頂、高房?jì)r(jià)缺乏繼續上漲動(dòng)力并已成強弩之末。
準確把握未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢，須對影響未來(lái)房?jì)r(jià)變動(dòng)的諸多因素進(jìn)行分析。在筆者看來(lái)，至少有六方面因素成為拉動(dòng)房?jì)r(jià)向下的力量。
一是經(jīng)濟減速。中國房?jì)r(jià)自2000年以來(lái)迅速、持續上漲，是與中國經(jīng)濟的高速增長(cháng)密切相關(guān)的。經(jīng)濟高速增長(cháng)在帶來(lái)房地產(chǎn)投資高增長(cháng)的同時(shí)，也推動(dòng)了城鎮化進(jìn)程，促進(jìn)了居民收入水平的提高，從而放大了住房需求。當前，中國經(jīng)濟增長(cháng)已進(jìn)入“7”時(shí)代，經(jīng)濟下行壓力很大。今年一季度GDP增長(cháng)只有7.4%。經(jīng)濟減速對房?jì)r(jià)的影響是雙重的，一方面，從房地產(chǎn)的需求端看，經(jīng)濟減速會(huì )影響居民的就業(yè)和收入增速進(jìn)而影響住房需求；另一方面，從房地產(chǎn)的成本端看，經(jīng)濟減速背景下壓縮過(guò)剩產(chǎn)能和結構轉型升級過(guò)程加快，將導致鋼材、水泥、平板玻璃等建材價(jià)格下行，從而降低住房建造成本。
二是流動(dòng)性變化。四萬(wàn)億元投資強刺激帶來(lái)的貸款增量和社會(huì )融資規�？焖僭黾�，國際收支“雙順差”使外匯占款迅速增長(cháng)進(jìn)而使得基礎貨幣大量投放，這些因素綜合在一起導致了貨幣供應量的急劇擴張，為房?jì)r(jià)節節走高提供了適宜的貨幣條件。而現在情況發(fā)生了重大變化，流動(dòng)性過(guò)剩的局面已不復存在。從國內看，銀行不良資產(chǎn)比率上升，適應結構轉型要求銀行的貸款結構面臨重大調整，銀行放貸行為更加審慎；地方政府債務(wù)風(fēng)險加大，地方政府債務(wù)規模擴張受到限制；金融監管部門(mén)為管控金融機構的流動(dòng)性風(fēng)險和產(chǎn)品違約風(fēng)險，將繼續采取有力監管措施規范同業(yè)業(yè)務(wù)、信托業(yè)務(wù)，通過(guò)“影子銀行”渠道融資的規模也會(huì )下降；外匯占款增加放緩，將使基礎貨幣的投放規模下降；存款利率市場(chǎng)化加速推進(jìn)，會(huì )推動(dòng)市場(chǎng)利率水平走高。所有這些，會(huì )導致貨幣供應量增長(cháng)率下降，流動(dòng)性趨緊可能成為一種常態(tài)。從國際看，美聯(lián)儲今年年初啟動(dòng)QE退出機制，至今已宣布了三輪QE規模削減安排，而QE退出不僅會(huì )導致“熱錢(qián)”流出，加劇國內流動(dòng)性壓力，同時(shí)還會(huì )引起人民幣貶值，提高國內利率水平。目前，由于市場(chǎng)流動(dòng)性和銀行貸款額度都很緊張，8.5折的按揭優(yōu)惠利率在房貸市場(chǎng)上已經(jīng)絕跡，70%的城市出現中小銀行停貸現象。即使同意發(fā)放按揭貸款，銀行推遲放貸的現象也十分普遍，最長(cháng)的要等半年�！叭谫Y難”和“融資貴”的雙重制約，阻礙了部分住房需求的實(shí)現，同時(shí)也將迫使開(kāi)發(fā)商在流動(dòng)性緊張的情況下，不得不通過(guò)降價(jià)促銷(xiāo)來(lái)加快回籠資金。
三是供求關(guān)系變化。政府的限購政策對遏制房地產(chǎn)投資需求發(fā)揮了積極作用。而自住房供應增加以及共有產(chǎn)權住房的即將推出，則會(huì )顯著(zhù)增加住房供給。由于近期自住房集中入市，一些城市的樓市迎來(lái)了供應高峰。截至4月14日，北京樓市在自住房供應帶動(dòng)下，庫存量首次回到6萬(wàn)套以上，這也是自2013年9月10日以來(lái)的最高點(diǎn)。數據表明，截至2014年3月底，包括北上廣深在內的20個(gè)城市，新建各類(lèi)商品住宅庫存總量為8401萬(wàn)平方米，同比增長(cháng)16.3%，創(chuàng )近5年來(lái)新高，其中14個(gè)城市庫存出現了環(huán)比上升現象，北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市庫存則呈現出環(huán)比與同比“雙升”態(tài)勢。自住房大量入市不僅緩解了樓市供求關(guān)系，而且由于其價(jià)格低，對樓市總體價(jià)格水平向下也有重要影響。
四是制度建設推進(jìn)。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度是確保樓市健康持續發(fā)展的基本制度。國土資源部最近公布了不動(dòng)產(chǎn)統一登記的時(shí)間表和路線(xiàn)圖，即到2016年全面實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度，2018年前不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎平臺投入運行。不動(dòng)產(chǎn)登記可以從以下兩方面影響房?jì)r(jià)：一是為房產(chǎn)稅出臺提供基礎條件；二是可以倒逼房產(chǎn)多的業(yè)主抓緊拋售手中房產(chǎn)，增加二手房供應。不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度構成房地產(chǎn)調控長(cháng)效機制的重要內容。
五是需求和價(jià)格透支。近幾年特別是2013年年初以來(lái)的房?jì)r(jià)暴漲以及開(kāi)發(fā)商及其利益代言人對高房?jì)r(jià)不遺余力的鼓吹，強化了一些公眾“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的購房心理，導致了大量購房需求的提前和短期集中實(shí)現。這嚴重透支了樓市的需求擴張和價(jià)格上漲空間。目前，我國一線(xiàn)城市的房?jì)r(jià)收入比已經(jīng)超過(guò)40倍成為世界最高水平，北京的房?jì)r(jià)已經(jīng)超過(guò)了紐約，而北京的人均收入只是紐約人均收入的十分之一。高得離譜、令人咋舌的房?jì)r(jià)，遠遠超過(guò)了公眾的購買(mǎi)能力，不僅普通百姓“望房興嘆”，就是收入不低的白領(lǐng)階層也難以承受。
六是公眾預期變化。公眾對房?jì)r(jià)的預期，受制于經(jīng)濟增長(cháng)速度、政府調控政策、樓市供求關(guān)系等多種因素。而公眾對房?jì)r(jià)現實(shí)水平的自我感受，也是影響其房?jì)r(jià)預期的重要因素。近幾年房?jì)r(jià)在政府調控措施頻出的情況下瘋漲，已讓公眾普遍感到無(wú)法接受，而今年年初以來(lái)樓市交易量大幅下滑，使得一些欲購房者認為房?jì)r(jià)已經(jīng)見(jiàn)頂，從而加劇了觀(guān)望心態(tài)。
世上沒(méi)有刺破云天的大樹(shù)，也沒(méi)有只漲不跌的商品。價(jià)值規律是不可抗拒的。當房?jì)r(jià)遠遠背離住房的價(jià)值時(shí)，必然走向價(jià)值回歸之路�；谇懊媸黾暗牧矫嬉蛩�，再考慮到我國老齡化進(jìn)程加快的現實(shí)情況，用不了多久，我國樓市就會(huì )由賣(mài)方市場(chǎng)轉變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。
當前，中國樓市的主要矛盾并非簡(jiǎn)單的市場(chǎng)分化。更重要也更值得我們高度關(guān)注的問(wèn)題是，房地產(chǎn)行業(yè)高增長(cháng)周期結束、房?jì)r(jià)下行給宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)和宏觀(guān)金融運行帶來(lái)的負面影響。對于中央政府來(lái)說(shuō)，應堅持房地產(chǎn)調控政策的連續性，絕不允許房?jì)r(jià)高企城市的地方政府在“樓市分類(lèi)調控”口號下，隨意放松限購、限貸政策。要把調控問(wèn)責制真正落到實(shí)處，強化地方政府房地產(chǎn)調控的行政責任。同時(shí)，要未雨綢繆，采取有效的政策措施，應對房?jì)r(jià)下行可能帶來(lái)的經(jīng)濟和金融風(fēng)險。(作者為中國社會(huì )科學(xué)院研究生院客座教授、金融時(shí)報專(zhuān)家委員會(huì )委員苑德軍)