從贈送面積到贈送商鋪，從降價(jià)促銷(xiāo)到“內部團購”……記者近日對珠三角、長(cháng)三角和中西部省區城市采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現：房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)博弈“冰封期”，各地房開(kāi)商引導“誤讀政策”的背后，是心里發(fā)虛的實(shí)質(zhì)。
房開(kāi)商忙“走量”，資金鏈“高度緊繃”
記者通過(guò)房產(chǎn)聯(lián)盟、地產(chǎn)銷(xiāo)售群、樓盤(pán)走勢群等珠三角、長(cháng)三角房地產(chǎn)銷(xiāo)售高級群進(jìn)行采訪(fǎng)時(shí)，超過(guò)75%的房地產(chǎn)銷(xiāo)售策劃人員認為，房地產(chǎn)市場(chǎng)就快“繃不住”了;90%以上的銷(xiāo)售人員表示，現在房開(kāi)商最關(guān)心的問(wèn)題就是如何走銷(xiāo)量，資金回籠;95%以上的銷(xiāo)售人員表示，能夠以低于市場(chǎng)價(jià)格20%-30%的售價(jià)拿到“內部?jì)r(jià)格”，而且沒(méi)有“指標費”，購買(mǎi)條件幾乎“沒(méi)有限制”。
深圳匯金行常年從事在珠三角一帶的商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)，副總經(jīng)理黃平旺告訴記者：“南寧樓市已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)賣(mài)博弈的‘冰封期’，即便是快環(huán)附近，開(kāi)盤(pán)價(jià)格超過(guò)7000元/平方米的樓盤(pán)都賣(mài)不動(dòng)，但開(kāi)盤(pán)價(jià)格在6500元/平方米以下的樓盤(pán)，一開(kāi)盤(pán)就銷(xiāo)售一空�！�
柳州輝煌置業(yè)客戶(hù)經(jīng)理陳珂每天最緊張的事情就是房屋和樓盤(pán)促銷(xiāo)，他說(shuō)：“即便是學(xué)區房、養老房，銷(xiāo)售也不容樂(lè )觀(guān)，能夠同時(shí)就讀柳州市重點(diǎn)小學(xué)公園路小學(xué)、重點(diǎn)中學(xué)十二中、重點(diǎn)高中柳州高中的學(xué)區房，半年前預測的開(kāi)盤(pán)價(jià)格在12000元/平方米，現在預測的開(kāi)盤(pán)價(jià)格也不會(huì )超過(guò)8000元/平方米�！�
多重壓力導致開(kāi)發(fā)商“壓力山大”
記者深入采訪(fǎng)時(shí)發(fā)現，資金鏈壓力、拿地價(jià)格偏高、銀行信貸繃緊，這是導致開(kāi)發(fā)商“壓力山大”的核心原因。
南寧市邕武立交橋附近的一個(gè)超過(guò)4萬(wàn)平方米的樓盤(pán)，項目銷(xiāo)售人員林斌告訴記者，樓盤(pán)最初拍賣(mài)下來(lái)的樓面地價(jià)超過(guò)4000元/平方米，加上建筑成本2800元/平方米，以及相應的財務(wù)費用，住宅成本價(jià)格就高達7000元/平方米。
林斌說(shuō)：“最初預計是這個(gè)地段樓盤(pán)售價(jià)在9000元/平方米—12000元/平方米，現在超過(guò)7000元/平方米都賣(mài)不動(dòng)，開(kāi)發(fā)商資金回籠壓力之大可想而知�！�
恰恰是這樣一座樓盤(pán)，為吸引客戶(hù)，在已經(jīng)竣工的高樓外打出買(mǎi)83平方米得到103平方米的巨幅廣告，甚至在私下通過(guò)房地產(chǎn)中介釋放消息：購買(mǎi)商鋪可以按照1：1.5—1：2的比例贈送面積，目的就是希望盡快回籠資金。
記者采訪(fǎng)工農中建交、浦發(fā)銀行、招商銀行、地方城商行時(shí)了解到，各家銀行對房地產(chǎn)項目的貸款都非常謹慎。
地方少數政策被“誤讀” “吹大效應”難敵“調控硬手段”
近日，南寧市房產(chǎn)局出臺相關(guān)政策，從4月25日起，廣西北部灣經(jīng)濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶(hù)籍居民家庭可參照南寧市戶(hù)籍居民家庭政策在南寧市購房。這一政策迅速被房地產(chǎn)行業(yè)向外解讀為“救市第一槍”。
然而，不僅南寧市房產(chǎn)局出面直接辟謠，聲稱(chēng)只是推動(dòng)北部灣同城化的舉措之一，甚至連房地產(chǎn)業(yè)內人士都不認為這一舉措能夠在多大程度上形成“松綁刺激效應”。
黃平旺說(shuō)：“我們對南寧政策進(jìn)行評估的預測是：只有炒作噱頭，沒(méi)有炒作實(shí)效�！彼治稣J為，由于北部灣、欽州、玉林、崇左的購買(mǎi)能力有限，不太可能政策一出臺就形成“扎堆購買(mǎi)”效應，只能在短時(shí)間內實(shí)現部分民間借貸資金繼續注入房地產(chǎn)企業(yè)，一旦銀行維持現有信貸政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將維持價(jià)量齊跌的局面。
珠三角房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)曾敏認為，現在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了“風(fēng)聲鶴唳”的地步，幾乎每一項政策出臺都會(huì )被房地產(chǎn)行業(yè)大肆炒作，向外宣揚“地方松綁調控”舉措。但被房地產(chǎn)行業(yè)“吹大”的地方政府政策措施，很容易就被“穩健發(fā)展”“堅決不注水”的調控手段所遏制。
今年1月-3月，南寧新建商品房銷(xiāo)售雖然有所增長(cháng)，但10.64%的增幅遠遠低于去年同期的38.82%。
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