中國樓市再增新的離場(chǎng)者。4月26日，高富諾基金的首席執行長(cháng)雷納透露，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資已停止擬推出的規模5億美元、投資幣種為美元的嘉實(shí)房地產(chǎn)投資中國綜合回報基金的募資，嘉實(shí)房地產(chǎn)投資正轉為將中國資金投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　此前，李嘉誠父子在2013年下半年以來(lái)持續拋售內地物業(yè)，累計超200億元曾引起市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　公開(kāi)信息顯示，成立于2012年的嘉實(shí)房地產(chǎn)投資是嘉實(shí)基金管理公司聯(lián)手英國高富諾基金組建的專(zhuān)注于大中華地區投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺，其所管理的資產(chǎn)規模曾一度高達28億元。

　　嘉實(shí)房地產(chǎn)投資轉向美國房地產(chǎn)市場(chǎng)只是眾多國內地產(chǎn)基金近期密集下注美國市場(chǎng)的一個(gè)例子。

　　由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)調控形成的悲觀(guān)預期和美國經(jīng)濟的復蘇，部分高端投資者開(kāi)始通過(guò)私募基金的方式淘金美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉，至少包括中金公司和平安信托推出的投資美國房地產(chǎn)市場(chǎng)基金受到了市場(chǎng)的熱捧。

　　事實(shí)上，中國人已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的重要買(mǎi)家之一。咨詢(xún)公司RhodiumGroup的統計數據，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　值得注意的是，上世紀80年代日本資本去美國買(mǎi)樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長(cháng)、流動(dòng)性不好，加上當時(shí)日本對美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買(mǎi)樓的日本投資者都損失慘重�！半m然現在去美國買(mǎi)樓的中國資本大多有專(zhuān)業(yè)的美國投資顧問(wèn)，但這些專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)對美國的樓市也是由嚴重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負責人說(shuō)。

　　密集下注

　　作為專(zhuān)注于大中華地區投資的私募地產(chǎn)基金管理平臺，嘉實(shí)房地產(chǎn)的股東方之一—總部位于倫敦的高富諾基金首席執行長(cháng)雷納在4月26日稱(chēng)嘉實(shí)房地產(chǎn)將暫停投資中國樓市轉而投資美國市場(chǎng)。這是繼炒的沸沸揚揚的李嘉誠父子拋售內地物業(yè)后海外資金撤離的又一個(gè)標志性事件。

　　與嘉實(shí)房地產(chǎn)高調宣稱(chēng)轉向美國市場(chǎng)不同的是，經(jīng)濟觀(guān)察報獲悉，至少包括中金公司和平安信托等國內機構早已"偷偷"地行動(dòng)起來(lái)，近期可能已經(jīng)向高端客戶(hù)完成募集開(kāi)始下注美國房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　經(jīng)濟觀(guān)察報獲得一份中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，中金公司將聯(lián)手美國保德信房地產(chǎn)投資管理公司共同發(fā)起一款美國房地產(chǎn)直接投資基金的私募產(chǎn)品，該基金目標規模是3億美元，最高上限3.5億美元，最長(cháng)存續期為8年，基金預期的內部收益率為15-20%。投資策略為專(zhuān)注投資美國房地產(chǎn)市場(chǎng)核心類(lèi)、增值類(lèi)和機會(huì )類(lèi)房地產(chǎn)項目。

　　除中金公司外，平安信托也在近期和美國NEUBERGER　BERMAN　公司聯(lián)合發(fā)起投資美國抵押房產(chǎn)貸款產(chǎn)品海盛新博信托計劃。該產(chǎn)品最長(cháng)存續期為10年，認購起點(diǎn)為300萬(wàn)人民幣。該基金主要通過(guò)低價(jià)收購某些不良住宅抵押貸款及相關(guān)房地產(chǎn)資產(chǎn)，獲取不良資產(chǎn)處置中的回報。

　　一位中金公司人士透露，中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金目前可能已經(jīng)認購完畢。平安信托的一位區域負責人也稱(chēng)，海盛新博由于認購起點(diǎn)不高，同時(shí)對國內信托產(chǎn)品頻頻出事的不信任，轉投這款產(chǎn)品的客戶(hù)非常多。

　　事實(shí)上，公開(kāi)信息顯示，嘉實(shí)基金近期推出的“外匯通”業(yè)務(wù)，可幫助國內投資者在海外實(shí)現直接投資，包括購置不動(dòng)產(chǎn)。該業(yè)務(wù)在倫敦等城市推出的首期房產(chǎn)已售空。

　　此外，近期也有消息稱(chēng)，為了滿(mǎn)足客戶(hù)資產(chǎn)配置的需求，平安銀行私人銀行也正謀劃聯(lián)合其他機構推出投資美國市場(chǎng)的地產(chǎn)基金。

　　投資者熱捧美國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)源于其預期的高收益。平安信托和中金公司對應的推介產(chǎn)品的數據顯示：截至去年11月30日，海盛新博產(chǎn)品的境外管理機構——美國 NEU-BERGER　BERMAN　公司去年在抵押房產(chǎn)貸款領(lǐng)域的投資策略已產(chǎn)生23.01%的年化收益率(扣除相應費用前)；中金保德信基金的境外資產(chǎn)管理方——美國保德信房地產(chǎn)投資管理公司旗下PRISA　III　基金成立以來(lái)年化回報率達到了12.91%。

　　由于美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復蘇，公募基金發(fā)行的投資美國上市交易的房地產(chǎn)信托憑證、房地產(chǎn)信托憑證的交易型開(kāi)放式指數基金以及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司股票等的QDII業(yè)績(jì)也出現了大幅上升。海通證券數據顯示，截至3月底，鵬華美國房地產(chǎn)基金今年以來(lái)收益率達到9.78%，在所有的QDII基金中排名第一。

　　機會(huì )與風(fēng)險并存

　　除私募基金服務(wù)的高端客戶(hù)投資美國房地產(chǎn)市場(chǎng)外，大型企業(yè)去美國買(mǎi)樓也成為新的潮流。公開(kāi)信息顯示，2013年下半年以來(lái)，就已經(jīng)先后有SOHO中國14億美元購買(mǎi)美國通用汽車(chē)大樓40%的權益；復星7.25億美元購買(mǎi) One　Chase　Manhattan　Plaza等。

　　中國人已經(jīng)成為美國房地產(chǎn)市場(chǎng)不可忽視的重要買(mǎi)家之一。中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料顯示，2012年，中國人在美國購置房產(chǎn)花費90億美元。在美國置業(yè)的海外投資者中，有11%來(lái)自中國。

　　根據咨詢(xún)公司RhodiumGroup的統計數據，2013年1至10月中方投資者已經(jīng)在美國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域投資了58.9億美元，近6倍于2011、2012年投資總額9.6億美元。

　　鵬華美國房地產(chǎn)基金經(jīng)理裘韜認為，房地產(chǎn)證券的走勢與經(jīng)濟和就業(yè)的趨勢不可能長(cháng)期背離，相比危機中的政府開(kāi)支及危機后的個(gè)人消費，私營(yíng)機構的資本支出將是下一個(gè)重要增長(cháng)點(diǎn)，新增雇員、設備、庫存、成品等都需要物理空間來(lái)安置，房地產(chǎn)能很好地反映這一需求變化。和美國以往的房地產(chǎn)危機比較，目前美國房地產(chǎn)市場(chǎng)在時(shí)間上和復蘇過(guò)程上均處于中期，“我們預期未來(lái)數年美國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有良好的表現”。

　　瑞銀證券財富管理研究部主管高挺日前也表示，美國房地產(chǎn)價(jià)格的持續上漲應該是可持續的。當前美國房?jì)r(jià)并沒(méi)有達到最近數年的最高值區間，美國住房按揭利率處于較低水平，美國新屋銷(xiāo)售和新開(kāi)工數據向好，隨著(zhù)美國經(jīng)濟復蘇還有不小的上升空間。

　　不過(guò)淘金美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的機會(huì )當中也存在風(fēng)險�！敖裉熘袊�資本去美國買(mǎi)樓的情形和上世紀80年代日本資本去去美國買(mǎi)樓的情形很相似，由于房地產(chǎn)的投資者周期長(cháng)、流動(dòng)性不好，加上當時(shí)日本對美國的法律制度等不了解，最終大部分在美國買(mǎi)樓的日本投資者都損失慘重。雖然現在去美國買(mǎi)樓的中國資本大多有專(zhuān)業(yè)的美國投資顧問(wèn)，但這些專(zhuān)業(yè)的投資顧問(wèn)對美國的樓市也是由嚴重分歧的”，香港的一位地產(chǎn)私募基金負責人說(shuō)。

　　事實(shí)上，中金保德信美國房地產(chǎn)投資基金的推介材料也提示，該基金的投資者也將面臨投資風(fēng)險、宏觀(guān)風(fēng)險、匯率風(fēng)險和稅務(wù)風(fēng)險等主要風(fēng)險問(wèn)題。

　　公開(kāi)信息顯示，2014年2月份，因為不看好美國房地產(chǎn)市場(chǎng)，美國對沖基金巨頭比爾·阿克曼(Bill　Ack-man) 將商業(yè)地產(chǎn)巨頭 General　Growth股票全部出清。