房地產(chǎn)市場(chǎng)正在步入下行周期。剛剛結束的五一小長(cháng)假期間，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)有統計數據的城市一片慘淡，北京等城市成交總量同比大跌近八成。與此同時(shí)，一直堅挺的成交價(jià)格也出現下行跡象，4月份的“百城房?jì)r(jià)指數”顯示，近半數城市環(huán)比下跌，甚至連萬(wàn)科等知名開(kāi)發(fā)商也對未來(lái)樓市流露出悲觀(guān)態(tài)度。
冷清 五一成交量整體下滑
五一小長(cháng)假期間，北京樓市成交繼續遇冷，三天成交量創(chuàng )下7年來(lái)新低。據亞豪機構數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅僅成交169套，成交面積為1.89萬(wàn)平方米，成交套數、成交面積不但相比去年五一假期分別降低78%、74%，更是創(chuàng )下了自2008年五一恢復三天假期以來(lái)、連續7年來(lái)的最低值。
亞豪機構數據顯示，過(guò)去7年間的五一小長(cháng)假，北京商品住宅成交的最高峰值出現在2009年到2011年，連續三年五一成交量均保持在千套以上，最低峰值則出現在2008年，成交套數為410套。而今年五一，商品住宅僅成交了169套，相比起2008年的小長(cháng)假樓市銷(xiāo)量最低值還萎縮了6成。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫認為，在經(jīng)過(guò)了4月份的推盤(pán)高峰后，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開(kāi)局。這進(jìn)一步證明了在自住商品房、信貸等多方因素的強力沖擊下，市場(chǎng)預期正在持續下降，即使大量房企跑量清盤(pán)、供應大增，也難以對買(mǎi)方日益濃重的觀(guān)望情緒產(chǎn)生有效刺激�！鞍殡S著(zhù)成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買(mǎi)方市場(chǎng)占據主導”。
不僅僅是北京市場(chǎng)，在五一小長(cháng)假這一銷(xiāo)售旺季，其他城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，五一期間受監測的54城市合計住宅簽約套數為9887套，同比2013年同期的14642套下調了32.5%。其中，一二線(xiàn)城市下調幅度最大，北上廣深四大一線(xiàn)城市三天合計簽約1046套，同比下調了40%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，從近期市場(chǎng)走勢看，成交量持續下滑趨勢愈加明顯。全國整體市場(chǎng)而言，成交量已經(jīng)接近半年處于下調趨勢。他認為，當前房企與購房者之間的博弈已經(jīng)出現了微妙的變化。在多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預判已經(jīng)出現轉向，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企“讓利跑量”心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變�！�
張大偉還認為，樓市一季度成交量整體慘淡，使得二季度銷(xiāo)售壓力倍增。2014年，整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房?jì)r(jià)出現調整的可能性越來(lái)越大，特別是庫存嚴重的城市和人口新增放緩的城市。
動(dòng)向 “以?xún)r(jià)換量”現象或增多
亞豪機構的數據顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價(jià)開(kāi)始出現下行，僅為20836元/平方米。對比上一個(gè)三天小長(cháng)假——清明期間，價(jià)格下降幅度高達18%。對此，任啟鑫分析，4月份剛需項目放量井噴，使得近期中低價(jià)位房源成為成交主體，拉低了商品住宅市場(chǎng)的整體成交均價(jià)。
任啟鑫進(jìn)一步預計，就北京樓市而言，在自住型商品房供量激增的樓市預期中，市場(chǎng)供過(guò)于求的形勢將無(wú)力扭轉，5月商品住宅庫存量還將繼續保持上升勢頭，而房企近兩年大舉拿地、激進(jìn)擴張所致的負債率走高，難以背負高庫存造成的資金沉淀，未來(lái)樓盤(pán)打折促銷(xiāo)現象將會(huì )增多，整體市場(chǎng)價(jià)格也存在進(jìn)一步下探的可能。
就全國市場(chǎng)來(lái)看，當前平均房?jì)r(jià)環(huán)比下跌的城市正在增多。5月1日，中國指數研究院發(fā)布的4月百城房?jì)r(jià)指數顯示，今年4月，全國百城新建住宅平均價(jià)格為11013元/平方米，僅比3月上漲0.1%。分城市來(lái)看，4月份100個(gè)城市中有55個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，環(huán)比下跌的城市接近半數。同比而言，全國100個(gè)城市住宅均價(jià)與去年同月相比上漲9.06%，漲幅較上月縮小0.98個(gè)百分點(diǎn)，為連續第4個(gè)月縮小。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示，過(guò)去三四月份時(shí)常出現樓市“小陽(yáng)春”，今年這個(gè)時(shí)段樓市卻迎來(lái)一輪“倒春寒”。這樣的降溫態(tài)勢恐怕還會(huì )進(jìn)一步持續。
陳國強認為，受資金監管限制等因素影響，近期國內房地產(chǎn)貸款規模繼續緊縮，同時(shí)購房者房貸利率優(yōu)惠減少�！叭绻刨J持續偏緊，二季度市場(chǎng)情況可能更加嚴峻”。
市場(chǎng)機構CRIC研究中心研究員楊科偉認為，近期杭州、常州、無(wú)錫等部分城市樓盤(pán)降價(jià)項目越來(lái)越多，加入降價(jià)潮的城市也逐漸增多，甚至蔓延到北京、上海、廣州、成都等并無(wú)過(guò)大庫存壓力的城市。從降價(jià)力度來(lái)看，此前市場(chǎng)上基本以“清盤(pán)”、“特價(jià)房”、“毛坯送裝修”等方式變相降價(jià)。盡管這些城市房?jì)r(jià)整體仍在高位運行，但經(jīng)由個(gè)別樓盤(pán)降價(jià)，房?jì)r(jià)走高趨勢減緩等因素放大之后，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛加重，購房信心受到影響，降價(jià)有可能進(jìn)一步擴圍。
張大偉認為，最近多月，成交量持續下滑趨勢愈加明顯；房地產(chǎn)貸款規模繼續緊縮，購房者的按揭貸款難度也越來(lái)越大；開(kāi)發(fā)房企迫于資金回款和去化壓力，綜合多項因素，近期樓市平價(jià)開(kāi)盤(pán)、打折促銷(xiāo)等“以?xún)r(jià)換量”現象逐漸增多。
悲觀(guān) 開(kāi)發(fā)商看空未來(lái)市場(chǎng)
在數據下滑現實(shí)的面前，一向樂(lè )觀(guān)的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始轉向。萬(wàn)科集團執行副總裁毛大慶日前在建策沙龍上的內部發(fā)言，引起輿論一片嘩然。毛大慶認為，對于某些城市來(lái)說(shuō)，這一輪房地產(chǎn)非政策性調控的蕭條，有可能會(huì )帶來(lái)房地產(chǎn)長(cháng)時(shí)間處在難以反彈的局面。
毛大慶說(shuō)，2014年一季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)較為復雜。從現階段重點(diǎn)關(guān)注的50個(gè)城市來(lái)看，已明顯出現分化的特征，沈陽(yáng)、營(yíng)口、唐山等30余個(gè)二三線(xiàn)城市，由于土地供應過(guò)多，帶來(lái)了未來(lái)去化能力或銷(xiāo)售能力的透支。另一類(lèi)則是北京等需求仍然較多的一二線(xiàn)城市，其波動(dòng)在于由于土地價(jià)格在過(guò)去一年上漲過(guò)快，帶來(lái)了對市場(chǎng)價(jià)格上漲的透支。
對于住房供應量，毛大慶指出，從人均套數來(lái)看，北京等城市顯然不足，但大多數城市，算上已有庫存量，完全足夠�！俺鞘械哪昵颂讛�，它代表住宅水平和推斷市場(chǎng)供應容量。從中國情況來(lái)看，2011年，僅以竣工套數來(lái)看，千人套數達到12，已達到多數發(fā)達國家峰值水平，若從開(kāi)工量計算，千人套數高達35，是人類(lèi)歷史上從未達到的高端�！�
除了開(kāi)發(fā)商，專(zhuān)家也在越來(lái)越多地警示風(fēng)險的存在。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )名譽(yù)會(huì )長(cháng)聶梅生日前表示，2014年一季度房地產(chǎn)投資下滑明顯。下到16.2%，這是幾年來(lái)都沒(méi)有過(guò)的急降。但投資急降的另一方面，卻是房企的高價(jià)拿地。一季度，國家土地收入1.02萬(wàn)億元，北京、上海漲幅超過(guò)20%，在此背景下，房企一手拿地、一手投資下降，整個(gè)周轉速度快速下滑，將帶來(lái)較大的資金風(fēng)險。
也正因為此，地方放松調控救市意愿愈加顯現。近日，南寧、天津濱海出臺樓市新政，限購政策明顯放松。此外，溫州市正在醞釀一攬子促進(jìn)當地房地產(chǎn)健康發(fā)展措施，其中涉及調整現行限購限貸政策。常州方面，包括武進(jìn)區、天寧區等各區的購房補貼措施正在醞釀之中。鄭州則計劃出臺鼓勵農村人口到縣城買(mǎi)房落戶(hù)的政策。
對于地方急于救市的動(dòng)作，有專(zhuān)家認為應保持警惕。市場(chǎng)分析認為，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續膨脹、房?jì)r(jià)暴漲帶來(lái)了難以收拾的房地產(chǎn)泡沫，因此，現階段，在非行政性降價(jià)之時(shí)，是減小房地產(chǎn)泡沫的最好時(shí)機。
更迅速、更便捷閱讀深度解析、分享新銳觀(guān)點(diǎn)，請掃描二維碼，關(guān)注經(jīng)濟參考報微信公共賬號。
