預計2014年北京自住房將成交4萬(wàn)套至5萬(wàn)套，房企為“搶客戶(hù)”而急速出貨，北京房?jì)r(jià)已創(chuàng )近6個(gè)月新低
總價(jià)不到200萬(wàn)元的自住房對北京樓市成交量和市場(chǎng)預期影響都非常大�！蹲C券日報》記者獲悉，自住房供應量將在二季度以后大量釋放，部分房企已經(jīng)執行提前搶收策略。
事實(shí)上，截至目前，據中原地產(chǎn)統計數據顯示，北京自住房入市項目已經(jīng)達到了9個(gè)，合計供應住宅高達1.5萬(wàn)套。
鑒于此，北京樓市觀(guān)望情緒非常明顯，一手房“量?jì)r(jià)”齊跌，成交量環(huán)比和同比下滑幅度均超過(guò)兩成，成交均價(jià)也創(chuàng )下了近6個(gè)月以來(lái)的新低;二手房房?jì)r(jià)更是在自住房剛剛入市之際就呈現微跌狀態(tài)，從單月成交來(lái)看，成交均價(jià)2%以?xún)鹊奈⒌冗_到了3個(gè)月。
房企陷搶客恐慌
據中原地產(chǎn)統計數據顯示，北京市從2013年11月份第一個(gè)自住房恒大·御景灣項目入市后，自住房項目供應已經(jīng)涵蓋朝陽(yáng)區、通州區、順義區和大興區等區域，總計入市項目達9個(gè)，套數為1.5萬(wàn)套，是自住房5萬(wàn)套供應計劃的30%，總計入市建筑面積接近200萬(wàn)平方米。
對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，1.5萬(wàn)套自住房的總量相當于北京接近一個(gè)季度的商品房住宅成交量，年內后續還將有超過(guò)20個(gè)自住房項目入市，預計2014年北京將成交約200萬(wàn)元總價(jià)的自住房4萬(wàn)套至5萬(wàn)套，而相比2013年全年的商品房住宅成交量，4萬(wàn)套相當于增加50%的供應。
張大偉表示，大量自住房的入市，明顯影響市場(chǎng)預期，加之2013年年末以來(lái)出現的信貸緊張，雙重壓力下，北京樓市開(kāi)始滯漲。
事實(shí)上，自住房大量入市的沖擊已經(jīng)讓開(kāi)發(fā)商擔憂(yōu)且忙亂。亞豪機構副總經(jīng)理高姍向記者透露，鑒于自住房的沖擊和半年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的壓力，部分房企旗下敏感的剛需項目“恐慌情緒加劇”，“搶客群、快出貨”成為其普遍選擇。
據亞豪機構統計數據顯示，截至4月29日，2014年4月份，北京共有33個(gè)項目推盤(pán)入市，累計釋放7136套房源。其中，東亞·印象臺湖、首創(chuàng )·伊林郡等售價(jià)在每平方米3萬(wàn)元以下的剛需項目共19個(gè)，占到整體市場(chǎng)推盤(pán)量的六成。
高姍表示，無(wú)論是開(kāi)盤(pán)項目個(gè)數，還是新增供應套數，均超過(guò)了3月份“小陽(yáng)春”的供應水平，成為今年前4個(gè)月中供應最多的一個(gè)月。
房?jì)r(jià)創(chuàng )近6個(gè)月新低
在自住房大量入市的背景下，據亞豪機構統計，截至4月29日，4月份北京商品住宅共成交5699套，環(huán)比、同比分別下降22%、31%。同時(shí)，商品住宅的成交均價(jià)為24846元/平方米，不但環(huán)比下滑了一成，也創(chuàng )下了近6個(gè)月以來(lái)月度成交價(jià)格的最低。
此外，區域成交數據也同樣呈現了“量增價(jià)跌”的規律。據亞豪機構統計數據顯示，截至4月29日，4月份房山區共成交了1438套普通住宅產(chǎn)品，以30%的占比一舉拔得當月成交量頭籌。同時(shí)，4月份房山區成交均價(jià)為18212元/平方米，比3月份
19064元/平方米的成交均價(jià)下滑了4個(gè)百分點(diǎn)。
據監測，包括中國鐵建·國際花園、東亞·朗悅居、中冶藍城等在內，共有來(lái)自八大房企的九個(gè)項目在4月份集中推盤(pán)，其中售價(jià)最高的項目為24000元/平方米，而最低售價(jià)已經(jīng)達到14000元/平方米。
高姍表示，比起去年曾經(jīng)一度高達25000元/平方米至28000元/平方米的區域房?jì)r(jià)水平，房企的整體價(jià)格預期已經(jīng)明顯放低，其紛紛搶收、低預期開(kāi)盤(pán)競跑。
高姍進(jìn)一步表示，大興區、房山區這種前期出讓大量土地的區域因同質(zhì)化項目集中，已經(jīng)率先進(jìn)入價(jià)格競爭的“肉搏”階段，有項目率先降價(jià)后，為了爭搶有限的客群，跟風(fēng)降價(jià)成為區域內項目不得不做的選擇。
“自住商品房的加入，正在加速改變著(zhù)市場(chǎng)供應與競爭格局�！备邐櫹蛴浾弑硎�，當前整體市場(chǎng)預期偏弱、銷(xiāo)售情況不甚樂(lè )觀(guān)，房企不得不走上“迅速出貨-迅速補倉”的高周轉之路。此外，自住房5萬(wàn)套規模的供應量導致出讓土地時(shí)與商品房捆綁入市，房企不得不調整土地儲備結構，積極購置未來(lái)占據主力供應的自住房地塊，這將成為房企“洗牌”的必經(jīng)途徑。
除此之外，北京二手房成交均價(jià)也出現下跌。據鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部提供給《證券日報》記者的數據顯示，扣除2014年2月份和4月份，二手房房?jì)r(jià)2013年12月份、2014年1月份、3月份均環(huán)比微跌，微跌幅度均在2%以?xún)取?/P>