傳統銷(xiāo)售旺季樓市繼續“遇冷”，“五一”小長(cháng)假全國54個(gè)城市總成交同比下降32.5%，北京樓市成交創(chuàng )7年最低，表明全國性的房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已基本確立，未來(lái)我國樓市將進(jìn)入一個(gè)以“空間”置換“時(shí)間”的通道。
　　當前我國樓市見(jiàn)頂回落，主要是終端住房需求萎縮和居民購買(mǎi)力過(guò)度透支這兩個(gè)因素共同作用的結果。2012年我國城鎮人均住房面積為32.9平方米，為1998年的1.76倍，與部分發(fā)達國家基本持平，已實(shí)現了居住面積的跨越式提升�？紤]到我國人口密度大而土地資源稀缺的實(shí)際情況，未來(lái)人均居住面積繼續大幅提升的空間已經(jīng)非常狹小，且我國人口老齡化日益加劇，終端住房需求將陷入實(shí)質(zhì)性萎縮。同時(shí)，過(guò)去十多年城市住房?jì)r(jià)格持續過(guò)快上漲，已經(jīng)過(guò)度透支普通居民購買(mǎi)力，加劇社會(huì )財富向一線(xiàn)城市、中高收入群體流動(dòng)，限制普通居民購房能力提升，并明顯影響到樓市去庫存的進(jìn)程。截至2014年3月末，我國商品房待售面積達5.22億平方米；前三季度全國房屋新開(kāi)工面積為2.91億平方米。未來(lái)一段時(shí)間，我國樓市去庫存壓力將會(huì )顯著(zhù)增大，房?jì)r(jià)見(jiàn)頂回落趨勢已經(jīng)不可阻擋。
　　而樓市見(jiàn)頂回落將對地方經(jīng)濟治理提出新要求。一是“土地財政”不可持續。在樓市見(jiàn)頂回落階段，必將引發(fā)地方政府土地出讓收入大幅減少，土地價(jià)格也會(huì )明顯下降，“土地財政”模式將面臨前所未有的新挑戰。二是地方政府債務(wù)風(fēng)險加快暴露。據審計署公告，截至2013年6月末，我國地方政府負有償還責任的債務(wù)為10.88萬(wàn)億元，或有債務(wù)7萬(wàn)億元，其中相當部分債務(wù)的償還仍依賴(lài)于土地出讓收入。隨著(zhù)未來(lái)地方政府土地出讓收入增長(cháng)的減緩，地方政府債務(wù)風(fēng)險暴露可能性顯著(zhù)增大。三是地方經(jīng)濟發(fā)展模式將面臨巨大變革。在新的歷史階段，過(guò)去我國地方政府以“土地財政”為支點(diǎn)撬動(dòng)大規�；�建投資的地方經(jīng)濟發(fā)展模式將走到盡頭，而簡(jiǎn)政放權、激發(fā)民間活力、維護經(jīng)濟生態(tài)環(huán)境、提升經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量將不可避免成為未來(lái)地方經(jīng)濟發(fā)展的主流思路。
　　最近一段時(shí)間，若干城市松綁住房限購政策。這是房地產(chǎn)市場(chǎng)分類(lèi)調控政策的必然要求，與“救市”并無(wú)實(shí)質(zhì)關(guān)系。目前看，我國樓市還沒(méi)有進(jìn)一步演化到崩盤(pán)的地步。即使出現崩盤(pán)征兆，行政干預措施完全退出也無(wú)濟于事。關(guān)鍵是當前的房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境已經(jīng)變了，市場(chǎng)參與主體是否還能適應？
　　顯而易見(jiàn)，部分地方政府還難以真正適應樓市運行新階段的挑戰，轉變地方經(jīng)濟發(fā)展模式更是任重而道遠。特別是在當前地方穩增長(cháng)壓力不斷加大的現實(shí)環(huán)境下，思維定勢和路徑依賴(lài)短期內將左右地方經(jīng)濟治理軌跡�？陀^(guān)分析，地方政府在短期內完全擯棄“土地財政”，既沒(méi)有可能，也不現實(shí)。但要未雨綢繆，逐步減少對土地出讓收入的依賴(lài)，將更多的精力與經(jīng)濟資源放在關(guān)鍵性的基建投資項目，加大簡(jiǎn)政放權力度，進(jìn)一步激發(fā)民間創(chuàng )業(yè)激情與活力，幫助小微企業(yè)更好發(fā)展，努力提高財政資金使用的效益。
　　但不管怎樣，當前我國樓市空間的調整，必然迎來(lái)長(cháng)時(shí)間的穩健運行。