摘要：數據顯示，4月北京市存量住宅平均價(jià)格為41038元/平方米，環(huán)比3月微跌0.32%，其中城六區內除東城區小幅上漲外，其余均呈下降趨勢，下降幅度維持在1%左右。另一方面，資本市場(chǎng)上最為敏感的公募基金也開(kāi)始大幅減持地產(chǎn)股。
經(jīng)參5月9日綜合消息 春風(fēng)晚，秋意寒。
根據鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等多家機構的統計數據，
剛剛結束的五一小長(cháng)(5.1-5.3)，北京樓市成交總量?jì)H200套，同比減少85.48%。其中新建商品住宅成交169套，成交面積1.89萬(wàn)平方米，成交套數、成交面積相比去年五一假期分別降低78%、74%，創(chuàng )下自2008年五一恢復三天假期以來(lái)、連續7年的最低值；二手住宅網(wǎng)簽量31套，相比去年同期的172套減少90.03%，創(chuàng )下2009年有網(wǎng)簽記錄以來(lái)的歷史新低。
不僅僅是北京市場(chǎng)，其它城市的樓市成交量同樣冷淡。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，五一期間受監測的54城市合計住宅簽約套數為9887套，同比2013年同期的14642套下調了32
.5%。其中，一二線(xiàn)城市下調幅度最大，北上廣深四大一線(xiàn)城市三天合計簽約1046套，同比下調了40%。
樓市似乎山雨欲來(lái)，資本市場(chǎng)上最為敏感的公募基金也開(kāi)始大幅減持地產(chǎn)股�；鸾�(jīng)理甚至判斷，房地產(chǎn)走勢將成為近期壓制大盤(pán)的重要力量。
新房低迷 二手房量跌價(jià)松
北京，曾被很多人認為是中國樓市最后的“堡壘”。然而，這一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整中，這座看起來(lái)堅不可摧的“堡壘”似乎有些搖搖欲墜。
過(guò)去7年，五一假期內，北京新建商品住宅成交最高峰值出現在2009年到2011年，連續三年成交量保持在千套以上，最低峰值則出現在2008年，成交套數為410套。而今年五一，商品住宅僅成交169套，跟去年同期的803套相比大降約八成，相比2008年最低值也還萎縮了6成。
從成交價(jià)格看，根據中原地產(chǎn)的統計，五一期間，北京新房成交均價(jià)為20997元/平方米，相比4月的23433元/平方米有所下調；而亞豪機構統計顯示，5月1日至5月3日，北京商品住宅的成交均價(jià)也出現下行，僅為20836元/平方米，對比上一個(gè)三天小長(cháng)假——清明期間，價(jià)格下探幅度高達18%。而且在4月入市的31個(gè)項目中，當月銷(xiāo)售超過(guò)五成的項目?jì)H7個(gè)，“日光盤(pán)”則一個(gè)也沒(méi)有。
鏈家的數據還顯示，通�！拔逡弧奔倨谄陂g，北京二手房日均成交量與4月相比會(huì )下降70%~80%左右，而今年這一降幅達到95.8%。
事實(shí)上，今年前4個(gè)月，北京二手房市場(chǎng)同樣表現不佳。從鏈家地產(chǎn)所監測到的房?jì)r(jià)指數看，自1月以來(lái)，北京二手房掛牌價(jià)持續下調。其中，4月下調幅度最大，為2.2%，降價(jià)房源占比逐漸擴大。4月份，87%的房源都對掛牌價(jià)進(jìn)行了下調。就目前來(lái)看，整體下降幅度還屬有限，尤其是普通住宅。相比之下，高端住宅的下降幅度更大，加之其總價(jià)高，所以動(dòng)輒出現上百萬(wàn)元降價(jià)。但學(xué)區房?jì)r(jià)格依舊堅挺。
實(shí)際成交價(jià)格方面，4月北京主城區存量房也均呈現下降。北京云房數據市場(chǎng)研究部發(fā)布的數據顯示，4月北京市存量住宅平均價(jià)格為41038元/平方米，環(huán)比3月微跌0.32%，其中城六區內除東城區小幅上漲外，其余均呈下降趨勢，下降幅度維持在1%左右。但遠郊區縣漲幅較明顯，其中懷柔漲幅超過(guò)了2%。此外，門(mén)頭溝區價(jià)格下降幅度最大，環(huán)比下降1.7%。
業(yè)內分析，受到信貸政策收緊和自住型商品房大量入市影響，二手房市場(chǎng)部分剛需客群被分流，或是陷入繼續觀(guān)望之中。由此二手房?jì)r(jià)格開(kāi)始松動(dòng)，逐漸向外蔓延。業(yè)主議價(jià)空間增大，買(mǎi)方獲得更多話(huà)語(yǔ)權。
和二手房市場(chǎng)比起來(lái)，北京新房市場(chǎng)要“淡定”很多�？v觀(guān)今年前4個(gè)月數據，我們發(fā)現，雖然降價(jià)個(gè)案有所增加，但整體價(jià)格依然相對穩定。不過(guò)，開(kāi)發(fā)商的心態(tài)正悄然發(fā)生變化，盡管在售樓盤(pán)的價(jià)格變動(dòng)較小，但即將開(kāi)盤(pán)的新盤(pán)價(jià)格卻比較“低調”，土地市場(chǎng)也出現了降溫跡象。
亞豪機構市場(chǎng)總監郭毅判斷，北京二手房市場(chǎng)目前情況一定會(huì )很快傳導到新房市場(chǎng)，新建住宅價(jià)格接下來(lái)將會(huì )明顯下降。前述五一期間北京新房成交價(jià)格也似乎印證了這一判斷。
亞豪機構副總經(jīng)理任啟鑫也表示，在經(jīng)過(guò)了4月份的推盤(pán)高峰后，5月份北京樓市成交仍以歷史最低位開(kāi)局。市場(chǎng)預期正在持續下降，即使大量房企跑量清盤(pán)、供應大增，也難以對買(mǎi)方日益濃重的觀(guān)望情緒產(chǎn)生有效刺激�！鞍殡S著(zhù)成交量的不斷萎縮，北京樓市正逐漸由買(mǎi)方市場(chǎng)占據主導”。
樓市變局 基金集體出走逾四成清倉
市場(chǎng)環(huán)境變化，資本市場(chǎng)上，基金開(kāi)始大幅減持地產(chǎn)股。
統計顯示，一季度超過(guò)四成基金清倉地產(chǎn)股。從2014年基金一季報的重倉股行業(yè)分布看，房地產(chǎn)行業(yè)僅次于金融業(yè)，成為基金的第二大凈減持行業(yè)，持倉銳減2224萬(wàn)股。
在統計的625只股票型和混合型基金中，共有258只基金將地產(chǎn)股清倉，持有市值歸零，清倉比例高達41.28%�；鸪钟械牡禺a(chǎn)股市值也由去年四季度的390.61億元縮減到一季度的311.98億元，三個(gè)月之內縮水了78.63億元。
一季度基金十大重倉股中僅剩下萬(wàn)科A一只地產(chǎn)行業(yè)龍頭股，但也同樣遭遇了大幅減持。萬(wàn)科A2014年一季報顯示，營(yíng)業(yè)收入95.0億元，同比下降32.2%；營(yíng)業(yè)利潤20.2億元，下降15.8%；實(shí)現歸屬母公司凈利潤15.3億元，下降5.2%。在149家上市房企中，80家公司一季度收入和利潤同步大幅下滑，其中凈利潤下滑幅度明顯，包括標桿房企招商地產(chǎn)、萬(wàn)科、金地集團等。而從基金一季度持股比例環(huán)比變動(dòng)幅度來(lái)看，招商地產(chǎn)、華僑城和金地集團降幅名列前三。
各大基金公司對地產(chǎn)股避之猶恐不及，如廣發(fā)基金去年四季度持有地產(chǎn)股總市值為31.61億元，今年一季度驟降至16.18億元；景順長(cháng)城基金持股由22.83億元縮水至4.18億元。
同花順數據顯示，最近一個(gè)月以來(lái)，地產(chǎn)板塊除了4月24日一天呈現3.12億元資金小幅凈流入外，其余交易日一直處于凈流出狀態(tài)�！拔逡弧惫澓蟮牡谝粋�(gè)交易日主力凈流出額高達6.66億元，凈占比為－8.19%。
“從數據可以看出，基金對地產(chǎn)股一路看空�！比A泰證券基金分析師王樂(lè )樂(lè )分析，去年二季度基金配置的地產(chǎn)股占所有股票市值的比例是7.09%，三季度是5.20%，四季度是4.04%，今年一季度降至3.94%。
作為業(yè)內“死磕”地產(chǎn)股的代表，中歐中小盤(pán)2013年四季報顯示，地產(chǎn)行業(yè)持股市值占基金凈值比例為75.31%，而今年一季度比例已降至3.38%，去年前十大重倉股全數押寶地產(chǎn)股的局面在一季度改頭換面，轉向投資生物、醫療等領(lǐng)域。
廣發(fā)聚富的地產(chǎn)股凈值比例也由去年四季度的20.54%大幅縮水至今年一季度的2.94%。該基金經(jīng)理祝儉表示，2014年一季度，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的同比和環(huán)比數據，都非常不理想。從3月份開(kāi)始，市場(chǎng)開(kāi)始憧憬宏觀(guān)政策對沖的可能性。然而，考慮到社會(huì )融資總量繼續加速的難度大，同時(shí)全社會(huì )利率水平還維持在相對較高的水平，他預計，宏觀(guān)政策對沖的幅度可能有限。
“市場(chǎng)擔心房?jì)r(jià)泡沫的破滅，地產(chǎn)板塊未來(lái)很難有大漲機會(huì )�！蹦戏交鹗紫呗詭煑畹慢埍硎�，雖然多地出現了一些所謂的“救市”調控政策，令地產(chǎn)股價(jià)有所企穩，但從基本面來(lái)看，高房?jì)r(jià)回調，樓市轉冷已經(jīng)得到確證，房企利潤下降已成事實(shí)。
博時(shí)基金宏觀(guān)策略部總經(jīng)理魏鳳春也認為，近期A(yíng)股市場(chǎng)還將聚焦到房地產(chǎn)行業(yè)的走勢之上，樓市變局將成為市場(chǎng)的重要壓制力量。
救市不易 放松調控暫時(shí)無(wú)望
雖然各個(gè)面情況都不容樂(lè )觀(guān)，但北京住建委房屋市場(chǎng)管理處的負責人表示會(huì )“密切關(guān)注”，暫時(shí)不會(huì )出臺新政。
眼下，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情持續低迷。來(lái)自中國指數研究院的數據顯示，2014年一季度，全國30個(gè)主要城市中有28個(gè)城市成交面積同比下滑，其中北京下滑幅度最大，高達55.18%。4月，44個(gè)主要城市累計成交面積同比跌幅近兩成，處于歷史較低水平。
自4月以來(lái)，除了被辟謠的福建“閩十條”之外，還有杭州蕭山、江蘇無(wú)錫、廣西南寧、天津濱海、安徽銅陵等地先后傳出救市的消息。不過(guò)，業(yè)內專(zhuān)家均認為，北京短期內不會(huì )松綁樓市調控�！艾F在北京還不具備‘救市’的條件�！敝袊康禺a(chǎn)學(xué)會(huì )副會(huì )長(cháng)陳國強表示。亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(cháng)謝逸楓也認為，北京樓市具有風(fēng)向標的示范意義，在房?jì)r(jià)還沒(méi)有明顯下降的情況下，其樓市調控政策在短期內沒(méi)有調整的余地。不過(guò)，他同時(shí)還指出，從長(cháng)遠來(lái)看，北京樓市政策調整是大趨勢。
根據北京市住建委最新公布的數據，截至4月21日，北京新建住宅庫存為67212套，相比2月18日庫存最低點(diǎn)55227套，上漲了超過(guò)1萬(wàn)套。中原地產(chǎn)研究部的數據顯示，2013年北京每平米2萬(wàn)元左右的剛需項目供需比基本是1:4，但目前看已經(jīng)逐漸降低到1:2。而隨著(zhù)自住型商品房的大舉入市，這一項供需比還會(huì )繼續上升，并有可能逆轉。
目前北京入市的自住型商品房項目有8個(gè)，總供應量為14700套住房。按照規劃，今年下半年還將有四五萬(wàn)套自住型商品房上市，將會(huì )進(jìn)一步分流剛需人群，屆時(shí)市場(chǎng)的壓力才會(huì )真正呈現出來(lái)。