摘要：事實(shí)上，唐山房?jì)r(jià)自2009年攀上6000元/平方米的高位之后，近三年一直處于滯漲狀態(tài)。據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數發(fā)布的最新數據，2014年4月唐山房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.97%，均價(jià)6234元/平方米。隨著(zhù)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著(zhù)狀態(tài)，一些城市正在陷入鬼城之憂(yōu)。而多次被唱空的唐山，能否擺脫空城之憂(yōu)？
“萬(wàn)科在唐山已經(jīng)轉不動(dòng)了�！苯�，網(wǎng)上流傳的一份萬(wàn)科執行副總裁毛大慶在內部沙龍的講話(huà)，將唐山這座GDP排名河北第一的重工業(yè)城市推上風(fēng)口浪尖。盡管萬(wàn)科對外回應稱(chēng)，發(fā)言并非出自公司和毛大慶本人，但里面翔實(shí)的數據和分析還是讓外界相信，唐山可能真的要出問(wèn)題了。
事實(shí)上，唐山房?jì)r(jià)自2009年攀上6000元/平方米的高位之后，近三年一直處于滯漲狀態(tài)。據中國房地產(chǎn)指數系統百城價(jià)格指數發(fā)布的最新數據，2014年4月唐山房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.97%，均價(jià)6234元/平方米。
與房?jì)r(jià)滯漲相伴的是房地產(chǎn)企業(yè)高歌猛進(jìn)的跑馬圈地，包括萬(wàn)科、萬(wàn)達等國內知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及唐山本地開(kāi)發(fā)商一起，將這座城市變成一座巨大的工地，隨處可見(jiàn)在建的工地和在售的高樓。即便是在唐山抗震紀念廣場(chǎng)這樣的城市中心，也有轟鳴的起重機和悠悠轉動(dòng)的塔吊。
不過(guò)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設大躍進(jìn)的背后，卻面臨著(zhù)無(wú)人問(wèn)津的煩惱。即便是像萬(wàn)科、萬(wàn)達這樣的知名企業(yè)，也只能拿出大幅降價(jià)的殺手锏，來(lái)解決庫存難題。而那些中小型開(kāi)發(fā)商的日子更不好過(guò)，銷(xiāo)售中心的置業(yè)顧問(wèn)們甚至一整天都見(jiàn)不到一個(gè)買(mǎi)房的。
隨著(zhù)二三線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入膠著(zhù)狀態(tài)，一些城市正在陷入鬼城之憂(yōu)。而多次被唱空的唐山，能否擺脫空城之憂(yōu)？
大盤(pán)爭相降價(jià)
今年3月，北京萬(wàn)科橙的降價(jià)曾在業(yè)界掀起軒然大波。不過(guò)，這并非萬(wàn)科旗下項目的最先領(lǐng)跌者，在此之前其位于唐山的萬(wàn)科金域華府項目早已開(kāi)始了價(jià)格下調。
2011年8月，位于唐山市鳳凰新城的萬(wàn)科金域華府正式開(kāi)盤(pán)，均價(jià)在12000元/平方米。和大多數地產(chǎn)項目低開(kāi)高走不同，該樓盤(pán)不僅在開(kāi)盤(pán)后兩年內價(jià)格均紋絲不動(dòng)，而且自2013年8月，價(jià)格開(kāi)始調轉向下，樓盤(pán)均價(jià)降為10500元/平方米，下跌1500元。價(jià)格最低時(shí)，探至8300元/平方米�！扒岸螘r(shí)間，金域華府最后幾十套房子在原價(jià)12000元/平方米的基礎上打了個(gè)8折，相當于9500元/平方米�！碧粕饺f(wàn)科一位不愿具名的工作人員對經(jīng)濟觀(guān)察報記者表示，他們用了差不多三年的時(shí)間，才把這個(gè)樓盤(pán)的一期和二期賣(mài)完，“公司銷(xiāo)售部門(mén)在很長(cháng)一段時(shí)間內都壓力山大”。
與萬(wàn)科金域華府緊挨著(zhù)的是萬(wàn)科在鳳凰新城的另一個(gè)項目萬(wàn)科新里程。盡管兩者的區位和公建配套大體相同，但后者一期項目的均價(jià)為7900元/平方米，二期因為到2016年方可交房，目前均價(jià)為6500元/平方米。
對于一向強調品質(zhì)和價(jià)格同步的萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)位已經(jīng)與唐山市目前新房均價(jià)相差無(wú)幾。目前萬(wàn)科在唐山擁有五個(gè)項目，但從經(jīng)濟觀(guān)察報記者走訪(fǎng)的三個(gè)項目來(lái)看，銷(xiāo)售情況均不樂(lè )觀(guān)。
早在2010年3月，萬(wàn)科便與唐山市南湖生態(tài)城管委會(huì )簽下總投資10億元的土地開(kāi)發(fā)合作項目，加上他們與唐山市簽署的鳳凰新城項目，總投資達到35億元。
其中，萬(wàn)科紅郡乃萬(wàn)科在唐山南湖生態(tài)城開(kāi)發(fā)的別墅項目。2011年，這一占地面積約20萬(wàn)平方米的樓盤(pán)正式開(kāi)售，最低起價(jià)500萬(wàn)元每套。時(shí)至今日，該樓盤(pán)仍未售罄，并在上個(gè)月推出了5套340萬(wàn)元/套起的特價(jià)房。
5月7日上午，經(jīng)濟觀(guān)察報記者在這個(gè)紅瓦綠樹(shù)的別墅群里走訪(fǎng)半晌，終于找到一位業(yè)主，后者在2013年購置了一套價(jià)值400多萬(wàn)的單排別墅，但一直沒(méi)有住進(jìn)去，“聽(tīng)說(shuō)晚上要下雨，我過(guò)來(lái)把窗戶(hù)關(guān)上�！�
不只是萬(wàn)科，萬(wàn)達集團的唐山萬(wàn)達廣場(chǎng)項目同樣也在通過(guò)降價(jià)的方式清理庫存。
相對于萬(wàn)科下轄項目稍顯偏僻的位置，唐山萬(wàn)達廣場(chǎng)位于路南區新華道南側，抗震紀念碑廣場(chǎng)東側。這里，堪稱(chēng)目前唐山市最為核心的位置。
萬(wàn)達廣場(chǎng)的精裝修公寓于2011年8月正式開(kāi)盤(pán)。據新浪樂(lè )居的統計數據顯示，截至2014年4月，該項目近12個(gè)月的銷(xiāo)售價(jià)格下跌了2600元，跌幅為27.1%；該項目2009年12月3日第一次對外報價(jià)8500元/平方米，但價(jià)格最低時(shí)曾降到5000元/平方米。
5月8日，經(jīng)濟觀(guān)察報記者注意到，萬(wàn)達寫(xiě)字樓的樓體上掛著(zhù)大紅色的條幅，上書(shū)“5A寫(xiě)字樓、精裝修公寓清盤(pán)巨惠”，“我們現在聯(lián)合新浪樂(lè )觀(guān)搞著(zhù)活動(dòng)呢，住宅最高優(yōu)惠一萬(wàn)抵38萬(wàn)，公寓優(yōu)惠五千抵15萬(wàn)，寫(xiě)字樓優(yōu)惠一萬(wàn)抵25萬(wàn)。這就相當于，原來(lái)平方米一萬(wàn)多元的房子，現在只要6000塊�！边@位萬(wàn)達廣場(chǎng)銷(xiāo)售中心的工作人員不斷催促著(zhù)，現在是清倉處理，要出手就得抓緊了。
與萬(wàn)達廣場(chǎng)相距不到300米的世博廣場(chǎng)，同樣正在促銷(xiāo)�！俺變r(jià)，到底了！6420元起，僅限10套！”
天量庫存背后
降價(jià)的不只是這幾家。
“有報道說(shuō)，4月唐山房?jì)r(jià)環(huán)比上漲0.97%，我認為這個(gè)數據不能反映唐山房?jì)r(jià)的真實(shí)水平�！碧粕疆數匾患抑行头康禺a(chǎn)企業(yè)的負責人張旭升對經(jīng)濟觀(guān)察報記者表示，唐山多數房地產(chǎn)企業(yè)都在降價(jià)，但他們又面臨著(zhù)極其尷尬的局面：“降價(jià)的話(huà)，肯定會(huì )加劇置業(yè)者對于進(jìn)一步降價(jià)的心理預期；但不降價(jià)的話(huà)，恐怕大家都頂不住�！�
這種尷尬局面的根源，正是唐山房地產(chǎn)行業(yè)的天量庫存。根據媒體公開(kāi)報道，從2009年到2012年，唐山市在建商品房面積累計有1741萬(wàn)平方米，然而這四年年均銷(xiāo)售量只有146萬(wàn)平方米。如果按照這樣的銷(xiāo)售速度測算，唐山市要消化這四年新建的樓房庫存至少需要10年。
兩年后的今天，這種高庫存的局面依然嚴峻。根據此前網(wǎng)絡(luò )流傳的文章引用萬(wàn)科內部的分析稱(chēng)，目前唐山主城區去化周期為28個(gè)月，整個(gè)城市加起來(lái)已超過(guò)100個(gè)月。
事實(shí)上，梳理唐山近幾年的房?jì)r(jià)走勢可以看出，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年見(jiàn)頂后就在走下坡路�！拔矣浀�2002年的時(shí)候，唐山市區還有每平方米1000元不到的房子，但到了2009年，房?jì)r(jià)已經(jīng)蹭蹭蹭地躥到每平方米六七千塊。即便是金融危機期間，其他城市的房?jì)r(jià)都進(jìn)入調整期，但唐山照樣往上漲�！睆埿裆貞�，那時(shí)唐山市被外界譽(yù)為“傳說(shuō)中最抗跌的城市”。
但自2009年開(kāi)始，即便全國多個(gè)城市的房?jì)r(jià)都有不同程度的上漲，但唐山卻進(jìn)入長(cháng)期四五年的滯漲期。而唐山在2007年啟動(dòng)的大面積“平改”工程，正是抑制唐山房?jì)r(jià)的關(guān)鍵因素之一。
以2010年的《唐山市震后危舊平房改造項目規劃方案》為例，唐山將改造震后危舊平房536片，建筑面積970萬(wàn)平方米，涉及居民12.8萬(wàn)戶(hù)；規劃建設安置住宅小區135個(gè)，建筑面積1600萬(wàn)平方米，建設住房18.84萬(wàn)套，估算總投資340億元。
海量的住宅供應面積所對應的，是海量的土地供應面積。經(jīng)濟觀(guān)察報記者據公開(kāi)資料統計，2010至2011年，唐山的土地供應面積分別是385.7萬(wàn)平方米和496.3萬(wàn)平方米。來(lái)自上海易居房地產(chǎn)研究院的一份研究報告則顯示，唐山市的經(jīng)濟總量、人口數量和2011年的商品房成交量分別相當于北京市的17%、38%和18%，但前4年平均土地出讓面積相當于北京的93%。
即便如此，唐山市依舊在土地供應上闊步前進(jìn)。2012年，唐山的土地供應面積激增至1000多萬(wàn)平方米。2013年唐山總共招拍掛土地300多宗，總招拍掛面積1485萬(wàn)平方米，掛牌出讓金額約為139億元。而唐山全市去年的公共財政預算收入為318.4 億元。
預演空城危機
根據之前流傳的文章分析，唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)滯漲的根源是其獨特的經(jīng)濟結構：唐山是河北省GDP第一的城市，比石家莊還要高不少，城市的基本產(chǎn)業(yè)結構就是鋼鐵、煤炭、水泥、陶瓷，這些企業(yè)絕大多數是政府壟斷和國有，少有的幾個(gè)大礦也是和政府勾著(zhù)。
這一分析得到一位唐山市城建系統官員的認同。在起看來(lái)，“唐山經(jīng)濟結構單一早就不是什么新話(huà)題了，這里一直就是靠那些高污染的重工業(yè)撐著(zhù)。最近兩年河北省治理大氣污染的壓力很大，唐山市又是首當其沖，企業(yè)的生存壓力都很大，政府的財政收入肯定會(huì )受影響。還有曹妃甸在那兒擱著(zhù)，每年大把的財政收入砸進(jìn)去都沒(méi)影兒了�！边@位官員反問(wèn)道，“（政府）不賣(mài)地怎么辦？”
事實(shí)上，唐山也在謀求轉型，經(jīng)濟結構轉型早在2013年的唐山市政府工作報告中，便被提到一個(gè)新的高度�！啊讳摢毚蟆漠a(chǎn)業(yè)結構和粗放的發(fā)展方式，不僅給資源、環(huán)境帶來(lái)很大壓力，而且極易受市場(chǎng)波動(dòng)的影響，一遇風(fēng)吹草動(dòng)，就會(huì )對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和效益造成嚴重沖擊�！北藭r(shí)，唐山市長(cháng)陳學(xué)軍表示，唐山工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)必須轉型、不轉不行的重要拐點(diǎn)。
在陳學(xué)軍看來(lái)，“推進(jìn)城市建設大提速、上水平”和“推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展”成為唐山市的發(fā)展重點(diǎn)。近些年來(lái)，唐山提出了“建設曹妃甸生態(tài)城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城和空港城四大城市功能區，構筑唐山市新型城鎮化發(fā)展格局”的口號，并力爭唐山市四大功能區未來(lái)的人口聚集超過(guò)200萬(wàn)人。
不僅如此，在唐山市被《河北省新型城鎮化規劃》確定為“京津冀城市群東北部副中心城市”之前，唐山市還提出將規劃設計面積6.27平方公里的謝家集區打造成唐山市的次中心。
城鎮迅速擴張，但人口的城鎮化卻心有余而力不足。數據顯示，近些年唐山的人口總量一直徘徊在750萬(wàn)人左右，其中市區人口只有420萬(wàn)左右，三年多的城市建設導入人口幾乎沒(méi)有增長(cháng)，而唐山市古冶區更是已連續12年實(shí)現人口負增長(cháng)。
“唐山這種經(jīng)濟結構，就業(yè)機會(huì )本來(lái)就有限。再加上這兩年的環(huán)保風(fēng)暴，關(guān)停的企業(yè)不少，就業(yè)機會(huì )也就更少了。而且，唐山的年輕人也不愿意在老家待著(zhù)，有點(diǎn)本事的都跑出去了�！鼻笆龀墙ㄏ到y官員一直告誡自己正在北京讀大三的兒子，“要么就去大城市發(fā)展。如果回唐山的話(huà)，給我考上公務(wù)員�！�
已經(jīng)大學(xué)畢業(yè)近四年的唐山姑娘崔英，目前供職于青島一家大型商業(yè)銀行，也已經(jīng)在那里買(mǎi)房置業(yè)�！疤粕降闹挟a(chǎn)階級家庭其實(shí)大多都不缺錢(qián)，我們周邊的親戚朋友，手里也都有個(gè)兩三套房子。但家里還是覺(jué)得我們在唐山發(fā)展空間有限，像我的那些大學(xué)同學(xué)，很多都留在北京工作，家里也給她們在北京買(mǎi)了房子�！�
年輕人口的外流，正是加劇唐山市房地產(chǎn)市場(chǎng)惡化的因素之一�！霸诖蟪鞘�，年輕人的婚房是樓市剛需的重要部分，比如像北上廣這樣的大城市，比重肯定更大。目前據我的觀(guān)察，唐山市這一塊的市場(chǎng)比較弱，改善型需求和投資需求還是占很大部分。不過(guò)，目前這兩塊的需求也是越來(lái)越弱了�！睆埿裆治�。
一位家住和泰里小區的市民對經(jīng)濟觀(guān)察報記者表示，因為平改，他家分了6套房子，目前自住一套，“其他的一套養狗、一套養鴿子，剩下三套租了兩年都沒(méi)租出去”。
和泰里小區所屬的南湖生態(tài)城，盡管亮燈率不算太低，但也在預演著(zhù)空城危機。夜間時(shí)分，這里昏黃色的路燈和一束束車(chē)燈所投射出的燈光，輕松壓倒了路兩邊零零星星的窗燈，南湖金地和南湖壹號這兩座樓盤(pán)均一片漆黑，反倒是那些尚在施工的建筑工地上，塔吊頂部燈魅閃現。
諸如此類(lèi)情形，在鳳凰新城和高新區等唐山市區周邊，并不鮮見(jiàn)。不過(guò)，唐山的房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有止步。目前該市仍有300多個(gè)在售以及待售的樓盤(pán)，建筑企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)多達上千家，其中包括萬(wàn)科、萬(wàn)達、華潤、綠地以及去年剛剛進(jìn)駐的恒大。但按照毛大慶的表述，“好歹很多企業(yè)沒(méi)進(jìn)去，進(jìn)去的都陷進(jìn)去了”。