首開(kāi)股份或現“光耀式”危機
利息支出超凈利2倍
2014-05-12   作者:王崢  來(lái)源:證券日報
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  本想大干一場(chǎng)的首開(kāi)股份,卻在2014年開(kāi)始便遭遇寒流。根據首開(kāi)股份的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報顯示,2014年4月份,公司及控股子公司共實(shí)現簽約面積11.7萬(wàn)平方米(含地下車(chē)庫等),實(shí)現簽約金額14.8億元。1月份至4月份,公司及控股子公司累計實(shí)現簽約面積33.5萬(wàn)平方米(含地下車(chē)庫等),同比下降44.5%;實(shí)現簽約金額 42.9億元,同比下降50.7%。

  近段時(shí)間,隨著(zhù)樓市成交量的持續萎縮,關(guān)于樓市的利空消息也是不斷傳來(lái)。其中,中國百強房企光耀地產(chǎn)因資金問(wèn)題導致多個(gè)樓盤(pán)無(wú)法交付,公司面臨倒閉的消息,更是引發(fā)市場(chǎng)的強烈關(guān)注。

  而據記者了解,光耀地產(chǎn)之所以資金出現問(wèn)題,主要就是因為高額的利息支出吞噬了公司大量的利潤。市場(chǎng)狀況較好時(shí),光耀地產(chǎn)尚不至于出現較大的問(wèn)題,一旦市場(chǎng)轉冷,這種“十個(gè)罐子九個(gè)蓋”的游戲便會(huì )玩不下去。

  實(shí)際上,在銀行逐步收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的當下,不少前期擴張激進(jìn),負債高企的地產(chǎn)商都面臨著(zhù)極大的資金壓力。以首開(kāi)股份為例,截至2013年年末,公司凈負債率為183%,較2012年同期大幅上升64.6%。同時(shí),2013年公司共實(shí)現凈利潤12.89億元,但其年內的利息支出卻高達31.69億元,超出凈利潤的2倍還多。

  讓人擔心的是,去年首開(kāi)股份拿地金額猛增,超過(guò)了其銷(xiāo)售業(yè)績(jì)。但今年前4個(gè)月,公司的銷(xiāo)售卻大幅下滑,不及去年同期的一半,這種情況下,公司的資金壓力進(jìn)一步凸顯,如何降低高額的利息支出已經(jīng)成為首開(kāi)股份急需解決的問(wèn)題。

  “樣本”光耀

  “公司資金確實(shí)有壓力,但絕談不上倒閉。只要有3億元到5億元資金,我們就能轉起來(lái)。而且公司和銀行都談了,目前沒(méi)有提前催還貸款的,部分銀行已經(jīng)承諾會(huì )把貸款展期!惫庖禺a(chǎn)品牌管理中心媒介副經(jīng)理鄒先法這樣對《證券日報》記者表示。

  5月6日晚,有消息稱(chēng)中國百強房企光耀地產(chǎn)因多個(gè)樓盤(pán)無(wú)法交付,公司目前面臨倒閉。第二天,光耀集團緊急發(fā)布“關(guān)于光耀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況的說(shuō)明”,澄清倒閉傳言。光耀在回復中表示,“連續幾年的調控,公司在資金層面存在一定的壓力,但目前公司的融資渠道暢通,合作銀行也在力挺光耀,公司有信心度過(guò)目前的困難階段,網(wǎng)傳光耀瀕臨停業(yè)或已經(jīng)停業(yè)消息不實(shí)!

  對于傳聞中,光耀地產(chǎn)在惠州開(kāi)發(fā)的荷蘭小城、翡儷港、馬克住區等多個(gè)項目,因資金鏈問(wèn)題而逾期無(wú)法交房。光耀地產(chǎn)表示,公司在惠州的少數樓盤(pán)確實(shí)存在延遲交樓的情況,公司已經(jīng)協(xié)調多方資源,加快施工進(jìn)度,確保業(yè)主的利益。

  實(shí)際上,光耀地產(chǎn)資金緊張的局面在去年便已經(jīng)出現。一份韓亞銀行的催款單照片顯示,光耀地產(chǎn)天津團泊湖項目2013年年底向韓亞銀行申請了一筆8500萬(wàn)元半年期貸款,年利率高達21.6%,且利息每月支付。對此,光耀地產(chǎn)方面并沒(méi)有否認。同時(shí),有消息稱(chēng),由于從銀行貸款困難,光耀地產(chǎn)從2011年開(kāi)始便大量涉足民間借貸,借款總額達20億元左右,三年來(lái)公司僅利息便還款20億元,目前仍有本金加利息20億元以上未還。

  據悉,惠州項目之所以無(wú)法交房,主要就是因為公司長(cháng)期的高額融資成本吞噬了大量利潤,最終無(wú)力償還這些貸款,導致借貸方提起訴訟,法院凍結了相關(guān)資產(chǎn),公司的項目工程不得不停工。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,“光耀地產(chǎn)持有大量項目的惠州,屬于典型的三、四線(xiàn)城市,庫存量持續處于高位,未來(lái)潛在供應量也非常巨大,市場(chǎng)去化速度慢,而隨著(zhù)近期深圳等投資客戶(hù)觀(guān)望情緒濃厚,惠州市場(chǎng)的需求更是萎縮。同時(shí),銀行房貸放款的速度放緩,也讓企業(yè)的資金問(wèn)題更加凸顯”。

  光耀地產(chǎn)董事長(cháng)郭耀名在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)也稱(chēng),“從去年下半年,銀行貸款收緊。房地產(chǎn)行業(yè)以往一直都是在花未來(lái)的錢(qián)搞開(kāi)發(fā),都是用銀行資金做開(kāi)發(fā),突然間把水龍頭給關(guān)死,當關(guān)得剩下1/4或1/5的時(shí)候,很多企業(yè)就捉襟見(jiàn)肘了。而且光耀已經(jīng)銷(xiāo)售出去的房源由于銀行放貸收緊造成的資金滯留至少有數億元!

  “我們董事長(cháng)說(shuō)了,為了能讓惠州的項目全面復工,保障小業(yè)主的權益,光耀愿意接受任何其它企業(yè)的收購!编u先法稱(chēng)。

  利息支出超凈利2倍

  而類(lèi)似光耀地產(chǎn)這樣,因高額利息支出導致公司大量利潤被吞噬,資金鏈緊張的情況,在不少開(kāi)發(fā)商身上都有體現。

  根據Wind提供的數據顯示,在滬深兩市142家上市房企中,2013年的利息支出合計高達338.03億元,占當年上述房企凈利潤總和的38.97%。

  其中,首開(kāi)股份2013年共實(shí)現凈利潤12.89億元,但其年內的利息支出卻高達31.69億元,超出凈利潤的2倍還多。

  根據首開(kāi)股份的年報顯示,公司目前主要融資途徑為銀行貸款、信托貸款、私募債,2013年底,公司銀行貸款余額為200.74億元、信托貸款余額為164.31億元、私募債為48.92億元,融資總額達413.97億元。同時(shí),截至2013年年末,公司凈負債率為183%,持有現金131.4億元,較年初下降10.3%。而由于負債高企,公司2013年雖然實(shí)現營(yíng)業(yè)收入135.01億元,同比增長(cháng)6.51%,但凈利潤卻下滑了20.3%。

  首開(kāi)股份自己也表示,2013年,股份公司業(yè)務(wù)拓展和企業(yè)規模擴張比較快,支出不斷增加,公司資金壓力較大。資本市場(chǎng)融資困難較大,可供貸款的新項目越來(lái)越少。信托融資比重增加,融資利率上升,資金成本較高。近年來(lái)公司負債率居高不下,面臨著(zhù)高負債運營(yíng)風(fēng)險。

  不過(guò),雖然明知存在這高負債運營(yíng)風(fēng)險,但首開(kāi)股份卻開(kāi)始激進(jìn)擴張。

  公司年報顯示,其全年在北京地區(大興、通州、朝陽(yáng)、亦莊、昌平)分別取得12塊開(kāi)發(fā)用地,在京外深耕城市(蘇州、廈門(mén))以及新進(jìn)城市(杭州、大連)也取得了9塊開(kāi)發(fā)用地。按權益計算,地上規劃面積為214.3萬(wàn)平方米。其中,可售商品房面積193萬(wàn)平方米,配建自住型商品房6.45萬(wàn)平方米,保障房13.77萬(wàn)平方米,公司權益出資為186.4億元。而同期,公司的合同簽約金額為185.8億元,拿地銷(xiāo)售比超過(guò)1:1,公司激進(jìn)的擴張戰略顯露無(wú)疑。

  而這導致了公司去年現金流的大幅下滑。據悉,首開(kāi)股份去年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~為-82.72億元,同比下降486.08%,主要原因便是公司加大拿地力度,購地支出及相關(guān)保證金支出大幅增加,公司對參股合作項目資金支持大幅增加等因素導致公司經(jīng)營(yíng)性現金流量?jì)纛~大幅降低。

  但本想大干一場(chǎng)的首開(kāi)股份,卻在2014年開(kāi)始便遭遇寒流。根據首開(kāi)股份的銷(xiāo)售簡(jiǎn)報顯示,2014年4月份,公司及控股子公司共實(shí)現簽約面積11.7萬(wàn)平方米(含地下車(chē)庫等),實(shí)現簽約金額14.8億元。1月份至4月份,公司及控股子公司累計實(shí)現簽約面積33.5萬(wàn)平方米(含地下車(chē)庫等),同比下降44.5%;實(shí)現簽約金額 42.9億元,同比下降50.7%。

  瑞銀證券的研究報告就認為,高企的負債水平給首開(kāi)股份帶來(lái)了較大的財務(wù)負擔,公司如要實(shí)現持續的快速增長(cháng),可能需要進(jìn)行股權融資,以解決資金缺口。

  而對于目前房企的資金狀況,張大偉表示,光耀地產(chǎn)資金緊張雖然是一個(gè)個(gè)案,但已經(jīng)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)企業(yè)的整體現狀。2013年房企拿地過(guò)多,2014年銷(xiāo)售一旦放緩,緊繃的資金鏈很快就會(huì )出現問(wèn)題。

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