3月以來(lái)，一則始于興業(yè)銀行發(fā)文叫停地產(chǎn)結構融資、地產(chǎn)供應鏈融資的消息猶如晴日驚雷，與之伴隨而來(lái)的是杭州個(gè)別樓盤(pán)房?jì)r(jià)大幅下降激起的對于房?jì)r(jià)走勢的熱議，之后，這場(chǎng)風(fēng)波由銀監會(huì )緊急召集十幾家銀行發(fā)布公告穩定市場(chǎng)情緒而短暫告終。
盡管多家銀行公告“房貸政策并無(wú)調整”，不過(guò)之后，21世紀經(jīng)濟報道記者多次走訪(fǎng)北京多家銀行發(fā)現，相比以往的首套房8.5折-9折利率，房貸折扣已近乎“絕跡”。在此背景下，5月12日，央行召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )，15家商業(yè)銀行相關(guān)負責人列席。
央行在會(huì )上要求，各銀行應合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求；合理確定首套房貸款利率水平，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。同時(shí)，要加強對住房貸款風(fēng)險的監測分析。
一份會(huì )議紀要提到，多家銀行相關(guān)負責人在會(huì )上透露，受市場(chǎng)需求和資金成本上升影響，按揭貸款定價(jià)有所提高。比如，工行首套執行基準利率少有上��；招行新發(fā)放的首套房利率由9.7折提高至上浮7.6%左右；中信首套房貸款利率約8%。
一家股份制行北京分行個(gè)人業(yè)務(wù)條線(xiàn)負責人透露，中小銀行去年6月以來(lái)就開(kāi)始上調首套房貸款利率；國有大行去年還能拿到優(yōu)惠貸款，但今年就連國有大行的首套房貸款利率都上調至基準，部分上調至基準利率的1.05倍，甚至更多。
北京調查：房貸折扣幾乎絕跡
以北京為例，21世紀經(jīng)濟報道13日向多家銀行房貸相關(guān)部門(mén)致電得知，工農中建四大行目前的首套房貸款利率為基準利率。
5月上旬前個(gè)別支行仍有小幅優(yōu)惠，如農行北京地區首套房貸一般為9.5折，主管行長(cháng)簽字最低9折，近期無(wú)明顯變化。
記者從建行朝陽(yáng)區某個(gè)貸中心了解到，其首套房貸款利率仍為基準利率的9折，但5月8日、9日開(kāi)始，該中心的9折優(yōu)惠取消，改為基準利率�！安贿^(guò)，具體情況還要看與建行有貸款合作的樓盤(pán)項目，開(kāi)發(fā)商不同，房貸利率也不一樣�！痹撝行囊还ぷ魅藛T解釋道。
另外，中行北京一家支行客戶(hù)經(jīng)理解釋?zhuān)苜J款規模影響，房貸有積壓不能放款的情況，可能會(huì )影響到放款效率。
而一家總部位于上海的銀行北京地區支行還要求，貸款100萬(wàn)以下的，首套房貸款利率由春節前的基準利率9折改為現在的1.05倍；貸款100萬(wàn)以上的，雖可享受基準利率，但還要附加購買(mǎi)至少價(jià)值5萬(wàn)元的理財產(chǎn)品及開(kāi)通手機銀行業(yè)務(wù)。
股份行方面，記者從光大了解到，其目前執行首套房貸款在基準利率的基礎上再上浮5%，亦無(wú)放松跡象。另有媒體報道稱(chēng)北京農商行首套房貸款利率優(yōu)惠幅度較大，但該銀行內部人士告訴記者一直是9折-9.5折，近期無(wú)明顯變化。
民生、平安北京地區分支機構近兩年都已較少開(kāi)展個(gè)人住房按揭業(yè)務(wù)。一家中小銀行海淀區支行相關(guān)負責人解釋?zhuān)撔邢拶J停貸主要是因為去年下半年額度緊張，致使許多貸款單子無(wú)法放款，一月銀行集中處理去年的擠壓?jiǎn)�，占用了上半年的貸款額度。
記者亦以客戶(hù)身份向多家有新盤(pán)出售的售樓處工作人員咨詢(xún)，首套房貸款利率甚至為基準利率的1.1倍，合作銀行涉及工、農、建、興業(yè)、招行等。
“目前銀行額度緊張，導致放款較慢。房貸審批時(shí)間一般要兩到三個(gè)月，多的要半年以上�！惫獯筱y行工作人員透露。
“新建住宅做貸款的大部分期房，需要結構封頂后在做貸款，這樣大部分在樓市火爆的2013年成交的新建住宅也會(huì )積壓到2014年來(lái)做貸款�！敝性禺a(chǎn)中國區銷(xiāo)售總監張大偉告訴記者。
銀行房貸政策的轉變遠非上調貸款利率這么簡(jiǎn)單。首套房貸款申請難度的加大、下款時(shí)間的延長(cháng)、貸款人還貸成本增加等，都隨之而來(lái)。
有銀行人士反映，目前還沒(méi)有大規模的“棄房”現象，但大額房貸斷供則有發(fā)生，銀行處置起來(lái)有難度，特別是首套房。
雖然首套房對房貸利率上升的敏感度不高，但對工薪階層而言，哪怕5%的上浮都意味著(zhù)貸款成本的大幅增加。以30年期的貸款基準利率6.55%為例，100萬(wàn)元貸款額若在以前利率8.5折情況下，月供為5720元，30年總利息為105.9萬(wàn)元；而當利率上浮到1.05倍時(shí)，月供6571元，30年總利率將達136.55萬(wàn)元，較之前多出30余萬(wàn)元。
在萬(wàn)聯(lián)證券研究所所長(cháng)傅子恒看來(lái)，首套房是剛需，對銀行而言仍屬于優(yōu)質(zhì)貸款，目前個(gè)別銀行取消是短期行為。
監管層提示關(guān)注“棄房現象”
與普通貸款不同，個(gè)人住房貸款具有“穩經(jīng)濟促增長(cháng)”的穩定功能，亦是普惠金融的重要組成部份。有銀行嘗試采取個(gè)人住房貸款資產(chǎn)證券化的渠道騰挪信貸額度，但由于房貸利率較低，在資產(chǎn)轉讓定價(jià)時(shí)并無(wú)明顯吸引力。
接近上述與會(huì )者的人士表示，監管層提出幾點(diǎn)意見(jiàn)：一是要求各行要在現有資源情況下根據市場(chǎng)需求，以保證、照顧等多種形式確保住房消費貸款的資源配置；二是利率合理定價(jià)，做到財務(wù)可持續發(fā)展而非商業(yè)可持續發(fā)展；三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款，必要時(shí)可找央行調劑規模等。
另外，目前銀行業(yè)整體不良率上升，監管層提醒需關(guān)注“棄房現象”。不過(guò)，亦有分析人士指出，“棄房現象”并非銀行上調貸款利率直接造成，而與實(shí)體經(jīng)濟下行有關(guān)。
與上述會(huì )議同日發(fā)布的4月社會(huì )融資規模1.55萬(wàn)億元，新增人民幣貸款7747億元，M2同比增長(cháng)13%，當月住戶(hù)存款減少1.23萬(wàn)億元，存款增速創(chuàng )8年多最低值�！皩�(shí)體經(jīng)濟的下行也造成了部分中小企業(yè)主經(jīng)營(yíng)壓力增大，乃至部分住房貸款還款人信用風(fēng)險增大�！狈治鋈耸空f(shuō)。
而出于“謹慎涉房”的考慮，有大型銀行北京分支機構已暫停了一手房住房貸款，不再與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定點(diǎn)合作。
“一些新開(kāi)樓盤(pán)風(fēng)險加大，且開(kāi)發(fā)商資質(zhì)參差不齊，有的手續不全，甚至無(wú)法給住戶(hù)開(kāi)出房產(chǎn)證。首套房貸款利率從原來(lái)的8.5折優(yōu)惠，到現在上調至基準利率甚至更高，也有銀行對房地產(chǎn)風(fēng)險加大等方面考量�！鄙鲜鰴C構工作人員解釋。