首套房貸款難、審批長(cháng)、利率高的現象引起了央行的注意。
央行昨天表示，5月12日央行副行長(cháng)劉士余召集了15家銀行負責人進(jìn)行座談。央行要求銀行“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”、“合理確定首套房貸款利率水平”、“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款”。
對于上述消息，市場(chǎng)反應不一。樂(lè )觀(guān)者認為，房貸審批流程有望因此縮短，對于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)將是一大利好。謹慎者則認為，目前銀行資本約束緊張，信貸額度有限，逐漸壓縮房貸是商業(yè)銀行面對利潤壓力做出的市場(chǎng)選擇。此番央行窗口指導作用多大，有待觀(guān)察。
停貸現象引央行窗口指導
“申請了好幾個(gè)月，批下來(lái)優(yōu)惠沒(méi)有了，只能基準利率�！比ツ暝诒本┵I(mǎi)房的史先生一直在為房貸的事情煩惱。
在線(xiàn)金融搜索平臺“融360”此前發(fā)布的3月份房貸分析報告顯示，在樣本選取的35個(gè)城市中，有25個(gè)城市有停貸現象，主要以中小商業(yè)銀行為主。
在北京停貸現象并不那么嚴重，但是打折是件難事。根據貸款機構偉嘉安捷提供的信息，目前在北京，工行、農行、中行、建行、郵儲、招行、浦發(fā)、渣打首套房貸利率全部為基準，而交行、光大等為基準利率上浮5%，僅有花旗在貸款100萬(wàn)以上可以享受9.5折優(yōu)惠，另外中信銀行跟中介機構合作打9折，如果是個(gè)人去中信銀行申請貸款還是基準利率。
此外，一些二手房中介反映，現在放款時(shí)間明顯拉長(cháng)，也影響客戶(hù)交易。中原地產(chǎn)研究總監張大偉稱(chēng)，目前北京等城市，二手房交易放款時(shí)間平均在3個(gè)月左右，相比往年拉長(cháng)一個(gè)月以上，導致很多交易停滯。
5月12日，央行副行長(cháng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )，要求銀行合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求，在定價(jià)方面合理確定首套房貸款利率水平，審批上也要及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。不過(guò)，上述會(huì )議并未提及要加大針對房企的開(kāi)發(fā)貸款。
曾經(jīng)的“香餑餑”遭拋棄
在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)興起的同時(shí)，銀行的住房按揭貸款也經(jīng)歷了一輪擴張，房貸業(yè)務(wù)一度占到個(gè)貸業(yè)務(wù)的90%以上，在競爭激烈的年份，各家銀行爭相打折爭取客戶(hù)。
曾經(jīng)的香餑餑，如今為何遭銀行拋棄？
“利率市場(chǎng)化后，經(jīng)營(yíng)壓力大�！币还煞葜沏y行人士稱(chēng)。去年開(kāi)始，在銀行資本約束緊張、流動(dòng)性管理難度加大的情況下，購房按揭貸款對商業(yè)銀行的吸引力有所降低。在信貸規�？偭恳欢ǖ那闆r下，銀行往往會(huì )將資產(chǎn)投放到收益率較好、風(fēng)險可控的資產(chǎn)運用，而按揭貸款的利率偏低，并不是最理想的業(yè)務(wù)品種。
國泰君安分析師邱冠華表示，利率市場(chǎng)化背景下銀行資金成本上升，按揭業(yè)務(wù)銀行不怎么賺錢(qián)，很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭，實(shí)際上已大幅收縮甚至暫停。張大偉稱(chēng)，目前出現房貸難的主要原因是銀行信貸成本的增加，4月1.23萬(wàn)億居民存款搬離銀行，銀行平均成本利率提高，導致不太可能給購房者優(yōu)惠。
從2012年開(kāi)始，部分銀行已經(jīng)開(kāi)始逐步壓縮房貸業(yè)務(wù)，轉戰收益更高的消費抵押貸款、中小企業(yè)貸款領(lǐng)域�！坝芯妥�，沒(méi)有也不強求。公司將更多的資源和注意力放到了消費抵押貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款方面�！币晃还煞葜沏y行人士告訴新京報記者。據了解，目前在該行北京分行的個(gè)貸業(yè)務(wù)中，房貸業(yè)務(wù)比例已經(jīng)低于50%。
以目前5年期以上貸款利率6.55%計算，如果打9折為5.895%，而5年期的存款利率為4.75%，為了拉存款不少銀行都上浮10%，也就是5.225%。這意味著(zhù)，銀行發(fā)放房貸的利差空間不到1.5個(gè)點(diǎn)。但消費抵押貸款則更為吸引人，消費抵押貸款的利率一般要上浮20%以上，這對于銀行來(lái)說(shuō)，利潤空間更大。
銀行“聽(tīng)話(huà)”還是求利潤？
面對央行的窗口指導，銀行大倒苦水，是選擇“聽(tīng)話(huà)”還是讓位于“追求利潤”？
一位銀行人士表示，選擇少做或者不做個(gè)人按揭貸款，是商業(yè)銀行根據目前資金成本和需求的現實(shí)情況，做出符合自身商業(yè)利益的市場(chǎng)化選擇。目前大中型銀行都已經(jīng)上市，在銀行業(yè)整體營(yíng)利壓力增大的趨勢下，幾乎沒(méi)人愿意干“賠本賺吆喝”的買(mǎi)賣(mài)。另一位股份制銀行人士認為，監管者不能一邊快馬揚鞭地推進(jìn)利率市場(chǎng)化，一邊又用種種行政手段干涉商業(yè)銀行自己的業(yè)務(wù)策略。
平安銀行有關(guān)人士昨天對新京報表示，目前該行房貸業(yè)務(wù)正常開(kāi)展，會(huì )優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機性住房業(yè)務(wù)。平安銀行也會(huì )根據國家相關(guān)政策以及銀行具體情況，隨時(shí)調整房貸相關(guān)政策。
事實(shí)上，銀行壓縮房貸的另一個(gè)背景是，目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)呈下行趨勢，房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險正在加大。
央行智庫余永定近期表示，如果2014年中國經(jīng)歷一場(chǎng)危機，則這場(chǎng)危機的觸發(fā)點(diǎn)很可能是房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌沖擊金融體系的第一個(gè)環(huán)節是銀行按揭抵押貸款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。盡管房地產(chǎn)業(yè)貸款在銀行貸款中占比20%左右，但如果房地產(chǎn)價(jià)格下跌，和房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)出現問(wèn)題，相關(guān)貸款也會(huì )出現問(wèn)題。
張大偉認為，除非大幅度降準，或者央行單獨設立針對房地產(chǎn)首套房貸款的非營(yíng)利性機構，否則目前房地產(chǎn)貸款難的趨勢將繼續維持。
不過(guò)，貸款機構偉嘉安捷報告指出，此次央行加強銀行批貸速度的監管后，將迫使銀行縮短住房按揭貸款的辦理流程，改善目前銀行放款遲緩的現狀。這對于首次置業(yè)人群來(lái)說(shuō)將是一大利好，將會(huì )刺激目前仍在觀(guān)望的人群逐步入市。
■
講述
“選房時(shí)9.5折
簽合同變無(wú)折扣”
講述者：顧先生（公司職員）
顧先生4月中旬選購了北京某樓盤(pán)。這是他在北京購買(mǎi)的首套住房。已工作三年的他手里有些積蓄，再加上父母朋友的支持，“總算湊了80萬(wàn)元的首付”。
顧先生告訴記者，在選房的時(shí)候，部分銀行貸款利率為9.5折，而上周他辦理的商業(yè)銀行貸款利率已升為基準利率。
據介紹，顧先生所購樓盤(pán)的商業(yè)貸款銀行選擇與交通銀行、中國農業(yè)銀行和建設銀行三家銀行合作。4月中旬除了交通銀行明確表示首套房貸款利率在基準利率基礎上再上浮5%之外，農行與建行均為9.5折。
今年“五一”之后，顧先生與該樓盤(pán)簽訂正式合同，農業(yè)銀行與建設銀行貸款利率均已上漲為基準利率。
最終，顧先生選擇了向農業(yè)銀行辦理貸款180萬(wàn)元，貸款期限為30年。按照基準利率下的等額本息方式計算，其月供將為11436元，30年間的還款總額為411.7萬(wàn)元，支付利息231.7萬(wàn)元。這比9.5折優(yōu)惠時(shí)還款總額多了20余萬(wàn)元。
“去年11月申請
今年4月放貸”
講述者：石先生（媒體從業(yè)者）
去年房地產(chǎn)行情火爆，對于首套房貸款商業(yè)銀行普遍能給8.5折的優(yōu)惠。去年11月，石先生在農業(yè)銀行申請首套房（期房）貸款時(shí)的折扣為8.5折。今年4月，銀行放貸時(shí)通知他折扣改為9.5折，理由是“放貸以實(shí)際折扣行情為準”。
“8.5折變9.5折，30年間的還款總額便增加了幾十萬(wàn)元”。石先生告訴記者，今年春節后銀行信貸政策明顯收緊。
昨日，多家房屋中介人員告訴記者，相比春節前的8.5折或8.8折貸款利率折扣，商業(yè)銀行年后普遍取消折扣，恢復基準利率。不過(guò)，目前不定時(shí)有個(gè)別銀行推出折扣，但是放貸時(shí)間很慢，同時(shí)，在實(shí)際放貸時(shí)未必有折扣。
“一切要以實(shí)際放貸利率為準，現在我們都不敢給購房者打包票哪家銀行有折扣”。鏈家地產(chǎn)一名中介人員做出上述表示。