央行座談前夕 環(huán)首都經(jīng)濟圈房貸已有多緊
由于市場(chǎng)資金成本整體較高，地產(chǎn)風(fēng)險累積，劉士余的講話(huà)是否真能帶動(dòng)商業(yè)銀行放松房貸，相關(guān)部門(mén)會(huì )否動(dòng)用宏觀(guān)政策工具，目前還難以確認。
對于開(kāi)發(fā)商、金融機構和等待房貸審批的購房戶(hù)來(lái)說(shuō)，央行副行長(cháng)劉士余在住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )上的講話(huà)意味深長(cháng)。
5月12日上午，央行副行長(cháng)劉士余主持召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )。劉士余的一些講話(huà)引發(fā)熱議。如“優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求”；“合理確定首套房貸款利率水平”；“及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款�！�
21世紀經(jīng)濟報道記者近日調查顯示，在地方政府政策調整背景下，各大商業(yè)銀行對三四線(xiàn)城市的房貸卻在進(jìn)一步收緊。其中，因受京津冀一體化利好因素影響的環(huán)首都經(jīng)濟圈也毫不例外。
但是，由于市場(chǎng)資金成本整體較高，地產(chǎn)風(fēng)險累積，劉士余的講話(huà)是否真能帶動(dòng)商業(yè)銀行放松房貸，相關(guān)部門(mén)會(huì )否動(dòng)用宏觀(guān)政策工具，目前還難以確認。
21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)總監桑豫峰認為，房地產(chǎn)信貸是市場(chǎng)化程度最高的一個(gè)領(lǐng)域，商業(yè)銀行能在多大程度執行央行的指導尚待觀(guān)察。
地方銀行風(fēng)險預警
“自4月28日開(kāi)始，我們接到上級通知，要求在嚴格執行首套房4成首付的基礎上，基礎利率上浮1.2倍�！敝袊y行(行情,問(wèn)診)三河支行一位房貸部門(mén)人士表示。
中國工商銀行燕郊支行一位房貸部門(mén)負責人也說(shuō)，中國工商銀行燕郊支行目前也針對單價(jià)在1萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)，執行首套房首付四成，利率上浮1.2倍的政策。另外，除了個(gè)別特定二手房代理行的業(yè)務(wù)，他們基本不再接收二手房貸業(yè)務(wù)。
對于信貸收緊的原因，多家銀行駐河北分支機構給予21世紀經(jīng)濟報道記者的答復是，“省行對貸款規�？刂坪�?chē)�，銀行需要防控風(fēng)險�！�
記者致電河北省多個(gè)城市支行發(fā)現，河北省普遍在4月底上調了首套房利率，將原本在基準利率基礎上上浮1.1倍調整為1.2倍。
中國農業(yè)銀行永清支行房貸部門(mén)相關(guān)負責人稱(chēng)，去年上半年時(shí)，河北省本地人首套房貸還可以做到基準利率，而下半年就已經(jīng)被省行要求首套房首付四成，并將利率調整為基準利率的1.1倍。五一假期前，省行再次要求，將首套房基準再次上調至1.2倍。
除了首套房基準利率上調，環(huán)首都經(jīng)濟圈一帶樓盤(pán)申請貸款的周期也越來(lái)越長(cháng)。位于香河的樓盤(pán)香城壹號一位業(yè)主告訴記者，自遞交貸款資料之日起，她已經(jīng)等待9個(gè)月了。開(kāi)發(fā)商的樓盤(pán)封頂也至少有6個(gè)月，早就達到貸款標準。但貸款至今遲遲未發(fā)放。
“貸款被拒絕了，俺工作工資誠信記錄都沒(méi)有問(wèn)題，不知道為啥被拒絕了。大家要集合找富力反映去，其他人的都下來(lái)了為啥我們的沒(méi)下來(lái)？”香河樓盤(pán)富力新城一位業(yè)主憤怒地表示。
而銀行在審查貸款資格方面也變得愈發(fā)嚴格。富力新城一位業(yè)主告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，由于他以往存在一些信用卡還款逾期情況，銀行直接拒絕了他的貸款申請。他目前只能面臨湊齊剩余房款或者轉讓給其他買(mǎi)家的窘狀。
中國銀行三河支行房貸部門(mén)相關(guān)負責人通俗的說(shuō)法似乎可以解釋當前銀行的心態(tài)�！胺�?jì)r(jià)太高了，我們認為，目前的房子根本不值這么多錢(qián)�！�
中國工商銀行燕郊支行房貸部門(mén)負責人稱(chēng)，在去年下半年，燕郊房?jì)r(jià)從8000元/平方米一躍至1萬(wàn)元/平方米以后，他們就將首套房首付從三成調整為四成。而擴大首付成數，可以防控樓市風(fēng)險。
香河樓盤(pán)香榭家園一位銷(xiāo)售主管稱(chēng)，在與他們合作的樓盤(pán)中，農業(yè)銀行目前貸款利息最便宜。如果首付四成，農業(yè)銀行只需要在基準利率基礎上上浮10%；而如果首付三成，則要在基準利率基礎上上浮15%。其他銀行基本上要上浮20%。
河北省的先行一步執行恐具有風(fēng)向標意義。
4月29日，銀監會(huì )召開(kāi)了2014年第一季度經(jīng)濟金融形勢分析會(huì )，會(huì )上明確了今年商業(yè)銀行要防范化解包括地方政府融資平臺債務(wù)、房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸、非標債權業(yè)務(wù)這三大領(lǐng)域的風(fēng)險。其中，針對房地產(chǎn)信貸，銀監會(huì )要求，強化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和土地儲備貸款風(fēng)險防范，加強經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款風(fēng)險管理和房地產(chǎn)信貸風(fēng)險分區域管理。
開(kāi)發(fā)商的壓力
2014年年初，受到銀行信貸緊縮、“錢(qián)荒”的影響，房企深陷資金鏈危機的現象頻現。繼浙江興潤置業(yè)出現房企倒閉破產(chǎn)的現象之后，中小房企頻頻出現資金面的危機。
中國指數研究院數據顯示，2014年一季度，我國信貸不斷緊縮，首套房的利率已全部調整為基準或基準再上浮5%，個(gè)人按揭貸款同比增速持續下行，導致市場(chǎng)交易量下降，1-4月全國商品房銷(xiāo)售額僅為1.8萬(wàn)億元，同比下降7.8%，銷(xiāo)售面積2.8億平方米，同比下降6.9%。
據了解，受民間借貸、盲目擴張等因素影響，光耀集團就被曝出資金鏈危機，在惠州的多個(gè)項目相繼傳出延遲交樓、停工消息，部分業(yè)主也在網(wǎng)絡(luò )媒體和政府網(wǎng)絡(luò )問(wèn)政平臺陸續發(fā)出維權帖子，以期維護自身權益。
而光耀集團董事長(cháng)稱(chēng)，其資金缺口有3億-5億元，只要能找到這筆錢(qián)，光耀就能緩過(guò)來(lái)。
無(wú)獨有偶，自4月30日起，青島君利豪集團有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)君利豪）董事長(cháng)王莉便與外界失去聯(lián)系。這位在青島擁有多個(gè)樓盤(pán)的女地產(chǎn)大亨，或因資金鏈斷裂跑路。目前欠貸至少在12億元以上，涉及三家以上的國有大型商業(yè)銀行以及多個(gè)民間借貸公司和個(gè)體。
從評級機構來(lái)看，3月19日，評級機構標準普爾及惠譽(yù)指出，中國小型地產(chǎn)公司——浙江興潤置業(yè)也可能出現的債務(wù)違約情況，未來(lái)有可能繼續出現于其他小型開(kāi)發(fā)商，導致銀行向大型開(kāi)發(fā)商更為傾斜，加速房地產(chǎn)市場(chǎng)兩極化。標準普爾表示，今年內地的房地產(chǎn)銷(xiāo)售前景不明朗，加上市場(chǎng)競爭愈加劇烈，小型開(kāi)發(fā)商的信貸環(huán)境急速惡化。
同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉認為，如果銀行信貸緊縮導致的“錢(qián)荒”持續超過(guò)6個(gè)月以上，也就是到2014年5月之后銀行信貸緊縮環(huán)境仍然持續，那么，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面預期緊缺的狀況就有可能由預期轉變?yōu)楝F實(shí)，那么，對于上述三類(lèi)企業(yè)來(lái)講，如果短期內遭遇的現金流緊張的狀況沒(méi)有辦法通過(guò)銷(xiāo)售、貸款等渠道解決時(shí)，這些企業(yè)有可能會(huì )出現債務(wù)違約的風(fēng)險，成為下一個(gè)即將倒閉破產(chǎn)的房企。
央行風(fēng)向標？
21世紀經(jīng)濟報道記者調查發(fā)現，盡管各地收緊房貸方式不同，但與地方政府“救市”不同的是，只有收緊沒(méi)有放松跡象。
CRIC研究中心前不久對全國22個(gè)城市的69家銀行分支機構進(jìn)行了電話(huà)調研，調研結果顯示，全國各城市銀行貸款總體收緊程度沒(méi)有放松。主要表現在：其一，近9成銀行首套房貸利率升至基準甚至上浮5%到10%，個(gè)別上浮20%；其二，相比去年年末，僅2家銀行還有優(yōu)惠利率，近4成銀行的首套房貸利率上升5%到15%不等，半數首套利率維持原來(lái)水平；其三，二套房方面，22個(gè)城市中的6個(gè)城市調整了一直以來(lái)相對穩定的二套房貸款利率，廣州、惠州較基準利率上浮20%。
2014年以來(lái)，絕大多數城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交冷淡，價(jià)格下滑，觀(guān)望情緒嚴重，雖然近期有少數城市對當地有關(guān)房地產(chǎn)的政策進(jìn)行了微調，但整體來(lái)說(shuō)，去年的房地產(chǎn)調控政策基本得以維持。真正對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的，就是持續偏緊的房地產(chǎn)信貸政策。如果房地產(chǎn)信貸不松，地方政府的微調效果極為有限。
不過(guò)，中金房地產(chǎn)分析師寧靜鞭則認為，房地產(chǎn)還會(huì )是經(jīng)濟的平衡器，地方調控政策將逐步放松，尤其是近期房地產(chǎn)信貸面出現的正面信號。他認為，隨著(zhù)房?jì)r(jià)上漲壓力緩解，房地產(chǎn)投資數據快速放緩，且政策調控主導權下放地方，地方調控政策放松存在充分理由。從穩經(jīng)濟增長(cháng)的角度考慮，還是銀行自身從盈利性層面考慮，房地產(chǎn)信貸面近期都存在向正面改善的可能性，從而拉動(dòng)短期需求超預期。