房貸持續緊張的趨勢在現行條件下是大勢所趨，未來(lái)很難有更多銀行跟進(jìn)放松房貸業(yè)務(wù)，難以逆轉房?jì)r(jià)在今年形成拐點(diǎn)的大趨勢。

　　近來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)“救市”呼聲四起。有媒體報道稱(chēng)，央行近日召集部分商業(yè)銀行召開(kāi)以住房金融服務(wù)為主題的座談會(huì )，副行長(cháng)劉士余參會(huì )并要求商業(yè)銀行提高個(gè)人按揭貸款發(fā)放效率，并合理定價(jià)。

　　春節過(guò)后，中國房貸市場(chǎng)期盼的“年初松、年底緊”的放貸局面并未到來(lái)。兩家第三方機構此前對各地銀行房貸調研的結果顯示，八、九成的銀行首套房貸在基準利率或上浮，鮮見(jiàn)優(yōu)惠利率；貸款審批時(shí)間有所延長(cháng)。

　　近日有媒體報道稱(chēng)，北京、深圳個(gè)別銀行出現房貸利率松動(dòng)。但融360金融搜索平臺發(fā)布的4月份房貸分析報告顯示，4月份各大銀行房貸緊張狀況變化不大，首套房9折以下貸款利率優(yōu)惠幾乎絕跡，個(gè)別銀行最高上浮40%。雖然北京、深圳有個(gè)別銀行恢復房貸或放松利率，但由于條件嚴苛，對于廣大市民而言仍是杯水車(chē)薪。

　　盡管個(gè)人住房貸款實(shí)際上是風(fēng)險最小的貸款品種，但在利率市場(chǎng)化背景下銀行資金成本不斷攀升，按揭業(yè)務(wù)銀行不怎么賺錢(qián)，因而很多商業(yè)銀行雖名義上支持按揭，實(shí)際上已大幅收縮甚至暫停。分析人士認為，近期社會(huì )怨言較多，故管理層召開(kāi)了這次會(huì )議。

　　毫無(wú)疑問(wèn)，銀行的審慎態(tài)度讓房地產(chǎn)行業(yè)的資金面面臨著(zhù)不小的壓力。從過(guò)往歷史上看，信貸收緊的年份往往伴隨房?jì)r(jià)走低，而信貸相對寬松的年份房?jì)r(jià)則一路高漲。曾有人據此預測，隨著(zhù)資金面的不斷饑渴，房?jì)r(jià)高度膨脹的可能已經(jīng)不復存在，穩增或保持現狀將會(huì )是大概率事件，甚至不排除部分地區、部分房產(chǎn)商單方面下調房?jì)r(jià)的可能。

　　目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)預期已經(jīng)急轉直下，甚至連一線(xiàn)城市都未能避免量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢。鑒于此，救市的聲音不絕于耳，甚至從四線(xiàn)城市擴展至二線(xiàn)城市。但在經(jīng)濟結構調整的關(guān)鍵時(shí)刻，樓市是萬(wàn)萬(wàn)不能再受刺激的，一旦全面放松樓市，盡管短期可以收到快速“穩增長(cháng)”的效果，但長(cháng)期而言將會(huì )使實(shí)體經(jīng)濟更難受，因為刺激樓市會(huì )引發(fā)銀行系統的新一輪加杠桿，流動(dòng)性風(fēng)險將更加積聚成為實(shí)體經(jīng)濟頭上的堰塞湖。

　　考慮到房地產(chǎn)本身的行業(yè)政策不會(huì )有多大的邊際改善空間，房貸無(wú)疑將是影響未來(lái)樓市走向的關(guān)鍵。如果二季度繼續維持信貸收緊，即使政府用放開(kāi)限購政策、下調二套房首付比例等手段來(lái)救市也可能收效甚微，房地產(chǎn)很可能會(huì )出現價(jià)格加速下跌的現象，房?jì)r(jià)拐點(diǎn)有望今年形成；但如果信貸再次放寬，很有可能房地產(chǎn)市場(chǎng)再現明顯上漲。

　　筆者認為，房貸利率持續上浮與額度緊張凸顯了目前房地產(chǎn)的潛在風(fēng)險，但央行對于個(gè)人住房貸款的政策引導，或將拉長(cháng)拐點(diǎn)出現的時(shí)間。不過(guò)，盡管央行要求商業(yè)銀行提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款，個(gè)別銀行對首套房的房貸利率也的確有所松動(dòng)，未來(lái)不排除其他的小銀行也會(huì )跟進(jìn)，但是房貸持續緊張的趨勢在現行條件下是大勢所趨，未來(lái)很難有更多銀行跟進(jìn)放松房貸業(yè)務(wù)，難以逆轉房?jì)r(jià)在今年形成拐點(diǎn)的大趨勢。