央行的座談會(huì )及“央五條”，對于維護正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力，同時(shí)也發(fā)出了穩樓市的信號。但靠此一個(gè)“窗口指導”，短期內并不能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢，從房地產(chǎn)短周期規律看，當前市場(chǎng)內部有調整的壓力，但絕非崩盤(pán)的節奏。

　　春節過(guò)后，隨著(zhù)杭州拉開(kāi)降價(jià)促銷(xiāo)的序幕，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入降溫通道。與此同時(shí)，越來(lái)越多的地方政府，開(kāi)始加入放松調控或者救市的陣營(yíng)，比如無(wú)錫、杭州、南寧、銅陵等。而中央層面，一直沒(méi)有動(dòng)靜。終于，央行忍不住了，采取了一點(diǎn)小動(dòng)作，卻制造了一個(gè)大動(dòng)靜。

　　5月12日，人民銀行召開(kāi)住房金融服務(wù)專(zhuān)題座談會(huì )，研究落實(shí)差別化住房信貸政策、改進(jìn)住房金融服務(wù)有關(guān)工作，15家商業(yè)銀行負責人參加了會(huì )議。會(huì )議充分肯定近年來(lái)商業(yè)銀行認真貫徹落實(shí)國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的決策部署、嚴格執行差別化住房信貸政策取得的積極成效，并對進(jìn)一步改善住房金融服務(wù)工作提出以下五點(diǎn)要求：

　　一是合理配置信貸資源，優(yōu)先滿(mǎn)足居民家庭首次購買(mǎi)自住普通商品住房的貸款需求。二是科學(xué)合理定價(jià)，綜合考慮財務(wù)可持續、風(fēng)險管理等因素，合理確定首套房貸款利率水平。三是提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。四是有效防范信貸風(fēng)險，嚴格執行個(gè)人住房貸款各項管理規定，加強對住房貸款風(fēng)險的監測分析。五是建立信息溝通機制，對社會(huì )關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題，及時(shí)給予回應。

　　首先，這五點(diǎn)內容有什么含義？可以說(shuō)非常明確，就是要求商業(yè)銀行更大力度的支持房貸。又可分為三個(gè)層面：一是，支持對象非常具體：首次購買(mǎi)自住普通商品住房。也就是說(shuō)，如果是非普通住宅，即便是首套房，也不會(huì )得到照顧。二是，合理確定首套房貸利率水平。按以前的規定，首套房貸利率，最低可打七折，2012年在很多城市打八五折也算常見(jiàn)，但去年下半年以來(lái)折扣漸漸失蹤。三是，及時(shí)審批和發(fā)放。也就是說(shuō)，嫌商業(yè)銀行太磨蹭了。

　　其次，為何鄭重其事的搞次座談會(huì )？主要是在糾偏。近幾年，中央一直強調實(shí)行差別化住房信貸政策，即有保有壓：保的是，合理的自住需求；壓的是，投資投機性需求。2014年3月出臺的《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》中提到：健全房地產(chǎn)市場(chǎng)調控長(cháng)效機制，實(shí)行差別化的住房稅收、信貸政策，支持合理自住需求，抑制投機投資需求。

　　這其中，關(guān)于二套房中的改善需求(已有房屋人均面積低于所在城市人均住宅面積)的態(tài)度有些搖擺不定。三套房貸，2010年4月的國十條，就已叫停，而且年內不會(huì )放開(kāi)。二套房貸，2011年1月的國八條規定：首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，年內放松的可能性也不大。

　　首套房貸，肯定屬于合理需求，但最合理的就是剛需，也即購買(mǎi)普通商品住宅的需求(普通住宅有相關(guān)標準，總之不是高檔房)�！把胛鍡l”明確只保護剛需。

　　問(wèn)題是，自從去年6月銀行錢(qián)荒事件發(fā)生后，銀行間市場(chǎng)拆借利率總體抬升了，明顯高于2012年和2013年上半年，更別提2009-2010年了。這既與中央治理影子銀行有關(guān)，也與銀根中性偏緊、流動(dòng)性趨緊有關(guān)，去年下半年以來(lái)，M1和M2增幅都呈下滑態(tài)勢。外加余額寶們搶奪銀行儲戶(hù)，居民存款開(kāi)始大量撤離銀行。

　　銀行也要做生意，儲戶(hù)們跑了，存款少了，不僅可以用放貸的錢(qián)少了，而且資金成本也趨于上升。當然，這其中還有利率市場(chǎng)改革的大進(jìn)程、大背景。

　　于是乎，作為在商言商的商業(yè)銀行，自然瞧不上微利的首套房貸了。當前五年期以上貸款基準利率為6.55%，如果打八五折，即5.57%，而去年四季度和今年一季度，余額寶們和理財產(chǎn)品回報率高達6%左右。如果發(fā)放非房貸，則實(shí)際利率一般至少上浮20%。銀行們自然不愿意打折發(fā)放房貸了，比如招行新發(fā)放的首套房利率由9.7折提高到上浮7.6%，中信首套利率上浮8%。

　　另外，銀行發(fā)放房貸的流程大幅拉長(cháng)。銀行們的這一行為，已經(jīng)與中央所謂的“支持首套貸款需求”背道而馳了。所以，央行才會(huì )出面糾偏。

　　另一個(gè)重要原因，是經(jīng)濟下滑態(tài)勢仍在持續。一季度GDP增幅跌破7.5%的心理關(guān)口，只有7.4%，4月份開(kāi)始在幾個(gè)領(lǐng)域實(shí)行微刺激，但效果仍未顯現。國家統計局新公布數據表明：1-4月，全國固定資產(chǎn)投資增長(cháng)17.3%，增速比1-3月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)，其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增16.4%，回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　4月份，社會(huì )消費品零售總額同比增長(cháng)11.9%，回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。4月份，規模以上工業(yè)增加值同比實(shí)際增長(cháng)8.7%，回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。如果政府不繼續增加刺激力度，則二季度GDP仍可能仍在7.5%以下。

　　保增長(cháng)已成為當前政府工作的首要目標。而房地產(chǎn)能拉動(dòng)幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，但當前處于降溫中的房地產(chǎn)，對經(jīng)濟增長(cháng)是“負貢獻”：1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速低于全國固定資產(chǎn)投資增速，全國開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購置面積和商品房銷(xiāo)售面積畢為負增長(cháng)。2008年，中央曾明確提出“防止房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落”。

　　今年不會(huì )這么表態(tài)了，但從真實(shí)情況看，依然需要防范房地產(chǎn)“大落”。所以央行在座談會(huì )上明確提出：住房消費貸款本身具有潛在的巨大需求，要充分認識它在未來(lái)城市化建設進(jìn)程、拉動(dòng)國民經(jīng)濟增長(cháng)三駕馬車(chē)的重要地位，而不僅僅是為房地產(chǎn)行業(yè)。個(gè)人住房貸款有經(jīng)濟增長(cháng)的穩定功能，事關(guān)百姓的切身利益，各商業(yè)銀行必須講政治。

　　分析完原因，再來(lái)看效果。老楊想說(shuō)兩句話(huà)：第一句：這是一個(gè)大信號。這條座談會(huì )新聞，被放在了央行網(wǎng)站的“頭條”位置，說(shuō)明央行相當重視。更為關(guān)鍵的是，在當前房地產(chǎn)市場(chǎng)步入下行通道，少數地方政府忍耐不住放松調控、甚至救市的背景之下，中央部門(mén)第一次發(fā)出信號：保護剛需、穩定市場(chǎng)。

　　而且，鑒于房貸政策對于住宅市場(chǎng)的巨大影響力，央行的這個(gè)信號稱(chēng)得上是一個(gè)“大信號”。因此，它會(huì )影響到行業(yè)預期、市場(chǎng)預期，為降溫中的樓市，吹來(lái)了一股暖風(fēng)。

　　其次，不宜奢望短期效果。這不是一個(gè)正式文件，而且沒(méi)有任何超出既有政策范疇的新東西，也即它只是重申和強調，屬于“窗口指導”。更為關(guān)鍵的是，商業(yè)銀行對于商業(yè)利潤的追求無(wú)可厚非。央行不能以所謂的“道德血液、政治覺(jué)悟”去苛求已是上市公司的商業(yè)銀行，為了民生、GDP增長(cháng)，而犧牲商業(yè)利益。

　　不過(guò)，在中國當前體制環(huán)境下，至少是五大國有銀行，還是會(huì )多多少少的落實(shí)一些的。有窗口指導，總比沒(méi)有強。另外，央行和銀監會(huì )可能會(huì )出臺一些激勵性的措施，比如定向增加放貸額度，以利益誘導商業(yè)銀行去行動(dòng)。

　　總而言之，央行的座談會(huì )及“央五條”，對于維護正常的房貸秩序，有一定的正面作用，能在一定程度上緩解首套剛需群體的購房壓力，同時(shí)也發(fā)出了穩樓市的信號。但靠此一個(gè)“窗口指導”，短期內并不能阻止房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫態(tài)勢，從房地產(chǎn)短周期規律看，當前市場(chǎng)內部有調整的壓力，但絕非崩盤(pán)的節奏。

　　央行對于商業(yè)銀行管理與指導，應考慮到銀行企業(yè)的自主經(jīng)營(yíng)與“市場(chǎng)在資源配置中的決定性作用”，對于普通民眾首套自住房的貸款支持，理應讓公積金更好更多的發(fā)揮作用。從長(cháng)遠看，國家應盡快改革公積金制度，成立政策性住房銀行，或者類(lèi)似國外的住房?jì)π钽y行，發(fā)展有政府支持的住宅金融機構(比如美國的房地美、房利美產(chǎn))，通過(guò)多種形式、多種機構，更好的支持居民的基本購房融資需求。