看空情緒蔓延、價(jià)格面臨著(zhù)整體松動(dòng)、量?jì)r(jià)齊跌、成交量迅速降溫……您是否能夠想到這些詞匯正在和老百姓最關(guān)心的房?jì)r(jià)、金價(jià)緊密相聯(lián)?據4月份 “百城的房?jì)r(jià)指數”顯示，近半數的城市房?jì)r(jià)環(huán)比下跌。五一期間，偌大的一個(gè)北京，二手房成交僅31套，而重慶各大賣(mài)場(chǎng)的黃金也紛紛降價(jià)促銷(xiāo)，金價(jià)首次跌破了300塊錢(qián)每克。那么，房?jì)r(jià)、金價(jià)未來(lái)是否還會(huì )繼續下跌?市場(chǎng)人士對百姓最關(guān)心的房子、金子，又有怎樣的判斷?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚、著(zhù)名財經(jīng)評論員張鴻共同評論。
房?jì)r(jià)下探，誰(shuí)會(huì )出手買(mǎi)房?金價(jià)下跌，是否再次引發(fā)搶金熱潮?房子、金子，你將向左走，還是向右轉?價(jià)格松動(dòng)的背后，是否醞釀著(zhù)新的上漲?
向松祚：大家的普遍心理都是追漲殺跌 樓市的觀(guān)望情緒還會(huì )持續
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
任何的資產(chǎn)價(jià)格，它不可能永遠漲。打一個(gè)比方，樹(shù)是不會(huì )長(cháng)到天上去的，資產(chǎn)價(jià)格也是這樣，它永遠不會(huì )漲到天上去。資產(chǎn)價(jià)格歷史上，它漲一段時(shí)間，它一定會(huì )下調。當然這個(gè)下調背后的道理是什么?經(jīng)濟學(xué)家講了一大堆，但是普通的投資者，第一他不愿意聽(tīng)，第二他也不一定聽(tīng)得太懂，那沒(méi)有關(guān)系，我們再看比較具體的。
其實(shí)我們這些年，其實(shí)已經(jīng)有幾個(gè)透支，什么叫透支?一個(gè)是老百姓的購買(mǎi)力透支。就是很多買(mǎi)房子都是全家把儲蓄集中起來(lái)，甚至是幾代人的，湊錢(qián)買(mǎi)房子，所以這個(gè)需求，它已經(jīng)提前透支了。隨著(zhù)這個(gè)需求的透支，購買(mǎi)力一定是下降。第二個(gè)，是老百姓都能懂的心理，叫追漲殺跌。我現在看著(zhù)房?jì)r(jià)要跌，本來(lái)我今天想買(mǎi)房，我今天一看說(shuō)房子又跌了2000塊錢(qián)�？赡苊魈爝�要跌3000，所以我要等一等。過(guò)去上漲是這樣的，今天去看的時(shí)候漲了1000塊，估計說(shuō)明天還會(huì )漲。趕緊買(mǎi)，所以這個(gè)心理老百姓都能懂，這也是經(jīng)濟的一個(gè)必然的規律。所以我覺(jué)得這個(gè)趨勢應該會(huì )持續下去一段時(shí)間。
張鴻：市場(chǎng)觀(guān)望情緒彌漫 一些開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始加入到看空的行列
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
很難判斷，如果我們政府不救市的話(huà)，尤其是地方不放開(kāi)這個(gè)政策的話(huà)，基本上我們可以看到這個(gè)頂部已經(jīng)形成了。因為中國地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，很多取決于地方政府的政策，所以未來(lái)走勢真的很難說(shuō)�，F在我們基本上可以判斷，觀(guān)望開(kāi)始多起來(lái)了，最近一段時(shí)間，越來(lái)越多的親戚、朋友開(kāi)始問(wèn)我說(shuō)，是不是真的不行了，真的開(kāi)始賣(mài)了，真的怎么樣了?這就說(shuō)明其實(shí)越來(lái)越多的人，包括一些著(zhù)名的開(kāi)發(fā)商也開(kāi)始站到看空的行列。
最重要的其實(shí)是供需發(fā)生了變化，北京其實(shí)是個(gè)樣板。北京今年一季度現在已經(jīng)可以總結了，一季度1.5萬(wàn)套的自住型商品房，而且今年可能有4到5萬(wàn)套的自住型商品房，這是什么概念?去年一年才賣(mài)了8萬(wàn)套。然后錢(qián)緊。很多銀行現在收緊了房貸，一套房貸這些現在也都沒(méi)有優(yōu)惠了。而且一些小的銀行開(kāi)始有你要想享受優(yōu)惠也可以，但是你得買(mǎi)我一個(gè)理財產(chǎn)品�，F在都在吸貸，包括開(kāi)發(fā)商的資金，我們看到一季度的現在上市公司季報已經(jīng)開(kāi)始出來(lái)了，一季度也都不是特別樂(lè )觀(guān)，而且他們的融資也不是那么容易了。
當然，如果我是開(kāi)發(fā)商的話(huà)，我也不會(huì )降價(jià)的，我現在還是想扛著(zhù)。這個(gè)套路已經(jīng)上演了這么多年了，反復的上演了多少年了。很多開(kāi)發(fā)商其實(shí)就不愿意降價(jià)，所以你看他可以有各種優(yōu)惠，哪怕把精裝修取消了，變成了一個(gè)毛坯房，我也不說(shuō)是降價(jià)。因為他們還有一個(gè)非常重要的資金的需求，除了銀行貸不出錢(qián)來(lái)，貸錢(qián)很困難。還有一個(gè)就是現在的土地，其實(shí)一季度的土地仍然在上漲，上海、北京漲了28%，土地收入。一方面他還在拿地，他還得儲備糧食，一方面這邊錢(qián)又沒(méi)有，怎么辦呢?他就想法趕緊把這個(gè)賣(mài)出去。一季度的整個(gè)的利潤水平在下降，凈利潤在下降，這也是很多年來(lái)，包括萬(wàn)科等幾個(gè)大的公司都不是特別樂(lè )觀(guān)。所以我想他們現在要所謂的去庫存，來(lái)完成資金的周轉，這個(gè)是有驅動(dòng)的。
向松祚：供給過(guò)剩是造成平均房?jì)r(jià)下跌的最核心原因
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
過(guò)去我們房?jì)r(jià)上漲的關(guān)鍵因素在哪里?有兩個(gè)核心的關(guān)鍵因素，一個(gè)是我們前一段時(shí)間的貨幣供應量快速擴張。因為貨幣供應量的流動(dòng)性過(guò)剩，貨幣太多以后，水漲船高，幾乎所有東西都漲。另外一個(gè)核心推動(dòng)力量，就是老百姓樂(lè )觀(guān)的預期。當房?jì)r(jià)越漲他越買(mǎi)的時(shí)候，樂(lè )觀(guān)預期就越來(lái)越強化，越來(lái)越想買(mǎi)�，F在這兩個(gè)因素雖然還沒(méi)有完全消失，但基本消失了。比如說(shuō)現在貨幣的供應量，其實(shí)從國務(wù)院領(lǐng)導一直到部門(mén)的領(lǐng)導，一再表示，我們無(wú)法再像過(guò)去那么刺激下去了，我們貨幣供應量已經(jīng)太大了，貨幣供應量現在總體來(lái)講是趨緊。再來(lái)，老百姓的情緒也變了。
除了我剛才講的兩個(gè)過(guò)剩，我們回到實(shí)體的層面來(lái)看，有一點(diǎn)是對的，就是說(shuō)供給過(guò)�！，F在房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國來(lái)講，確實(shí)供給過(guò)剩。我到很多地方去看過(guò)，中國比較富裕的地區長(cháng)三角，珠三角，我都去看過(guò)，當地的比如說(shuō)發(fā)改委的負責同志，甚至市長(cháng)，私下里他們非常坦率地講，說(shuō)我們這個(gè)地方確實(shí)出現了過(guò)剩。有些人把我們這兒定為鬼城，我們當然很不高興，我們不愿意叫鬼城，但其實(shí)我們這兒是過(guò)剩的。過(guò)剩到什么情況呢?你可以隨便做一個(gè)調查，把總量除以總個(gè)家庭，有些地方已經(jīng)每一個(gè)家庭可能有三套，甚至四套以上的房，這不是過(guò)剩嗎?供給已經(jīng)嚴重過(guò)剩，是造成平均房?jì)r(jià)下跌的最核心原因。當市場(chǎng)預期起來(lái)的時(shí)候，當貨幣供應量這么大的時(shí)候，你怎么去限價(jià)、限購，都沒(méi)有用。
向松祚：政府無(wú)法救市 錢(qián)太多把房地產(chǎn)商給撐死了
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
現在這兩個(gè)核心原因變化以后，有些房地產(chǎn)商，還有一些人在呼吁政府救市。我想問(wèn)一句，政府怎么救市?政府去買(mǎi)房嗎?我覺(jué)得房地產(chǎn)商在這些年，其實(shí)和其他的行業(yè)一樣，擴張過(guò)度。說(shuō)句不好聽(tīng)的，就是錢(qián)太多把它撐死了。我們的很多行業(yè)、企業(yè)，就是錢(qián)太多把它撐死了。我非常坦率地講，我們銀行體系也要負責任，很多行業(yè)因為過(guò)多的給他貸款，他瘋狂的擴張，鋼鐵、煤炭是這樣，房地產(chǎn)也是一樣的道理，拿錢(qián)太容易，所以瘋狂地去買(mǎi)地，買(mǎi)了地以后當然要蓋房子、要賣(mài)。我想未來(lái)這些房子你賣(mài)給誰(shuí)去，首先這個(gè)問(wèn)題擺在這兒。
面對這個(gè)情況該怎么辦呢?我們現在全國的房地產(chǎn)公司據不完全統計超過(guò)一萬(wàn)多家，有些上市公司，可能他的資金流比較充分，他可能不太著(zhù)急，所以有些上市的開(kāi)發(fā)商說(shuō)沒(méi)關(guān)系。但是我們的數據表明，絕大多數房地產(chǎn)商的負債率已經(jīng)超過(guò)80%，什么意思呢?他現在自有資金并不多，他靠貸款，而且不僅僅是銀行貸款，相當一部分是影子銀行的一些貸款，包括信托。我去調查過(guò)幾個(gè)房地產(chǎn)公司，銀行貸款在整個(gè)負債里面占的不到40%，剩下的60%就是靠民間的借貸，這個(gè)事就麻煩了。所以為什么現在有些房地產(chǎn)降價(jià)，不是空穴來(lái)風(fēng)，他必須要盡可能的要套現，因為他要還債。
單祥雙：房地產(chǎn)作為中長(cháng)線(xiàn)投資 具有投資價(jià)值
(中科招商集團董事長(cháng)兼總裁 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑和出現拐點(diǎn)，主要是基于以前房地產(chǎn)發(fā)展的比較快，在中國它發(fā)展的速度特別快，而且運行的成本也比較高。那么隨著(zhù)投資人越來(lái)越理性，原來(lái)很多投資人把地產(chǎn)當成股票在炒，現在投資人在中國這種經(jīng)濟環(huán)境下，政府并不鼓勵大家把房子當股票炒。在這種情況下，其實(shí)它的獲利空間就在壓縮。對投資來(lái)講，選擇房子、房地產(chǎn)作為投資品，或者叫投機品，他的動(dòng)力就下降了。所以從這個(gè)角度上，房地產(chǎn)價(jià)格的下調是一種必然。那么房地產(chǎn)又涉及到國際、國泰民安的問(wèn)題，民生的問(wèn)題，在這種情況下，房地產(chǎn)不應該作為股票來(lái)炒，但是它作為中長(cháng)線(xiàn)投資，是具有投資價(jià)值的。
向松祚：金價(jià)從來(lái)沒(méi)有跑贏(yíng)過(guò)通脹 說(shuō)黃金是最佳投資是錯覺(jué)和幻覺(jué)
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
歷史的數據表明，全世界這么多年以來(lái)，房地產(chǎn)的價(jià)格，剛剛跑贏(yíng)通貨膨脹，你知道多少嗎?0.5個(gè)百分點(diǎn)。你就30年以上算。金價(jià)從來(lái)沒(méi)有過(guò)跑贏(yíng)通脹，你信嗎?金價(jià)我們從2008年算到現在，從來(lái)沒(méi)有跑贏(yíng)過(guò)通脹。所以我記得在2008年、2009年，國內有一幫人瘋狂地講說(shuō)，黃金是最佳的投資，永遠能夠抵御通脹，我一致反復講，這完全是一個(gè)錯覺(jué)，一個(gè)幻覺(jué)，非常錯誤的。
你做波段可以，我講做波段，就是說(shuō)去年還是前年，有什么中國大媽大戰華爾街，什么中國大媽撐起黃金半邊天。實(shí)際上黃金也是分兩個(gè)，就是投資性的、投機性的和消費性的，或者叫剛需。剛需沒(méi)有問(wèn)題，你什么時(shí)候買(mǎi)都沒(méi)關(guān)系，你要給女朋友送戒指，要結婚，那這沒(méi)有問(wèn)題。你要跟小孩留個(gè)紀念品，但是黃金投資性的國際的金價(jià)，它主要取決于兩個(gè)因素，一個(gè)是美元的匯率，就是美聯(lián)儲的貨幣政策，這個(gè)是一個(gè)普遍規律。第二個(gè)就是取決于什么?就是那幫大的投資銀行和對沖基金。對沖基金，這個(gè)炒黃金的對沖基金，其實(shí)也有幾千億美金，量非常大。那么他們的一舉一動(dòng)其實(shí)決定這個(gè)金價(jià)，現在他們全部看空。那你想中國大媽也好，還是印度大媽也好，還是印尼大媽也好，這三個(gè)大媽加起來(lái)，能扛得住嗎?扛不住。
張鴻：長(cháng)期看黃金不是一個(gè)很好的投資品 中國大媽們要理性
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
說(shuō)明大媽變理性了，但是還應該再理性一點(diǎn)兒。我們算一下長(cháng)賬的話(huà)，就是長(cháng)期來(lái)看，黃金并不是一個(gè)很好的投資品�，F在大媽們如果再理性一步的話(huà)，千萬(wàn)不要再說(shuō)保值，我拿著(zhù)它十幾年、二十年以后，給兒子、給孫子就掙錢(qián)，它在漲跌當中，是有那些對沖基金是掙錢(qián)的，不管漲跌，人家都掙錢(qián)，而你的，只能拿著(zhù)。
黃金其實(shí)和美元、和美國經(jīng)濟是密切相關(guān)的，除了對沖基金我們不知道，但是你能看到美國經(jīng)濟大概是什么樣的，他剛剛公布了上個(gè)月的非農經(jīng)濟指數以及一些數據，他的失業(yè)率創(chuàng )下了2008年9月以來(lái)的新低，說(shuō)明美國經(jīng)濟的復蘇是有基礎的。還有一個(gè)就是世界和平，之所以前兩天有一個(gè)大跌，是因為美國經(jīng)濟好了。之所以又漲上來(lái)是因為烏克蘭又開(kāi)始鬧了。所以你要真準備投機，那你要弄清楚這兩個(gè)變量。至于說(shuō)怎么配置?我覺(jué)得風(fēng)險太大，所以你還是少配置點(diǎn)兒。
向松祚：理財一定要權衡流動(dòng)性 而中國的二手房交易行情很差
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
第一，你千萬(wàn)不要有一個(gè)錯誤的幻覺(jué)，認為我作為一個(gè)散戶(hù)，我買(mǎi)股票也能夠跑贏(yíng)指數，我買(mǎi)房子也能夠永遠跑贏(yíng)大勢，我買(mǎi)黃金，金價(jià)也能夠漲錢(qián)，散戶(hù)從來(lái)沒(méi)有這個(gè)本事。全世界的散戶(hù)95%沒(méi)賺過(guò)錢(qián)，中國的散戶(hù)更是這樣，中國的散戶(hù)是全世界最大的慈善家。今天你面對這個(gè)金價(jià)市場(chǎng)，我只能說(shuō)一句話(huà)，如果說(shuō)你只是買(mǎi)一個(gè)紀念品、買(mǎi)一個(gè)金磚，送給你的兒子、孫子，那沒(méi)有問(wèn)題，你不要指望它賺什么錢(qián)。如果你屬于投機，特別是散戶(hù)投資者投機，你千萬(wàn)要小心，虧錢(qián)，我們絕不負責賠。
投資理財，大家千萬(wàn)要記住，是非常個(gè)性化的。什么叫個(gè)性化?比如說(shuō)你很有錢(qián)，你可以做那些投機性的，你甚至可以加入對沖基金，你去做空也好，去做這些投機生意，你有可能賺大錢(qián)，但是你也可能虧錢(qián)，但是虧個(gè)幾百萬(wàn)，對你來(lái)講小菜，你沒(méi)關(guān)系。但是對于普通的老百姓，比如說(shuō)錢(qián)很少的，我一定建議他，要非常的慎重。比如說(shuō)你可能買(mǎi)一些債券，或者買(mǎi)一些看起來(lái)收益率不是很高的產(chǎn)品，但是它很安全。保本理財或者是國債，這樣的產(chǎn)品非常安全，不至于讓你血本無(wú)歸。往往投資者吃虧在哪兒?總喜歡說(shuō)今年我要賺50%才過(guò)癮，明年我要賺到100%才過(guò)癮。其實(shí)你既沒(méi)有賺到50%，也沒(méi)有賺到100%，結果可能還虧了50%。所以理財一定要權衡收益、風(fēng)險和流動(dòng)性，為什么說(shuō)流動(dòng)性?你買(mǎi)房子，在中國很多二手房的交易是很差的，比如買(mǎi)了一個(gè)房子，你把錢(qián)砸進(jìn)去以后，要是急用錢(qián)，你賣(mài)給誰(shuí)去?