近期，受商品房銷(xiāo)售額下降的影響，4月份房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅為443億元，下降了4.2%，而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅為248億元，下降了3.1%。那么，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的苦日子真的要來(lái)了嗎?在時(shí)下救市論的聲音背后，到底誰(shuí)在真正的叫苦?目的又是什么?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。

　　跳多遠減幾萬(wàn)，南京近郊一樓盤(pán)亮出奇葩促銷(xiāo)術(shù)。樓市成交低迷，4月房地產(chǎn)相關(guān)稅收收入下降;房企資金是否進(jìn)入枯水期?大潮過(guò)后誰(shuí)被晾在沙灘上?

　　向松祚：中國的很多經(jīng)濟問(wèn)題與房地產(chǎn)的過(guò)度膨脹有關(guān)

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　現在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，我想有兩個(gè)字能準確的概括目前的狀態(tài)。一個(gè)是降，就是全部都在降，銷(xiāo)售面積在下降，銷(xiāo)售額在下降，營(yíng)業(yè)稅在下降�，F金流下降，利潤在下降，房?jì)r(jià)也確實(shí)開(kāi)始在降，至少有很多地方在開(kāi)始打折。第二個(gè)字就是急。確實(shí)急，開(kāi)發(fā)商當然是最急的，因為他們現在由于負債很多，可能出現現金流的問(wèn)題。那么政府也在急，特別是有些地方政府在急。還有一些就是金融機構，銀行也在著(zhù)急。這個(gè)一個(gè)降，一個(gè)急，在這么一個(gè)大的背景下，我覺(jué)得大家要放平這個(gè)心態(tài)。什么叫放平這個(gè)心態(tài)?過(guò)去這些年，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)在是太火爆了，我們的房產(chǎn)商，至少一部分房地產(chǎn)商，或者絕大多數的房地產(chǎn)商已經(jīng)賺得太多錢(qián)了，我們看到中國的首富，中國首富什么各種富豪的排行榜差不多70%都是房地產(chǎn)，那這說(shuō)明一個(gè)什么問(wèn)題?就是說(shuō)中國的這個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)脫離經(jīng)濟體系的其他的部門(mén)它走的太快了，發(fā)展的膨脹的太厲害了，就好像打個(gè)比方來(lái)講。

　　打個(gè)比方，就像一個(gè)人一樣，你的四肢和五官，某一個(gè)器官，或者某一個(gè)肢體部分長(cháng)的太厲害以后，一定會(huì )讓身體出現非常大的問(wèn)題。其實(shí)中國的很多經(jīng)濟問(wèn)題就與我們房地產(chǎn)過(guò)度的膨脹有關(guān)，所以現在開(kāi)始調整。開(kāi)始調整大家就著(zhù)急，我覺(jué)得這個(gè)急有一點(diǎn)非理性的態(tài)度，大家必須要開(kāi)始回歸理性。

　　劉戈：現在整個(gè)預期發(fā)生了變化　部分開(kāi)發(fā)商的資金鏈可能斷裂

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　現在由于整個(gè)預期發(fā)生了變化，在這個(gè)行業(yè)里的主體的行為也會(huì )發(fā)生變化。比如說(shuō)有些建筑企業(yè)，在這之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商欠了很多錢(qián)還沒(méi)急著(zhù)要，原本我知道你是五個(gè)鍋三個(gè)鍋蓋在這倒騰著(zhù)蓋著(zhù)，現在我要是不趕緊把這個(gè)錢(qián)要回來(lái)，可能我就要不回來(lái)了，所以你不給錢(qián)我就停止施工，這個(gè)時(shí)候對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，原來(lái)已經(jīng)繃的很緊的資金鏈可能發(fā)生斷裂。

　　前一段時(shí)間我們說(shuō)的奉化興潤那家企業(yè)，它實(shí)際上是一個(gè)純區域性的、10億級水平的企業(yè)，但是光耀這樣的企業(yè)是百億級別的，它已經(jīng)變成了一個(gè)全國性的企業(yè)，因為它不但在惠州，在深圳，在長(cháng)三角，在天津都有項目，他的老板自己總結自己走過(guò)了一個(gè)什么樣的路呢?首先他起步比較晚，由于起步比較晚，他想迅速的獲得市場(chǎng)，所以攤子鋪的特別大，這樣的話(huà)資金需求量就特別大。沒(méi)這么多資金他怎么辦?上市，所以這個(gè)時(shí)候入股礦產(chǎn)想借殼上市，結果干兩個(gè)沒(méi)干成，錢(qián)就打了水漂了，資金就更加緊張。興潤和光耀這兩家公司其實(shí)非常典型，像這樣的公司有很多，現在我們看到那些上市的企業(yè)相對而言受到的壓力要小一些，但是沒(méi)有上市的主要靠一部分銀行貸款，一部分東拼西湊的一些企業(yè)，他們壓力現在非常的大。

　　向松祚：一些房地產(chǎn)公司要為過(guò)去瘋狂的擴張付出代價(jià)

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我給你看一下我所掌握的數據，為什么我說(shuō)現在著(zhù)急，就是今天剛剛公布的房地產(chǎn)企業(yè)有幾個(gè)數據，141家A股的上市公司是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)公司里面差不多有50%，準確的說(shuō)應該是48%的負債率已經(jīng)超過(guò)70%。房地產(chǎn)行業(yè)的專(zhuān)家們，或者企業(yè)家通常認為70%是一個(gè)比較危險的線(xiàn)。為什么?因為一方面你是負債，另外一方面你是資產(chǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)除了負債率高以外，還有一個(gè)麻煩問(wèn)題，跟銀行有點(diǎn)像，就是他是有一個(gè)期限錯配，比如說(shuō)他從銀行借的錢(qián)，有的是非常短期的，可能就是一年的，兩年的，很少有三年以上的。但是他把這個(gè)錢(qián)拿去買(mǎi)了地，蓋了房子，如果這個(gè)房子不能在三年之內，兩年之內，或者一年之內把它銷(xiāo)售出去，那他必須借新債還舊債，所以這是一個(gè)很麻煩的問(wèn)題。如果你負債率超過(guò)70%，就意味著(zhù)當房?jì)r(jià)或者土地價(jià)格稍微一下降，你的現金流、你的償債的壓力就會(huì )變得非常的緊張。而金融機構會(huì )馬上開(kāi)始采取措施要求你來(lái)歸還貸款，因為金融機構，特別銀行，他非常關(guān)注這個(gè)風(fēng)險。

　　這里面還有一個(gè)問(wèn)題，我對房地產(chǎn)老板做過(guò)一些調查，房地產(chǎn)負債還有一個(gè)麻煩，就是說(shuō)我們現在這個(gè)負債率他沒(méi)有詳細統計，到底是從哪里的負債。根據我的調查，房地產(chǎn)公司負債里面可能60%是銀行貸款，另外的40%是來(lái)自于其他的社會(huì )融資渠道，個(gè)別或者說(shuō)有一些房地產(chǎn)公司大量的用理財產(chǎn)品，什么委托貸款，信托貸款這些東西，這些東西第一，期限更短，第二，收益率更高。然后他會(huì )引發(fā)什么?就是如果他覺(jué)得你這個(gè)公司會(huì )出問(wèn)題，那些投資者可能要求盡快的要贖回。

　　現在說(shuō)房地產(chǎn)一些公司著(zhù)急，我覺(jué)得這個(gè)著(zhù)急就是他們要為過(guò)去瘋狂的擴張要付出代價(jià)，同時(shí)他現在必須要做好準備，這不是一個(gè)小事了，為什么他現在有點(diǎn)扛不住了?為什么現在開(kāi)始降價(jià)?因為他必須要回收資金，讓他的債務(wù)能夠盡快的能夠歸還，否則一遭到起訴，那整個(gè)的資產(chǎn)價(jià)值又會(huì )進(jìn)一步的縮水。

　　劉戈：會(huì )不會(huì )等房企哭到一定程度以后　政府就會(huì )出手

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　今天如果你把比如說(shuō)拐點(diǎn)、房企、救市這三個(gè)詞輸進(jìn)去以后，你會(huì )發(fā)現出來(lái)的新聞要不是這兩天的，要么就是2008年10月份的，和那個(gè)時(shí)候非常像。

　　也就是說(shuō)，由于整個(gè)市場(chǎng)的預期已經(jīng)非常明顯，那么這個(gè)時(shí)候大量的房地產(chǎn)企業(yè)，還有一些學(xué)者，以及這些圈子里面的人現在對于救市的討論就會(huì )非常的激烈和熱烈。到現在為止，我們還沒(méi)看到地方政府的救市多少條，但是在2008年，當這樣的聲音發(fā)出一段時(shí)間以后，各個(gè)地方政府救市的24條，26條，28條就開(kāi)始出來(lái)了，所以這個(gè)時(shí)候我們靜觀(guān)其變，看看下一步會(huì )不會(huì )由于先是這個(gè)哭，哭到一定程度以后政府就會(huì )出手，現在我不知道。

　　向松祚：政府無(wú)法救市　經(jīng)濟的調整不以人的意志為轉移

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　我完全沒(méi)有劉戈這么樂(lè )觀(guān)，所謂救市之聲，確實(shí)現在有些房地產(chǎn)商，甚至包括有一些媒體，一些所謂的專(zhuān)家也在呼吁，但是我必須要講的是，此一時(shí)彼一時(shí)也。就是說(shuō)今天，我想救市怎么救?我現在想問(wèn)所有的房地產(chǎn)老板，想問(wèn)我們有一些所謂的專(zhuān)家怎么救?印鈔票嗎?鈔票印了給誰(shuí)呢?然后政府要給我們每一個(gè)人發(fā)100萬(wàn)，讓我們去買(mǎi)房子嗎?還是政府自己去買(mǎi)房子嗎?還是人民銀行降息降準嗎?這些措施其實(shí)恰好就是我們過(guò)去這些年搞的太猛以后，造成了我們這些行業(yè)出現了問(wèn)題，不僅僅是房地產(chǎn)，我們很多行業(yè)都出現這樣的問(wèn)題，這樣的問(wèn)題政府怎么救?

　　經(jīng)濟的調整它不以人的意志為轉移，那么為什么會(huì )出現救市?這個(gè)救市里面其實(shí)背后有兩個(gè)論，我覺(jué)得這兩個(gè)論有一點(diǎn)道理，但是基本上也是錯的，一個(gè)論就是所謂綁架論，很多人說(shuō)為什么政府要救?說(shuō)因為中國經(jīng)濟被房地產(chǎn)綁架了，你不救房地產(chǎn)，我們全部要完蛋，中國經(jīng)濟就要完蛋，什么居民收入也要完蛋。其實(shí)根本沒(méi)有這么嚴重，我們正好是因為房地產(chǎn)過(guò)度的擴張，拖累了中國的實(shí)體經(jīng)濟，弄的我們所有的制造業(yè)行業(yè)都去搞房地產(chǎn)。鋼鐵也去搞房地產(chǎn)，高科技也去搞房地產(chǎn)，所以我們這樣怎么搞得下去呢?

　　向松祚：現在沒(méi)有手段可以救市了 難道地方政府直接去買(mǎi)房子?

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　如果說(shuō)我們這一次又開(kāi)始重蹈覆轍，或者說(shuō)我們搞一點(diǎn)刺激措施，甚至強刺激的措施，只會(huì )讓我們現在的經(jīng)濟結構問(wèn)題變得更加的麻煩，積重難返，它最終調整的困難和難度，或者說(shuō)負面影響要比我們現在要大的多得多，所以我非常贊同克強總理在多次場(chǎng)合講的一句話(huà)，就是說(shuō)我們要保持定力，我們不要再出臺所謂的強刺激，中國經(jīng)濟結構問(wèn)題是一個(gè)根本的結構問(wèn)題，不是靠強刺激可以解決的。

　　第二個(gè)我想強調的，現在其實(shí)也沒(méi)有手段去救市了，怎么救?地方政府去買(mǎi)房子嗎?地方政府去直接買(mǎi)房子，當然現在開(kāi)始有些地方政府已經(jīng)出現了所謂的微刺激措施，什么取消限購，但是這個(gè)東西我們知道，過(guò)去這幾年需求已經(jīng)早就釋放掉了。我們有一個(gè)說(shuō)法，連房地產(chǎn)行業(yè)內部的人都承認，我們這幾年房地產(chǎn)價(jià)格瘋漲，有一個(gè)就是叫做需求的透支，就是需求透支什么?幾代人的錢(qián)已經(jīng)買(mǎi)了房子，還怎么去買(mǎi)?所以我想救市這個(gè)呼聲是沒(méi)有任何道理的。

　　劉戈：中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一次市場(chǎng)教育 需要經(jīng)過(guò)優(yōu)勝劣汰

　　(《央視財經(jīng)評論》評論員)

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需要一次市場(chǎng)教育，因為實(shí)際上從中國房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)真正開(kāi)發(fā)起來(lái)以來(lái)，中國的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)一次大的波折。在2007年，2008年的時(shí)候，本來(lái)要經(jīng)歷過(guò)這樣一次洗牌的過(guò)程，但是沒(méi)有經(jīng)歷，所以很多企業(yè)最后還越做越好了，那么在這里面，好的企業(yè)和垃圾企業(yè)，有一些企業(yè)在做投資的時(shí)候，應該說(shuō)他資金也不雄厚，也沒(méi)有技術(shù)，也沒(méi)有人才，但是憑著(zhù)膽子大，最后都賺了錢(qián)，那么這樣對于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，它不是一個(gè)正向的引導。

　　現在如果沒(méi)有一次這樣的洗牌，沒(méi)有一次讓那些真正的質(zhì)量低劣的，管理水平低的，資金實(shí)力不雄厚的這樣一些企業(yè)退出市場(chǎng)，那么這個(gè)市場(chǎng)一定是一個(gè)雜亂的市場(chǎng)，所以現在是到這個(gè)時(shí)候了，那么在這樣的一個(gè)過(guò)程當中，本來(lái)是已經(jīng)在任何的一個(gè)正常的市場(chǎng)里面都不應該生存的公司，它退出肯定是正常的。

　　如果很多的企業(yè)達成了一個(gè)共識，也就是說(shuō)房?jì)r(jià)這么撐是撐不下去的，那他自然會(huì )降。其實(shí)過(guò)去兩三年來(lái)，實(shí)際上很多城市里面，樓市已經(jīng)進(jìn)入到這樣一個(gè)狀態(tài)，不是到今天，或者說(shuō)這幾個(gè)月才進(jìn)入到這個(gè)狀態(tài)的，實(shí)際上交易量已經(jīng)是在逐漸萎縮，很多房子看起來(lái)在賣(mài)，賣(mài)不出去，大家一直在觀(guān)望，在等。等什么?等好時(shí)機，然后等的到了一定程度了以后，由于房地產(chǎn)對于整個(gè)經(jīng)濟的綁架，所以政府必然會(huì )出手，那么現在他等不到了以后，他自然會(huì )按照一個(gè)…如果這個(gè)企業(yè)本身的管理能力、資金實(shí)力夠，那他能夠承擔降價(jià)來(lái)銷(xiāo)售一部分房子的損失，那么那些承擔不起的一些企業(yè)，就讓市場(chǎng)自然把它淘汰。

　　向松祚：樓市要回歸理性 在調整過(guò)程中會(huì )出現大規模的洗牌

　　(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)

　　當然，我們今天講房地產(chǎn)會(huì )出現一個(gè)調整，甚至出現一個(gè)拐點(diǎn)，并不是意味著(zhù)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)就沒(méi)有發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然還非常大，我們現在講的是要回歸理性，什么叫回歸理性?就是說(shuō)過(guò)去地方政府過(guò)度依賴(lài)土地財政的這個(gè)時(shí)代應該結束了，過(guò)去無(wú)數的企業(yè)，包括無(wú)數的制造業(yè)企業(yè)，高科技企業(yè)都去搞房地產(chǎn)，靠房地產(chǎn)補利潤賺錢(qián)的日子應該結束了。所有的老百姓都指著(zhù)買(mǎi)房子賺錢(qián)的時(shí)代應該結束了，中國的經(jīng)濟應該轉向結構調整，轉向真正的用科技，用服務(wù)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟，這才是我們需要的模式。

　　在這個(gè)大的背景下，房地產(chǎn)商怎么樣?我們有無(wú)數的房地產(chǎn)企業(yè)，有些房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上是不應該存在的，所以在這個(gè)調整過(guò)程中一定會(huì )出現一個(gè)大規模的洗牌，比較理性的、比較穩健的這些房地產(chǎn)公司一定會(huì )有很好的發(fā)展，而且房地產(chǎn)行業(yè)里面已經(jīng)開(kāi)始有一些房地產(chǎn)公司開(kāi)始在做革命性的轉型。我一定把他稱(chēng)為革命性轉型，什么叫革命性的轉型?就是我不再專(zhuān)注于是造新房子，我專(zhuān)注于提升服務(wù)，我專(zhuān)注于把現有的房子，比如說(shuō)你沒(méi)有管理好的，我把你買(mǎi)過(guò)來(lái)，或者我把你接收過(guò)來(lái)翻新，我把它管理好，提升價(jià)值。中國的房地產(chǎn)在很多地方都已經(jīng)供給過(guò)剩了，我們不能再去大規模建房子，而且怎么把現有的房子，無(wú)論是寫(xiě)字樓，還是住宅樓，我們怎么能夠提升它的品質(zhì)和服務(wù)?這就是一個(gè)根本性的轉型，從建造轉向服務(wù)，這個(gè)轉型過(guò)程里面，那誰(shuí)走到前面?未來(lái)房地產(chǎn)就能夠基業(yè)常青，其他的一些靠短期的拿塊土地賺一筆錢(qián)，賺一把就走的房地產(chǎn)公司肯定有一批會(huì )被市場(chǎng)洗牌掉的。