摘要：因經(jīng)營(yíng)狀況不佳，那些在早些年大量購置不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)現在更加困難，高端物業(yè)持有人斷供、棄房案例已不稀奇。在“央行要求優(yōu)先滿(mǎn)足首套房貸需求”的消息傳來(lái)后，銀行房貸政策有了較大分化。大份額的國有銀行仍認為個(gè)人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，但資金緊張、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確。
上海某大型國有銀行相關(guān)負責人昨日透露：“現金為王將是今后兩年企業(yè)主奉行的鐵律。從目前情況看，高端物業(yè)持有人斷供、棄房案例已不稀奇�！便y行業(yè)人士介紹，因經(jīng)營(yíng)狀況不佳，那些在早些年大量購置不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)現在更加困難。
當前，銀行對個(gè)人房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度出現巨大分歧：資金充裕且在按揭貸款市場(chǎng)占有較大份額的國有銀行仍認為個(gè)人房貸是其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，在央行的“喊話(huà)”下會(huì )積極推進(jìn)；資金緊張、存款資源有限的銀行退出房貸業(yè)務(wù)態(tài)度明確�！斑@塊業(yè)務(wù)對我們而言已不賺錢(qián)�！蹦彻煞葜沏y行個(gè)金部人士稱(chēng)。
跑路潮襲 高端物業(yè)斷供
今年以來(lái)，一些房產(chǎn)拍賣(mài)公告屢屢出現在各大拍賣(mài)網(wǎng)站的首頁(yè)：“197.54平方米、評估價(jià)764萬(wàn)。已第三次拍賣(mài)，488.96萬(wàn)起拍�，F已降價(jià)275.04萬(wàn)，超值！房屋超豪華裝修，你還在等什么？拍賣(mài)時(shí)間：2014年5月26日下午……”
“這些房產(chǎn)基本是銀行沒(méi)法收回貸款才拍賣(mài)的�！蹦炒笮蛧秀y行相關(guān)人士介紹，這些斷供物業(yè)從被銀行催收貸款到最終被法院拍賣(mài)一般要經(jīng)過(guò)一兩年時(shí)間�！拔夜烙嫃娜ツ晗掳肽觊_(kāi)始的老板跑路帶來(lái)的物業(yè)處置問(wèn)題在今年下半年會(huì )更嚴重�！�
這些被拍賣(mài)的物業(yè)通常屬于高端物業(yè)。拍賣(mài)房產(chǎn)一般要求一次性全額付清房款，所以盡管價(jià)格幾乎不到同類(lèi)物業(yè)的一半，但仍不是普通購房者能承擔的，所以處置起來(lái)相當困難�！ 敖衲晡飿I(yè)的拍賣(mài)價(jià)和市場(chǎng)價(jià)之間的差別比往年更大�！蹦惩顿Y公司負責人分析，這背后的原因正是企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難。
以往購入大量物業(yè)的企業(yè)主現在恰恰是經(jīng)營(yíng)最困難的。企業(yè)現在最大的問(wèn)題就是流動(dòng)資金緊張，房貸又加劇資金緊張。一旦發(fā)生逾期，企業(yè)債務(wù)負擔會(huì )更加沉重。
這位負責人介紹：“這些企業(yè)主都是早幾年買(mǎi)的房子，一般都是高檔房，那時(shí)貸款利率低。企業(yè)主通常會(huì )把財務(wù)杠桿做到最高。把還沒(méi)有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。實(shí)際上，他們已完全把房?jì)r(jià)下跌風(fēng)險轉嫁給銀行。一旦企業(yè)出現經(jīng)營(yíng)困難或房?jì)r(jià)下跌，他們就會(huì )斷供或棄房�！�
從去年下半年開(kāi)始，企業(yè)融資已出現怪圈。銀行的企業(yè)貸款年息都在10%以上，利潤率在10%以上的企業(yè)不多。愿意在這時(shí)逆勢擴張、能承受10%以上利率的企業(yè)就更是少之又少。
“愿意出10%以上利率的企業(yè)，其老板差不多都是做好跑路準備的。這就是難點(diǎn)�，F在的私營(yíng)企業(yè)主通常都辦了移民，有海外資產(chǎn)。我們很難知道他是否早就做好欠錢(qián)不還的準備�！绷硗庖患彝顿Y公司負責人說(shuō)，這些企業(yè)主都是棄房、斷供的高危人群。
銀行態(tài)度現分化
在“央行要求優(yōu)先滿(mǎn)足首套房貸需求”的消息傳來(lái)后，銀行房貸政策有了較大分化。
某銀行個(gè)金部人士明確表示，不會(huì )做房貸，因為不賺錢(qián)�！皼](méi)人放低利率房貸了，至少上浮10%�！�
業(yè)內人士透露，今年2月底某銀行暫停房貸業(yè)務(wù)就說(shuō)明，這一輪房貸緊縮是銀行根據市場(chǎng)規律自主選擇、自主決策的結果。
出現上述情況的原因，首先是銀行流動(dòng)性吃緊，無(wú)錢(qián)可放。其次是一些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品把活期儲蓄存款變成同業(yè)存款后又回到銀行體系�？赡軓慕^對數字看，這些互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品吸收的資金量不大，但對銀行流動(dòng)性的影響是巨大的。因為同業(yè)存款流動(dòng)性不大，而儲蓄存款是銀行最好的“活水”。
銀行已發(fā)現很難真正了解開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)狀況。不少開(kāi)發(fā)商都在借新還舊，導致其財務(wù)報表失真。這隱藏了巨大的風(fēng)險。如果開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力開(kāi)始不計成本地“拆東墻、補西墻”，那么風(fēng)險是巨大的。上述人士判斷，總體趨勢是三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)已經(jīng)“完了”，一二線(xiàn)城市短期內不會(huì )出現價(jià)格大跌。
這位人士說(shuō)：“在風(fēng)險又大又不賺錢(qián)的情況下，我看不出為什么要扶植房貸業(yè)務(wù)�！�
某大型國有銀行個(gè)金部副總經(jīng)理介紹，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)仍是他們的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，該行會(huì )積極推進(jìn)。只要央行明確了支持首套房貸需求，他們會(huì )馬上跟進(jìn)�！把胄械膽B(tài)度就是我們的態(tài)度。央行的態(tài)度對房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對是利好�！�
至于一些銀行不看好房貸業(yè)務(wù)，他分析，這是因為一些銀行存款來(lái)源有限、資金緊張�！八麄兊馁Y金成本高。這些銀行必須首先考慮怎么活下來(lái)的問(wèn)題。所以，他們必須先做收益率高的業(yè)務(wù)，而不是優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)�！边@位人士認為，大額房貸斷供現象并不普遍，尤其在上海這樣的城市。
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