昨天，央行在召集15家商業(yè)銀行召開(kāi)的一場(chǎng)會(huì )議上，針對部分銀行收緊甚至暫停房貸業(yè)務(wù)的現象，明確提出，要商業(yè)銀行及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人貸款。那么，央行此舉真的是外界所認為的要托市嗎?這會(huì )不會(huì )改變當前房地產(chǎn)貸款遇冷的狀況?央視財經(jīng)頻道主持人沈竹和特約評論員中國農業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家向松祚、著(zhù)名財經(jīng)評論員劉戈共同評論。
央行放話(huà)是要托市嗎?會(huì )否改變當前房地產(chǎn)貸款遇冷的狀況?
向松祚：千萬(wàn)不要對央行此舉產(chǎn)生過(guò)度的解讀和聯(lián)想
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
當一個(gè)市場(chǎng)處于神經(jīng)敏感期的時(shí)候，任何一個(gè)政策信號都會(huì )引起投資者無(wú)限的遐想，甚至是過(guò)分的解讀。我在這里想說(shuō)的第一句話(huà)就是千萬(wàn)不要對央行這個(gè)表述產(chǎn)生過(guò)度的解讀和聯(lián)想。很簡(jiǎn)單，央行講的是兩個(gè)合理，就是要求商業(yè)銀行合理配置信貸資源，合理確定貸款的價(jià)格，但是后面還有一個(gè)更重要的就是高度關(guān)注相關(guān)信貸風(fēng)險。實(shí)際上這些政策，如果我們熟悉這幾年房地產(chǎn)調控政策，央行，包括國務(wù)院一直是堅持這個(gè)政策的，什么政策?就是對老百姓的首套房一定是要優(yōu)先支持的，不僅是支持，要優(yōu)先支持。
首套，自住，普通，怎么叫優(yōu)先支持?優(yōu)先支持第一就是說(shuō)最快的速度，最簡(jiǎn)便的手續，你就能夠把一套房子貸款放出去，以前也是這么做的;第二個(gè)就在利率上鼓勵可以提供一些優(yōu)惠。比如最低的時(shí)候七折，八折，九折都有。我覺(jué)得更應該思考的問(wèn)題，包括我們所有投資者應該關(guān)注一個(gè)問(wèn)題，既然央行這么多年一直是實(shí)行這個(gè)政策，為什么商業(yè)銀行出現了收緊和暫停房貸的現象?為什么?這才是我們今天最應該關(guān)注的事，否則央行也不會(huì )出來(lái)表述這個(gè)事情，因為本來(lái)這個(gè)政策就在這。
劉戈：開(kāi)發(fā)商現在拿資金的成本越來(lái)越高 所以風(fēng)險越來(lái)越大
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)銀行可能也在擔心，由于商業(yè)銀行過(guò)度的擔心自己的資產(chǎn)安全性的問(wèn)題，所以把本來(lái)應該按正常的速度放出去的，對于首套自住普通的商品房這樣的貸款也減緩，的確現在發(fā)生了這樣一些變化。從去年6月份以來(lái)，很多的商業(yè)銀行以前是我們很容易就貸款，而且貸款大概一兩個(gè)星期就下來(lái)了。但是現在發(fā)生了一個(gè)變化，就是說(shuō)你很多去貸，首先他是不愿意貸給你，有的是愿意貸了以后要談條件，說(shuō)能不能我要給你浮動(dòng)10%，要漲價(jià)貸。另外拖延貸，原來(lái)一兩個(gè)星期就可以辦好了，現在需要兩三個(gè)月。那么這樣那樣的一些原因，還有由于就是他的貸款的額度有限，他隨隨便便可以把他的貸款浮動(dòng)30，40，50然后貸出去，那么這個(gè)時(shí)候為什么要給你呢?也就是說(shuō)如果他賣(mài)一根海參就可以賺150，他為什么要賣(mài)一個(gè)包子賺1塊5呢?
現在又增加了另外一種風(fēng)險，目前相對而言，對于個(gè)人的買(mǎi)房的按揭貸款額度放的越來(lái)越小，然后甚至加了一些附加條件。這些省下來(lái)的這部分錢(qián)，這個(gè)份額干嘛?就是貸給那些公司了，但是這些公司到底這些錢(qián)用在什么地方呢?表面上看可能是用在流通上面，用在建工廠(chǎng)上面，搞服務(wù)業(yè)上面了，但據我了解，大部分這些錢(qián)又會(huì )流向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那個(gè)地方，也就是說(shuō)銀行的很多錢(qián)大量的流向開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商這個(gè)地方由于缺錢(qián)，他現在從銀行也好，從其他地方拿錢(qián)的，拿資金的成本越來(lái)越高，而這面銷(xiāo)售的渠道由于大家受到了信貸的數額減少的限制，所以只進(jìn)不出。這樣的話(huà)，這個(gè)風(fēng)險就像一個(gè)氣球一樣，現在不斷的往里吹氣，那么沒(méi)有放氣的地方會(huì )不會(huì )爆炸?
連平：向普通居民提供住房按揭的融資 價(jià)格可以適當的回落
(交通銀行首席經(jīng)濟學(xué)家 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
因為存款偏緊，對于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)資金的成本并沒(méi)有因為貨幣市場(chǎng)資金的價(jià)格的回落而得到明顯的改善，因為他為了獲得存款需要通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)等各種方式，包括發(fā)回報率比較高的理財產(chǎn)品等等來(lái)獲取存款，那么這樣存款成本就比較高，這樣就容易對他的貸款的利率帶來(lái)一定的推動(dòng)，或者說(shuō)有上升的壓力。
在這種情況下，還要解決一個(gè)問(wèn)題就是，銀行存款偏緊的這個(gè)問(wèn)題是不是可以?xún)?yōu)化存貨比，把存款的定義能夠適當的擴大一些，把一些比較穩定的同業(yè)存款也計算在一般性存款中間，這樣可以使得商業(yè)銀行存款作為一個(gè)分母來(lái)說(shuō)可以稍大一些，這樣也有助于銀行減輕資金成本的壓力。向普通居民提供這些住房按揭的這個(gè)融資的話(huà)，他的價(jià)格應該說(shuō)也可以適當的回落，或者說(shuō)處在一個(gè)比較合理的狀態(tài)。
向松祚：現在確實(shí)有一些銀行人士覺(jué)得房子已經(jīng)太貴 這個(gè)水平的房?jì)r(jià)可能持續不下去
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
市場(chǎng)的人士，包括投資者對于商業(yè)銀行的行為有一些誤解，其實(shí)我作為一個(gè)在銀行工作的人員，我可以告訴你，銀行，所有的商業(yè)銀行都是特別喜歡發(fā)放按揭貸款的，原因很簡(jiǎn)單，就是這么多年歷史經(jīng)驗表明，按揭貸款在所有貸款門(mén)類(lèi)里面應該是屬于最安全的貸款門(mén)類(lèi)之一。因為它首先是基于個(gè)人的收入，家庭的收入，中國的老百姓是非�？蓯�(ài)的，中國的老百姓絕大多數都是非常守信的;第二個(gè)，個(gè)人按揭貸款，他有房子作為抵押，只要這個(gè)價(jià)格合適，銀行不會(huì )擔心成為負資產(chǎn)，成為一個(gè)負擔。
就是說(shuō)只要條件符合，銀行往往在他所有貸款里面最優(yōu)先發(fā)放的，或者最想發(fā)放的是什么?就是按揭貸款。那么按揭貸款什么叫符合條件?就是你得有一定的收入，你得有穩定工作，然后你這個(gè)房子的房?jì)r(jià)比較合理�，F在為什么會(huì )出現收緊甚至停貸的情況，這里面原因比較復雜，也不是單一的一個(gè)原因。確實(shí)有一些銀行的基層的信貸員，基層的行長(cháng)他們覺(jué)得當地的房子已經(jīng)太貴，他們認為這個(gè)房?jì)r(jià)可能持續不下去，我現在按照比如說(shuō)每平米兩萬(wàn)，三萬(wàn)這么高的價(jià)格我貸給你以后，如果要房?jì)r(jià)調整以后我怎么辦?
向松祚：我們千萬(wàn)不要認為央行發(fā)話(huà)是命令 更不能過(guò)分解讀為救市
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
央行這個(gè)政策出來(lái)以后我相信會(huì )有一定的效果，那么效果是什么?我相信大家都會(huì )注意到，如果你是第一套房，而且你是自住，你是普通商品房，大家注意這個(gè)普通有個(gè)限定，國務(wù)院都有明確規定，是90平米，或者是70到90平米，90平米以?xún)鹊�。如果說(shuō)首套房是巨大的別墅，銀行是不是給你貸款，我覺(jué)得是可以表示懷疑的;第二個(gè)房?jì)r(jià)越高，他可能要求你的首付成數會(huì )比較高，比如說(shuō)30%，40%，甚至他要求你可能50%，因為他為了規避風(fēng)險。第三個(gè)，他可能要求你的收入，你的家庭收入也好，或者你的個(gè)人收入也好，總之你的還款來(lái)源可能要更加的強大，更加的明確。我想在這么一個(gè)大的背景下，央行的這個(gè)政策指引是非常及時(shí)的，但是具體到商業(yè)銀行的操作里面，他一定會(huì )綜合考慮各種條件。還有一個(gè)，我們最近這些年，商業(yè)銀行的貸款擴張速度太快以后，現在存款又在分流，有什么各種寶寶產(chǎn)品，社會(huì )融資等等，把銀行的存款大幅度的分流，銀行又有貸存比這個(gè)限制，你的存款下來(lái)了，那貸款相應的也在收縮，也在下降，所以這是一個(gè)綜合因素的影響。
我希望這個(gè)央行的表述會(huì )有助于商業(yè)銀行更好的為首套房，為居民的剛需來(lái)提供服務(wù)，但是我們千萬(wàn)不要認為，這是一個(gè)命令，更不能把它過(guò)分解讀為說(shuō)這是要救市，要托市，如果這么理解，我相信對很多人來(lái)講你會(huì )失望的。
向松祚：要有理性的態(tài)度 首套房的購房者應該對此有充分的信心
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我首先要澄清一下，因為我在銀行工作我知道，其實(shí)首套房的按揭貸款暫停只是個(gè)別現象，并不是一個(gè)普遍的現象。難度是增加了，也就是說(shuō)利率有所上浮這是一個(gè)難度增加。第二個(gè)，要求首付比例提高了，這是一個(gè)難度增加。我講的三怕，確實(shí)是銀行現在一個(gè)心態(tài)的一個(gè)寫(xiě)照，就是怕企業(yè)破產(chǎn)，怕老板跑路，怕個(gè)人棄房。但是你看到在這三怕里面，其實(shí)個(gè)人棄房并不是我們最害怕的，銀行最害怕的還是企業(yè)破產(chǎn)和老板跑路。一個(gè)企業(yè)隨便一破產(chǎn)，一跑路，馬上就是幾十個(gè)億可能就出現極大的問(wèn)題，但是按揭貸款坦率來(lái)說(shuō)沒(méi)有這么嚴重。所以我想給大家吃一顆定心丸，就是說(shuō)央行有了很好的政策表述，然后商業(yè)銀行仍然還在努力創(chuàng )造條件盡可能的給按揭發(fā)放貸款。
我覺(jué)得要有一個(gè)理性的態(tài)度，什么叫理性的態(tài)度?就是第一，你確實(shí)是首套房，第二，你確實(shí)是剛需，第三，你確實(shí)是有穩定的還款來(lái)源，第四，確實(shí)這個(gè)價(jià)位是比較合理的，那這個(gè)我相信在銀行拿到貸款是沒(méi)有問(wèn)題。
這次央行也明確表態(tài)要合理配置信貸資源，什么叫合理配置?我的理解就是八個(gè)字，就是要有保有壓，有升有降，什么叫有保有壓?那我可能有一些行業(yè)，特別是有一些開(kāi)發(fā)商的貸款我可能壓了，我不不放了，然后我放給個(gè)人按揭;有升有降。比如說(shuō)對這些開(kāi)發(fā)商貸款利率，我可能會(huì )升得很高，但是對按揭貸款利率，特別是首套房子的貸款利率，我仍然可能會(huì )給出優(yōu)惠，事實(shí)上現在已經(jīng)開(kāi)始有一些銀行重新回到基準利率，甚至比基準利率還要低一點(diǎn)，所以我覺(jué)得，特別是首套房的購房者對此應該有充分的信心。
劉戈：央行此舉和銀行對風(fēng)險的管控有矛盾
(《央視財經(jīng)評論》評論員)
其實(shí)這個(gè)亢奮的話(huà)會(huì )不斷的以乘數效應放大，恐懼也會(huì )以乘數效應在急劇的擴大。我覺(jué)得銀行對自己的風(fēng)險的管控是天經(jīng)地義的，但是目前我們國家現在的銀行，它在一定程度上還是要承擔一定的社會(huì )責任，就是國家的總體上的這樣的一種政策，鼓勵首套自住普通住房的這樣一個(gè)政策，還是需要商業(yè)銀行來(lái)給予支持，那么這一點(diǎn)的話(huà)可能對銀行對于風(fēng)險的這種管控，它是有矛盾的，我們現在也沒(méi)有像房利美這樣一個(gè)專(zhuān)門(mén)的住房的貸款機構，所以這個(gè)任務(wù)肯定要讓各個(gè)銀行，商業(yè)銀行來(lái)分擔，商業(yè)銀行有自己的判斷對風(fēng)險。
現在開(kāi)了一個(gè)座談會(huì )，那么下一步這個(gè)座談會(huì )，如果要是大家覺(jué)得自己還有自己的小九九，他可能對于這個(gè)執行下去再有什么樣的辦法，讓真正的所謂國家政策和銀行的自負盈虧和自我安全的約束能夠平衡，那這可能也是我們銀行業(yè)改革的一個(gè)方向。
魯政委：從去年開(kāi)始 一些商業(yè)銀行放貸的積極性有所削弱
(興業(yè)銀行首席經(jīng)濟學(xué)家 《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
從資金層面來(lái)講，去年下半年一直到農歷新年之前，各種資金成本顯著(zhù)的上升，但是房貸仍然是按照央行公布的貸款的基準利率基礎上向上或者向下調整，其實(shí)你并不能夠有多少可以隨意上浮的這樣一個(gè)空間。第二個(gè)從風(fēng)險的角度來(lái)講，從去年一些商業(yè)銀行覺(jué)得房地產(chǎn)的風(fēng)險在比過(guò)去有所加大，從風(fēng)險控制的角度考慮，放貸的積極性也有所削弱，央行這一次這樣一個(gè)座談會(huì )，我個(gè)人的看法就是從商業(yè)銀行來(lái)講，因為他的定價(jià)是綜合考慮風(fēng)險和收益的，所以從收益的角度來(lái)講，由于這個(gè)上浮的空間有限，所以會(huì )受到一定的影響。
向松祚：銀行的應對策略就是有保有壓
(《央視財經(jīng)評論》特約評論員)
我最后必須要說(shuō)一句話(huà)，當一個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險開(kāi)始快速的顯現，當一個(gè)行業(yè)開(kāi)始出現調整的時(shí)候，所有相關(guān)的參與者都必須要承擔這個(gè)風(fēng)險。也就是說(shuō)，這個(gè)風(fēng)險不可能壓在銀行和金融體系一個(gè)人身上，開(kāi)發(fā)商必須要承擔的風(fēng)險，一些個(gè)人投資者也是要承擔風(fēng)險，這個(gè)是不以人的意志為轉移的。所以說(shuō)大家都要承擔風(fēng)險，所以在這個(gè)市場(chǎng)開(kāi)始出現調整的時(shí)候，每個(gè)人的心態(tài)首先要回歸理性。
非常簡(jiǎn)單，銀行現在就是我剛才講的八個(gè)字，就是銀行的應對策略，就是有保有壓，覺(jué)得風(fēng)險很高的行業(yè)，包括房地產(chǎn)行業(yè)現在風(fēng)險大家覺(jué)得很高了，那么變得非常謹慎，甚至有些地方已經(jīng)開(kāi)始對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商停止貸款，那么有些行業(yè)好的……