對地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的縮水，或許并不僅僅是稅收減少那么簡(jiǎn)單，更重要的地方政府依賴(lài)土地財政的模式受到威脅。中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過(guò)10個(gè)，其中已作出若干調整的城市已有6個(gè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫的情況下，全國預計將有超過(guò)30個(gè)城市有放松調控的預期和可能性。
5月12日，財政部公布4月份財政收支情況，其中，受近期商品房銷(xiāo)售額下降影響，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅443億元，下降4.2%，較3月5.5%的增幅回落明顯。
與營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅三者占比過(guò)半相比，作為財產(chǎn)稅的房地產(chǎn)稅在所有稅種中的占比并不大，不足2%，但與之相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)所帶來(lái)的稅收占比卻達到10%左右，是地方稅收的一個(gè)主要來(lái)源。
4月份，全國房地產(chǎn)企業(yè)所得稅248億元，同比下降3.1%。契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅等地方小稅種分別增長(cháng)1.2%、24%、3.2%和16.9%，較去年動(dòng)輒百分之二三十的增幅亦回落明顯。
房地產(chǎn)稅增量下滑，對地方政府來(lái)說(shuō)，不僅僅是稅收減少，更增加了對土地財政未來(lái)增收的擔憂(yōu)。在這一背景下，4月份以來(lái)，南寧、佛山等多個(gè)城市相繼傳出松綁購房“限購”政策也就不難理解。截至5月16日，《中國經(jīng)營(yíng)報》記者不完全統計，已經(jīng)傳出“限購令”放松的城市多達10個(gè)以上。
“此類(lèi)稅收下滑，對于一二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的影響力度是不一樣的。相比一線(xiàn)城市，三四線(xiàn)城市整體處于供大于求的局面，可能最先出現降價(jià)或者以?xún)r(jià)換量的現象�！鄙虾Ｒ拙友芯吭貉芯繂T嚴躍進(jìn)表示。
超30個(gè)城市有放松預期
對地方政府來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)稅的縮水，或許并不僅僅是稅收減少那么簡(jiǎn)單，更重要的地方政府依賴(lài)土地財政的模式受到威脅。
地方政府收入主要包括三塊：一般預算財政收入、中央對地方轉移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要來(lái)自土地出讓收入，2007年以來(lái)土地出讓收入占地方政府總收入比重快速上升，2013年約占地方政府收入的四分之一。
中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過(guò)10個(gè)，其中已作出若干調整的城市已有6個(gè)。其中包括福州、杭州等多個(gè)二三線(xiàn)城市傳出救市的傳言。
最新的傳言是天津市將放開(kāi)第三套房的購買(mǎi)限制。而中國經(jīng)濟研究院在一份“23省(市)土地財政依賴(lài)度”排名統計顯示，天津市和浙江省的土地財政依賴(lài)度超過(guò)了60%，此前浙江省的蕭山、寧波也已經(jīng)傳出了樓市松綁的消息。
上述統計排名顯示，土地財政依賴(lài)度超過(guò)50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重慶、北京等。
“房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，導致地方財政逐漸出現問(wèn)題，在這種情況下，放開(kāi)部分調控就成了地方政府拉動(dòng)經(jīng)濟的最常用措施，也是短期效果最明顯的措施�！敝性禺a(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認為。
財政部公布的一季度數據顯示，“土地財政”在地方政府財政收入中的主角地位依舊穩固。
第一季度國有土地使用權出讓收入達到1.08萬(wàn)億元，同比增長(cháng)40.3%，而同期地方本級財政收入1.95萬(wàn)億元，“賣(mài)地”收入與地方公共財政收入的比例達1∶1.7。
以傳出限購放松的杭州市為例，2013年土地財政依賴(lài)度為156.4%，在同策咨詢(xún)監測的全國45個(gè)樓市限購城市中對土地財政的依賴(lài)程度排名第一。進(jìn)入2014年以后，杭州土地市場(chǎng)顯現“先強后弱”的趨勢。今年1月份，杭州出讓35宗土地，土地出讓金達到339.56億元，占到去年全年的25.6%。但2月份，當月杭州全市土地成交總金額為92億元，環(huán)比下跌72.8%。進(jìn)入3月份，全市僅8宗土地出讓?zhuān)山豢偨痤~約38億元，同比和環(huán)比數據均出現大幅下降，成交總額較上月縮水四成。
中國國際金融有限公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生曾發(fā)表文章指出，土地財政下滑給地方財政帶來(lái)壓力，會(huì )產(chǎn)生三方面影響：一是減少地方政府投資，影響固定資產(chǎn)投資;二是增加地方政府債務(wù)風(fēng)險;三是不利于信貸擴張�？傮w上會(huì )給宏觀(guān)經(jīng)濟帶來(lái)緊縮效應。土地收入下降給地方財政帶來(lái)壓力。
“在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫的情況下，全國預計將有超過(guò)30個(gè)城市有放松調控的預期和可能性。后續包括房?jì)r(jià)接近停滯的城市，都有可能出臺地方的救市政策，它們可能不會(huì )明顯放松限購，但會(huì )通過(guò)其他方式進(jìn)行微調�！睆埓髠シ治�。
在此背景下，彭文生表示，當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售放緩，現金流的影響已經(jīng)開(kāi)始體現，但是房地產(chǎn)降價(jià)預期仍在形成之中。銷(xiāo)售下降對房地產(chǎn)投資和土地購置的抑制作用目前尚未充分體現出來(lái)，預計未來(lái)幾個(gè)月土地收入增速將下降，并呈現負增長(cháng)。
三四線(xiàn)城市或率先“淪陷”
從全國市場(chǎng)看，房地產(chǎn)稅增幅下滑產(chǎn)生的結構性差異仍然比較大。
中原地產(chǎn)數據顯示，全國35個(gè)城市中，有28個(gè)城市庫存出現了同比增長(cháng)現象。其中南昌、濟南和寧波3個(gè)城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到68.6%、63.8%和56.8%。這三個(gè)城市4月份的新增供應比成交更為強勁，導致庫存上升的態(tài)勢也較明顯。
“這些城市的特點(diǎn)普遍是：庫存消化周期超過(guò)一年的城市;一季度商品房成交大幅下滑的城市;購地銷(xiāo)售比過(guò)高的城市;一季度土地出讓金過(guò)低的城市;有實(shí)質(zhì)性降價(jià)樓盤(pán)的城市;人口凈流出城市;有兩個(gè)以上新區的城市�！睆埓髠シQ(chēng)。
“從樓市在當地的發(fā)展程度和分量看，一二線(xiàn)城市對于房地產(chǎn)業(yè)的倚重程度相對低，而對于三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，樓市不景氣會(huì )導致城市資金循環(huán)的不順暢�！眹儡S進(jìn)表示。
同策咨詢(xún)數據分析稱(chēng)，從一線(xiàn)城市之外的限購城市來(lái)看，土地財政的依賴(lài)度超過(guò)50%的共計31個(gè)城市，這表明大多數省會(huì )城市、部分三四線(xiàn)城市對于土地財政依賴(lài)度仍然比較高。尤其是對于宏觀(guān)經(jīng)濟基本面不太好的城市來(lái)講，其土地財政依賴(lài)度表現更為突出，比如杭州、寧波、溫州等浙江省城市。
“三四線(xiàn)城市中，因為當地勞動(dòng)力不足，外來(lái)人口導入慢，整個(gè)市場(chǎng)需求難以支撐因新城開(kāi)發(fā)而飆升的大量庫存�！眹儡S進(jìn)說(shuō)。
在庫存量達到一定程度上，降價(jià)似乎成為一個(gè)不意外的選擇。
在中央財經(jīng)大學(xué)教授溫來(lái)成看來(lái)，雖然房地產(chǎn)稅收減少，但目前還沒(méi)有到救市的地步，三四線(xiàn)城市的去化能力較之前有所放緩，但時(shí)間尚短，如果持續到七八月份仍然沒(méi)有回轉，政府才應考慮救市。
眼下，房企去庫存化的對策正逐漸浮出。
遠洋地產(chǎn)總裁李明認為，2014年對遠洋來(lái)說(shuō)更重要的是提高周轉率。加快銷(xiāo)售速度，特別是加快去庫存的速度，這是提高周轉率最主要的路徑。遠洋把獲得銷(xiāo)售許可證一年以上的庫存稱(chēng)為滯銷(xiāo)、3個(gè)月以上的稱(chēng)為續銷(xiāo)、不到3個(gè)月的稱(chēng)為新增。
在采取一系列手段后，遠洋目前3年以上的庫存幾乎為0，超過(guò)2年的堅決清理掉，減輕了公司滯銷(xiāo)壓力。
在此背景下，房企對三四線(xiàn)城市正謹慎進(jìn)入。
“未來(lái)要進(jìn)入的城市需要具備三個(gè)條件：一是選人多的城市;二是這個(gè)城市經(jīng)濟是可持續發(fā)展的，或者說(shuō)它的先天的自然環(huán)境可以吸引新的人口流動(dòng);三是歷來(lái)城市規劃穩定�！崩蠲鞅硎�。
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