18日，國家統計局發(fā)布4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據顯示，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)上漲幅度進(jìn)一步趨緩。其中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅雙雙回落，價(jià)格環(huán)比上漲的城市數量降至2013年以來(lái)新低，26個(gè)城市房?jì)r(jià)環(huán)比止漲。
業(yè)內人士認為，4月本是需求恢復期，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)下調卻出現大幅度升級。這意味著(zhù)樓市開(kāi)始明確周期性調整，下行趨勢愈加明顯。
數據 房?jì)r(jià)漲幅繼續收窄
數據顯示，70個(gè)大中城市中，新建住房?jì)r(jià)格環(huán)比上漲的城市有44個(gè)，下降的有8個(gè)，分別是杭州、寧波、溫州、金華、安慶、贛州、無(wú)錫、惠州，持平的城市有18個(gè)。這意味著(zhù)，已有26個(gè)城市房?jì)r(jià)出現止漲。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.4%，最低為下降0.7%。
同比方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有1個(gè)，上漲的城市有69個(gè)。4月，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為13.6%，最低為下降4.4%。
二手房方面，與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有22個(gè)，持平的城市有13個(gè)，上漲的城市有35個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為0.7%，最低為下降0.8%。止漲城市升至35個(gè)，占比達二分之一。同比來(lái)看，價(jià)格下降的城市有2個(gè)，持平的城市有1個(gè)，上漲的城市有67個(gè)。4月，同比價(jià)格變動(dòng)中，最高漲幅為12.0%，最低為下降8.3%。
對此，國家統計局城市司高級統計師劉建偉表示，70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)走勢總體平穩小幅上升，但漲幅收窄。房?jì)r(jià)環(huán)比上漲的城市個(gè)數減少，持平和下降的城市個(gè)數增加。
鏈家地產(chǎn)研究員張旭對《經(jīng)濟參考報》記者說(shuō)，從今年以來(lái)一二手住宅房?jì)r(jià)指數情況來(lái)看，整體下行趨勢明顯。目前，二手住宅價(jià)格指數已連續4個(gè)月出現同比、環(huán)比雙雙下降，新建商品住宅價(jià)格同比、環(huán)比指數也連續3個(gè)月雙雙回落。一二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均降至2013年以來(lái)最低。
鏈家地產(chǎn)根據國家統計局數據測算的價(jià)格指數顯示，2014年4月，70個(gè)大中城市平均新建商品住宅環(huán)比價(jià)格指數為100.06，較上月下降0.16點(diǎn)，環(huán)比降幅達到近25個(gè)月最大，同比指數為106.76，較上月下調0.94點(diǎn)；二手住宅價(jià)格平均環(huán)比指數為100.07，比上月下降0.05點(diǎn)，同比指數為103.70，比上月下調0.46點(diǎn)。
壓力 多地調控“松綁”難扭頹勢
《經(jīng)濟參考報》記者了解到，無(wú)錫、南寧、杭州蕭山、銅陵、寧波、鄭州、常州、天津等地分別從限購、補貼、減稅、土地等多方面放松調控，以緩解現階段房地產(chǎn)下滑程度。據中原地產(chǎn)研究部統計數據顯示，截至目前，傳聞醞釀救市的城市已超過(guò)10個(gè)，其中已作出若干調整的城市有6個(gè)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續降溫的情況下，全國預計將有超過(guò)30個(gè)城市有放松調控的預期和可能性。
CRIC研究員楊科偉分析認為，這些城市基本都是庫存壓力較大的城市，新出臺的政策力度也相對溫和，基本是在戶(hù)籍改革或新型城鎮化大框架下運作，未突破限購本身。他同時(shí)認為，在地方收入預期銳減的壓力下，未來(lái)地方在總體“分類(lèi)調控”大框架下，自主出臺“托市”甚至“救市”政策的進(jìn)程可能進(jìn)一步加快。
與4月70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)數據相對應的是，幾天前，財政部和統計局先后了公布了前4月房地產(chǎn)市場(chǎng)其他相關(guān)數據。財政部數據顯示，前4月，與房地產(chǎn)交易直接相關(guān)的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻明顯回落。而統計局的數據則顯示，前4月，房地產(chǎn)投資額明顯下行，房屋新開(kāi)工面積大幅下降，商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額降幅分別達6.9%和7.8%，幅度較一季度繼續擴大，4月降幅分別達到了14.3%和13.9%。
楊科偉表示，從這些數據來(lái)看，當前房地產(chǎn)行業(yè)情勢很不樂(lè )觀(guān)，壓力較大。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求收縮、成交低迷的趨勢短期內無(wú)法扭轉，可預見(jiàn)后期相關(guān)稅收收入必將下行。
值得注意的是，從現階段來(lái)看，放松調控城市房地產(chǎn)市場(chǎng)僅有部分有所好轉，更多的不但沒(méi)有起色，反而仍在大幅下滑。
CRIC研究中心數據顯示，5月上半月，天津、杭州、長(cháng)沙、貴陽(yáng)、南昌等地因政策扶持而出現需求釋放的現象。以天津為例，4月底，天津出臺新政，5月底前將停辦藍印戶(hù)口，這一政策引發(fā)天津當地的樓市搶購潮，短時(shí)間內成交量暴增。數據顯示，天津5月上半月同比大漲33%，而其4月的房地產(chǎn)成交同比還是下跌11.43%。
除天津外，其他調控“松綁”的城市成交量仍在大幅下滑。例如常州4月同比成交下滑4.39%，而5月上半月同比大幅下滑至54%，南寧5月的成交量也由4月的同比上漲32.93%暴跌至同比下跌80%。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉分析認為，房?jì)r(jià)適度回落，并逐步回歸理性，不管是對市場(chǎng)的健康發(fā)展，還是對購房人而言都是好事。但是，隨著(zhù)越來(lái)越多的城市房?jì)r(jià)回落勢頭的開(kāi)啟，尤其是一些三四線(xiàn)城市已經(jīng)出現項目滯銷(xiāo)、項目爛尾、開(kāi)發(fā)企業(yè)倒閉的情況下，避免市場(chǎng)的大起大落則迫在眉睫。
但胡景暉指出，一方面，要避免樓市政策180度大轉彎，由嚴厲限購轉向全面救市，重蹈2008至2009年樓市調控的覆轍；另一方面，也要避免無(wú)所作為，任由樓市持續下行，危及整個(gè)宏觀(guān)經(jīng)濟的運行。
趨勢 樓市進(jìn)入周期性調整
對于現階段樓市，張旭告訴《經(jīng)濟參考報》記者，2014年4月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)進(jìn)入下行周期趨勢愈加明顯。從今年房地產(chǎn)下行趨勢確立以來(lái)，降價(jià)城市數量不斷增長(cháng)，原本屬于需求恢復期的4月，全國70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)下調卻出現大幅度升級。
張旭指出，從數量和深度上看，4月房?jì)r(jià)環(huán)比下降城市數量較前兩月有大幅增長(cháng)，其中，二手住宅市場(chǎng)4月下降城市數量增長(cháng)近6成，如果包含持平狀態(tài)，非價(jià)格上漲城市數量已達到一半。一手住宅市場(chǎng)降價(jià)和止漲城市數量也接近4成。這種狀態(tài)接近2011年二季度末市場(chǎng)下調時(shí)的表現。此外，大量二線(xiàn)城市和部分一線(xiàn)城市加入降價(jià)陣營(yíng)。二手住宅市場(chǎng)表現更為明顯，4月降價(jià)城市中，二線(xiàn)比例超過(guò)了5成。
對此，中原地產(chǎn)張大偉認為，現階段趨勢明確，樓市開(kāi)始周期性調整�！氨敬问袌�(chǎng)調整相比2008年、2011年出現的政策性壓制導致的市場(chǎng)調整，本次樓市是因為非政策因素導致的市場(chǎng)蕭條，這可能會(huì )導致本輪調整周期和深度較長(cháng)，特別是非核心城市、非城市核心區，都有可能出現明顯價(jià)格調整”。
“在信貸收緊、資金壓力、自住房供應等多方因素的沖擊下，供需雙方的市場(chǎng)預判已經(jīng)出現轉向，購房者觀(guān)望情緒增多，而房企‘讓利跑量’心理漸占上風(fēng)，供需格局已經(jīng)悄然生變�！睆埓髠フf(shuō)。
“此次首次出現區域性降價(jià)，價(jià)格調整城市從點(diǎn)開(kāi)始蔓延到塊狀，華東區域整體樓市出現頹勢�！睆埓髠フf(shuō)，浙江、江蘇、江西等華東省份出現區域性降價(jià)，房?jì)r(jià)變化從之前的點(diǎn)狀分布出現了塊狀變化，調整的速度加快。
張大偉認為，市場(chǎng)加速調整的可能性加大，特別是三四線(xiàn)城市，很可能會(huì )陷入整體低迷。在最近傳出的杭州等二線(xiàn)城市項目?jì)r(jià)格出現調整，也預示著(zhù)2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房?jì)r(jià)出現調整的可能性越來(lái)越大。特別是庫存嚴重的城市、人口新增放緩的城市，最近都有可能再次出現降價(jià)。
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